荒川区の土地・狭小地の売却ガイド｜相場の調べ方と売れやすい条件

荒川区で、親から受け継いだ古い家や、路地に面した小さな土地を売りたい。「こんなに狭い土地でも買い手はいるのか」「建て替えできない土地だと言われた」。そんな不安を抱える方は多いと思います。

でも、狭い土地や路地の奥の土地にも、売り方はあります。この記事では、荒川区の土地・狭小地を売る前に、ご自身で調べられることを整理しました。まず確認したい接道の話から、相場、区の不燃化特区の助成まで順に見ていきます。役所で何を聞けばよいかも書きました。

結論
荒川区は小さな敷地と細い道路が多く、相場よりも先に「接道」と「建て替えできるか」の確認が大切です。
荒川区には不燃化特区の除却助成があります。自分の土地が特区に入るかを先に調べ、助成額は区に確認しましょう（この記事では金額を確かめられていません）。

荒川区で狭小地・古家付き土地が多い背景

荒川区は、古くからの木造住宅が密集した下町の区です。10〜15坪ほどの土地や、路地の奥にある土地がたくさんあります。だからこそ、最初に確かめるべきは「道路との接し方」です。

荒川区は、隅田川に沿った区です。多くは平らな低地で、古くからの住宅と町工場、商店が混ざり合った街並みが残っています。町工場の跡地を売るなら、工場跡地の売却と土壌汚染の調査が要る場合も読んでおくと安心です。

鉄道は、主に次の路線が通っています。

• JR山手線・京浜東北線（日暮里・西日暮里）
• JR常磐線（三河島・南千住）
• 東京メトロ千代田線（西日暮里・町屋）、日比谷線（南千住）
• 京成本線（日暮里・新三河島・町屋）
• 都電荒川線（東京さくらトラム）
• 日暮里・舎人ライナー、つくばエクスプレス（南千住）

古くからの住宅地では、次のような土地が多く見られます。

• 10〜15坪ほどの小さな土地
• 幅4m未満の道路（2項道路）や、路地の奥にある土地
• 建築基準法上の道路に接しておらず、建て替えが難しい土地

荒川区の土地の相場を調べる方法

相場は、国が公開している3つのデータを組み合わせて調べます。荒川区では、面積だけでなく接道の条件が近い事例と比べることが肝心です。同じ10坪でも、建て替えできるかどうかで値段がまったく違うからです。

1. 国土交通省「不動産情報ライブラリ」：実際の取引価格を、地区・面積・時期で絞り込めます。
2. 路線価（国税庁）：道路ごとの評価額です。路地に面した土地は、路線価が付いていないこともあります。
3. 公示地価（国土交通省）：標準的な土地の価格です。

不動産情報ライブラリの事例には、前面道路の幅が載っていることがあります。自分の土地と道路の幅が近いものを選ぶと、実際の価格感に近づきます。

狭小地は、条件の違う事例をうっかり比べてしまいがちです。数字の読み方は狭小地ならではの相場の見方で解説しています。

荒川区の相場を、不動産情報ライブラリで自分で出す手順

エリア別の目安表を載せているサイトは多いのですが、その数字があなたの土地に当てはまるとは限りません。荒川区は同じ区内でも場所による差が大きく、さらに狭小地は広い土地と坪単価の出方が違います。平均を見るより、自分の土地に近い条件の取引を5件見るほうが正確です。

10分あればできます。

荒川区で見るエリアは、次のように分けると整理しやすくなります。尾久は荒川区の地名で、JRの尾久駅は隣の北区にあります。

• 日暮里・西日暮里駅周辺
• 町屋駅周辺
• 三河島駅周辺
• 南千住駅周辺
• 都電荒川線沿線（西尾久・東尾久など）

公示地価も同じサイトの「地価公示・都道府県地価調査」で見られます。こちらは毎年1月1日時点の標準的な価格なので、年ごとに上がっているか下がっているかを見るのに向いています。

用途地域・建ぺい率・防火規制の調べ方

荒川区の土地で確認したいのは、用途地域と防火のルール、そして道路の種類です。道路に接していない土地でも、43条2項の認定・許可で建て替えできる場合があります。あきらめる前に、区役所で確認しましょう。

• 用途地域・建ぺい率・容積率：住宅地のほか、準工業地域や商業系の地域もあります。
• 防火地域・準防火地域：駅周辺などでは防火地域の場合もあり、建築費に影響します。
• 新たな防火規制：東京都建築安全条例による、木造住宅密集地域向けの規制です。対象区域では、原則として準耐火建築物以上が求められます。
• 道路の種類：建築基準法上の道路か、2項道路か、道路でない通路か。
• 敷地面積の最低限度：土地をこれより小さく分けてはいけない、という面積のルール。土地を分けて売れるかどうかに関わる

ネットでは、区のホームページで「荒川区 都市計画図」「荒川区 用途地域」と検索すると、閲覧方法が分かります。東京都が提供している地図サービスでも確認できる場合があります。

道路の種類は、区の建築の窓口で聞くのが確実です。地番が分かる書類（固定資産税の納税通知書など）を持っていき、「前の道は建築基準法上の道路ですか」と尋ねてみてください。

制度の中身と売り方は、43条2項の物件を売るときのポイントで詳しく解説しています。

敷地面積の最低限度と、10坪台の土地で気をつけたいこと

荒川区は古くからの住宅地で、敷地が細かく分かれている場所があります。最低限度そのものが定められていない地域もありますので、まず指定があるかどうかから確かめてください。指定がある地域なら、10〜15坪ほどの土地は、その面積に近いか、すでに下回っていることもあります。自分の土地がどうかは、都市計画図と区の窓口で確かめてください。

指定された時点より前からある敷地には、例外的な扱いがあるのが一般的です。ただし、その敷地を分筆（土地を分ける登記）すると、例外が外れて建てられなくなることがあります。細かい敷地では、分けるより隣り合う小さな敷地をまとめて1区画にする考え方もあります。手持ちの土地がやや広く、分けて売れないかを考えている場合は、まずこの数字を確認してください。

どのくらいの広さから「小さい」と見るかは、編集部で確かめていないため、この記事では書いていません。

荒川区で売れやすい土地・売れにくい土地

売れやすいのは、道路に2m以上接し、準耐火の木造3階建てが入る土地です。建て替えが難しい土地でも、隣の家が買えば価値が上がることがあります。表で、自分の土地の位置を確かめてみてください。

路地の奥の土地は、手作業での解体が必要になり、解体費が高くなりやすい点も価格に響きます。隣地の所有者への売却や買取業者など、売り先の選び方は再建築不可の土地の売り方にまとめました。

同じように路地の多い北区の土地・狭小地の売却ガイドも、比べて読むと理解が深まります。足立区で土地を売るときの調べ方もどうぞ。

荒川区の路地に面した土地が建て替えできるかを、役所でどう調べればよいか分からない場合は、無料で調査の手順をお伝えします。

荒川区の制度で確認すべきもの：不燃化特区整備促進事業

荒川区には「荒川区不燃化特区整備促進事業」があり、老朽木造建築物の除却（解体）への助成が用意されています。区の案内では、対象は荒川・南千住地区、町屋・尾久地区の不燃化特区の中にあり、耐用年数の3分の2を超えた住宅などとされています（2026年度時点の情報）。ただし助成額はこの記事では確かめられていません。いくら出るかは、区に確認してください。

自分の土地が対象になりうるかは、先に絞り込めます。条件は2つです。

「特区内」かどうかが、最初の分かれ目

区内のどこでも使える制度ではありません。荒川区の場合、区の案内に挙がっている地区は上の2組です。町名だけでは、指定の内か外かが分からないことがあります。町名だけで判断せず、地番を伝えて区に聞くのが確実です。用途地域や道路の種類を窓口で聞くときに、あわせて特区かどうかを聞いてしまえば二度手間になりません。

「耐用年数の3分の2」が何年かは、区に確かめる

耐用年数は、建物の種類ごとに決まっている年数です。構造や用途で変わります。どの年数を使うのかも、この記事では確かめられていません。そのため、築何年から対象になるのかは書けません。自分で年数を計算せず、建物の登記の建築年月日と構造を伝えて、区の窓口で確かめてください。

使うなら、解体業者と契約する前に区へ

助成の対象になっても、壊すのが正解とは限りません。古家付きのまま売る道もあります。解体して更地にする場合と、今の状態で売る場合を、手取りで並べて比べましょう。

区ごとの助成の比較と出典は、下のカードの記事にまとめています。

不燃化特区の仕組みは、木密地域の土地を売るときの助成制度で全体像をまとめています。

荒川区の土地がいくらくらいで売れそうか、まずは複数の会社の査定額を並べてみると、相場の幅がつかめます。

PR敷地が狭いほど、業者による差が出やすい：解体工事比較ナビで、地域の解体業者へ、無料で一括見積もり。

よくある質問

Q. 10坪ほどの土地でも売れますか？

建て替えができる土地なら、建売業者や隣地の所有者が買い手になる可能性があります。まず接道と、建てられる建物の大きさを確認しましょう。

Q. 隣の家と壁がくっついている古家は、解体できますか？

隣家との関係や建物の構造によって、工事方法や費用が変わります。解体業者に現地を見てもらい、隣家への説明も含めて進める必要があります。

Q. 荒川区の解体助成は、いくらまで出ますか？

この記事では金額を確かめられていません。区の案内で分かるのは、荒川区不燃化特区整備促進事業の対象が、荒川・南千住地区、町屋・尾久地区の特区内の、耐用年数の3分の2を超えた住宅などとされていることまで（2026年度時点の情報）。助成額は区に確認するまで分かりません。出典は東京23区の解体助成金・補助金まとめに載せています。

Q. 不燃化特区の助成は、売却前に使ったほうが得ですか？

解体費の負担は減りますが、更地にすると固定資産税の住宅用地の特例がなくなります。都の減免制度の対象になるかも含め、区と都税事務所で確認したうえで比べましょう。

まとめ

• 荒川区は小さな敷地と細い道路が多く、まず接道と建て替えの可否を確認する
• 相場は、面積だけでなく接道条件が近い事例で比べる
• 新たな防火規制や敷地面積の最低限度など、区のルールを事前に確認する
• 不燃化特区の除却助成は、特区内の古い住宅などが対象とされる。額と対象は工事前に区で確認する
• 建て替えが難しい土地は、隣地への売却や買取も検討する

荒川区の土地の買取価格の目安を比べたい方や、売却の進め方に迷っている方は、無料でご相談いただけます。