再建築不可の土地は買取できる？売却方法と価格が下がる理由
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「不動産会社に再建築不可と言われた」「親の家が、建て替えのできない土地だった」。そう分かると、もう買い手はつかないのではと不安になりますよね。
たしかに再建築不可の物件は、買い手が限られ、価格も下がります。それでも、買取業者・隣地・一般の買い手のどこに売るかを選べば、手放せる見込みは十分にあります。この記事では、再建築不可になる理由と調べ方、買取をふくめた売り方ごとの違いと価格の傾向、再建築できるようにする方法を順に説明します。
結論
再建築不可の多くは、接道義務（道路に2m以上接すること）を満たしていないことが原因です。
売却先は「買取業者」「隣地の所有者」「一般の買い手」の3つが中心で、買取業者なら現状のまま早く現金化しやすい反面、価格は下がりやすくなります。
隣地の協力や43条2項の許可で再建築可能になれば、評価は大きく変わる可能性があります。
再建築不可とは？なぜ建て替えできないのか
再建築不可になる原因の多くは、道路への接し方が今のルールに合っていないことです。建てた当時は問題がなくても、今の建築基準法の条件を満たさないと、建て替えが認められません。
こと
今の建物を壊すと、新しい建物を建てられない土地のことです。住み続けることはできますが、建て替えができません。
主な原因は次の4つです。
| 原因 | 内容 |
|---|---|
| 道路に接していない | 周りを他人の土地に囲まれている（無道路地） |
| 接している幅が2m未満 | 旗竿地の通路部分が狭い、間口が狭い |
| 接している道が建築基準法上の道路ではない | 見た目は道でも、法律上は「通路」扱い |
| 都の条例の幅を満たさない | 通路部分が長いのに幅が足りない（東京都建築安全条例） |
表の1行目のように、他人の土地に囲まれた土地の売り方は、袋地・無道路地の売却で詳しく書いています。
見落とされやすいのは3つ目の「法律上の道路ではない」ケースです。毎日通っている道でも、法律上は「道路」ではないことがあります。しかもその道が近隣の共有物、つまり私道であることも珍しくありません。私道が絡む土地の扱いは、私道に面した土地の売却で持分や承諾書が問題になる話にまとめています。道路の種類の見分け方は、接道義務と道路の種類の解説を参考にしてください。
買い
買い取る会社の担当者がまず確認するのは、前面の道が「建築基準法上の道路かどうか」の一点です。ここが「通路」扱いだと分かった時点で、通常の建売用地としては候補から外れます。逆に言えば、道路種別さえはっきりすれば、買取側は次の判断（隣地の同意が得られそうか、43条許可が通りそうかなど）に進めます。
自分の土地が再建築不可か調べる方法
調べる順番は、まず区役所で前の道の種類を聞くことです。道路の種類が分かれば、あとは接している長さを測るだけで、おおよその判断がつきます。
- 区役所で道路の種類を確認する：区役所の建築指導課（担当課の名称や、道路種別をインターネットで公開しているかは区によって異なります）などの窓口で、前の道が建築基準法上の道路かを聞きます。
- 接している長さを測る：敷地が道路に接する長さが、一番狭い所で2m以上あるかを確かめます。
- 過去の建築確認の記録を見る：今の建物が建てられたとき、どう扱われたかの手がかりになります。
図面や現地の見方まで踏み込んで知りたい場合は、測量の専門メディアの再建築不可の主な原因と見抜き方も参考になります。
区役所の
- 土地の住所と地番（固定資産税の通知書や登記簿で分かります）
- 公図や住宅地図のコピー
- 家の前の道の写真（スマートフォンで撮ったもので十分です）
窓口では「この地番の前の道は、建築基準法上の道路ですか」と聞いてみてください。判断が難しい場合は、宅建士や建築士に調査を頼む方法もあります。区役所以外にどこへ相談すればよいか迷う場合は、土地を売りたいときの相談先ガイドで、内容ごとの窓口の違いを整理しています。
再建築不可の土地は売却できる？売る方法の考え方
結論から言うと、再建築不可でも売却はできます。ただし、ふつうの土地のように「仲介に出せば誰かが買う」とは限りません。買い手が限られるので、先に「誰に売るか」を決めるのが近道です。
売り先は、買取業者・隣地の所有者・一般の買い手の3つです。早く手放したいなら買取、価格を重視するなら隣地への売却も候補になります。仲介は条件しだいで、時間がかかりやすい売り方です。次の節で3つを比べます。
再建築不可の土地・物件は買取してもらえる？売り先3つの比較
再建築不可でも、買取業者・隣地の所有者・一般の買い手という3つの売り先があります。買取を選べば現状のまま早く現金化しやすい一方、価格は下がりやすくなります。価格を取るか、早さを取るかで向き不向きが分かれます。
再建築不可の物件の売り先
買取業者
- 早く、確実に手放しやすい
- 価格は低めになりやすい
隣地の所有者
- 高く評価される可能性がある
- 相手に買う気があるかしだい
一般の買い手（仲介）
- 条件が合えば価格は伸びる
- 現金で買える人に限られがち
1. 買取業者に売る
再建築不可の物件を専門に扱う買取業者があります。業者は、貸しに出す、リフォームして売り直す、隣地と交渉するといった方法で利益を出します。
早く現金にでき、古家や残った家具をそのまま引き取ってもらえることが多いのが長所です。その代わり、価格は仲介で売るより低くなりがちです。見積もりは業者によって差が大きいので、何社かに頼んで比べてください。比べ方は買取業者の見積もりで確認すべき点を参考にどうぞ。
2. 隣地の所有者に売る
隣の人にとっては、土地を合わせると敷地が広がります。隣地が道路に接していれば、合わせた土地が再建築可能になることもあります。そのため、一般の買い手より高く評価してくれる可能性があります。
3. 仲介で一般の買い手に売る
家を直して住みたい人や、貸すために探している投資家が買い手になることがあります。ただ、多くの金融機関は、担保価値が低くなる再建築不可の物件への融資に慎重です。立地や金融機関によって判断は分かれるので、住宅ローンを使いたい買い手が現れた場合は、その金融機関に個別に確認してもらうことになります。現金で買える人に限られやすいため、時間はかかりやすいでしょう。
| 売却方法 | 価格の傾向 | 期間の傾向 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 買取業者 | 低めになりやすい | 短い | 早く確実に手放したい |
| 隣地の所有者 | 高くなる可能性あり | 相手次第 | 隣地と関係が良好 |
| 仲介（一般の買い手） | 条件次第 | 長くなりやすい | 時間に余裕がある |
買取価格はどれくらい下がる？
再建築不可の物件は、相当に価値が下がると考えておいた方がよい、というのが監修者の実務の感覚です。理由は、買い手が住宅ローンを使えないことにあります。ローンが使えないと、買い手は現金で用意できる価格帯に限られます。だからこそ、再販して利益を出す買取業者の側も、仕入れに慎重にならざるを得ません。買取業者は、直して売れそうな価格から逆算して仕入れの値を決めます。再販価格の見込みが立たない土地は、買わない業者もいます。実際にどれくらいの評価になるかは、建物の状態・立地・再建築できる見込みで大きく変わるため、複数の買取業者に見てもらい、出てきた金額を比べるのが一番確実です。
ここに
「相場の◯割で買い取ります」という広告を見かけることもありますが、割合はあくまで目安の一つに過ぎません。買える価格帯の基準（再販価格の見込みなど）は業者ごとに違うため、評価は大きく変わります。1社の提示額だけで判断せず、必ず何社かに見積もりを取ってください。
再建築不可の物件をどこに売るか、買取業者の見積もりをどう比べるかで迷ったら、売り先の整理からお手伝いします。
再建築可能にする方法
売る前に再建築可能にできれば、買い手の幅が大きく広がります。ただし、どの方法も相手や役所の判断が必要です。必ずできるとは限らない点は、先に心に留めておいてください。
隣地の一部を買う・借りる
接している幅が少しだけ足りないなら、隣から細長い土地を買って2mを確保する方法があります。買う場合は、測量と分筆（土地を分ける登記）が必要です。
土地を借りて幅を確保する方法もあります。ただ、将来の関係が不安定になるため、買い手や金融機関の評価は低めになりがちです。
43条2項の認定・許可を受ける
法律上の道路に接していなくても、条件を満たせば建築を認めてもらえる制度があります。建築基準法の接道の規定の例外（43条2項）の「認定」と「許可」です。許可には建築審査会の同意が必要で、建て替えのたびに改めて許可を受けます。仕組みは43条2項の許可・認定のしくみで説明しています。
通路を道路として指定してもらう
何軒かで使っている私道を、道路として指定してもらう方法もあります（位置指定道路）。ただし、幅や構造の基準があり、関係する所有者全員の協力が欠かせません。現実には難しいことが多い方法です。
買い
43条2項の許可が取れそうな土地は、買取価格の評価がひとつ上がります。逆に、隣地の協力も許可の見込みもない「純粋な無道路地」は、貸すか、隣地に持ちかけるくらいしか出口が見えないことが多いです。だからこそ、売る前にどちらの土地なのかをはっきりさせておく価値があります。
売るときに気をつけたいこと
大事なのは2つ。売る前に大きな工事をしないこと、そして再建築不可だとはっきり伝えて売ることです。
リフォームで価値を上げる前に確認する
2025年4月1日に施行された建築基準法の改正（国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」）で、木造の建物も、木造以外と同じ規模の線で扱われるようになりました。まちづくりのルールがかかる「都市計画区域」では、平屋で延べ床面積200㎡以下の建物以外は、構造にかかわらず、建築確認などの審査が必要です。東京23区は、この都市計画区域の中にあります。平屋でない住宅は、広さにかかわらず当てはまります（平屋で200㎡以下の建物は、これまでどおり原則不要です）。これまで対象外だった建物は、大規模な修繕・模様替えでも新たに建築確認が必要になる場合があります。再建築不可の建物は道路に関する規定を満たしていないため、この建築確認が下りない可能性があります。出典：国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0001.html）、国土交通省住宅局建築指導課長通知（国住指第425号、令和7年3月17日）。
ここに
売る前に大がかりなリフォームを考えているなら、工事の前に建築士か区役所の建築指導課に相談してください。工事の内容によっては、進められないことがあります。
直してから売るか、今のまま売るかの考え方は、リフォームして売るか迷ったときの判断の順番で詳しく書いています。
再建築不可であることをはっきり伝える
再建築不可かどうかは、買い手の判断を大きく左右します。仲介会社は重要事項説明で説明しますが、売主も知っていることは正直に伝えましょう。隠して売ると、あとで契約不適合責任を問われるおそれがあります。売主の責任の範囲は、売却後のトラブルを防ぐ契約不適合責任の話でくわしく書いています。
壁でつながった長屋（連棟式住宅）の一戸を売る場合は、土地の形ではなく建物のつながり方が論点になります。くわしくは連棟式住宅（長屋）の一戸だけを売るときで整理しています。
再建築不可の土地は、ふつうの仲介では買い手が見つかりにくいことがあります。訳ありの不動産を専門に買い取る会社なら、今の状態のまま買取価格を出してもらえることがあります。ただし買取は仲介より価格が下がりやすいので、その点も含めて比べてみてください。
よくある質問
Q. 再建築不可の物件は、買取だと相場の何割くらいで売れますか？
一律の割合では言えません。買い手が住宅ローンを使えないため、現金で買える価格帯に限られ、業者の買取価格も相当下がりやすいのが実情です。買取業者は、直して売れそうな価格から逆算して仕入れの値を決めるため、再販価格の見込みが立たない土地には手を出さない業者もいます。再建築できるようになる見込み、建物の状態、立地、貸したときの需要などでも変わるので、何社かの買取の見積もりと、仲介での査定を並べて判断するのが確実です。
Q. 古い家を解体してから売った方がよいですか？
再建築不可の土地では、解体すると新しい建物は建てられません。建物を残しておけば、住む・貸すといった使い道が残ります。解体する前に、必ず査定を取ってください。
Q. 隣の人に買ってほしいと直接頼んでもよいですか？
頼むこと自体は問題ありません。ただ、ご近所との価格の話はこじれやすいものです。査定額の根拠をそろえたうえで、仲介会社を通して話を進めると、お互いに納得しやすくなります。
Q. 旗竿地の通路が2mに少し足りません。どうすればよいですか？
隣から足りない分を買う・借りる方法が考えられます。まずは正確な測量で、何cm足りないのかを確かめましょう。旗竿地ならではの注意点は、旗竿地を売るときのポイントにまとめています。
まとめ
- 再建築不可の主な原因は、接道義務を満たしていないことです。
- まず区役所で、前の道が建築基準法上の道路かを確認しましょう。
- 売却先は、買取業者・隣地の所有者・一般の買い手の3つが中心です。
- 買取業者なら現状のまま早く手放せますが、価格は下がりやすくなります。
- 隣地の一部取得や43条2項の制度で、再建築可能になる場合があります。
- 再建築不可であることは買い手に正直に伝え、トラブルを防ぎましょう。
再建築不可と言われて、何から手を付ければいいか分からない場合は、調べる順番と売り先の候補を一緒に整理します。