形・法規の悩み

風致地区の土地は、建てられる家が小さくなり、分けて売りにくくなります。23区の風致地区14か所のうち、東京都の条例が適用されるのは5か所だけ。残る9か所は区の条例です。建ぺい率の数値、木を切る許可、調べる順番を整理しました。

東京の液状化予測図で自分の土地に色が付いていたら、売れないのか。重要事項説明に液状化は入っていませんが、黙っていてよいとは限りません。予測図はあくまで目安です。見方、地盤調査の考え方、告知書の書き方を順に整理します。

隣の土地の持ち主が亡くなり、相続人も分からない。立会いを頼む相手がいないとき、売主が先にやる調べ物、測量で隣地に入れるかどうか、法務局の分筆・地積更正の運用見直し、買い手が納得するかは別の話という点まで整理します。

隣の家との境界に壁がくっつくように建つ古家は、そのまま売れるのか。建て替えで何cm下がるのか。民法の50cmの決まり、防火地域・準防火地域の例外、窓の目隠し、買い手が価格にどう織り込むかを、仮の数字の表で説明します。

路地奥や旗竿地の通路を通ってよい根拠は、自分の土地・共有・地役権・囲繞地通行権の4種類です。登記事項証明書の乙区で地役権を確かめる手順と、載っていないときの調べ方、買い手が見る点を、売主向けに整理します。売主向けの手順です。

敷地と道路のあいだに細い水路があったり、公図に『道』や『水』と書かれた土地が敷地に接していたりする場合の売り方です。公図での見つけ方、接道や橋の占用許可で起きること、売る前に区の窓口で確かめる順番を整理しました。

自宅の排水管が、隣の家の敷地や路地を通って下水につながっているとき、土地は売れるのでしょうか。管の通り道を調べる方法、承諾書や地役権などの根拠の有無、何も無いときに買主が気にする点、売る前にできることを整理しました。

壁でつながった長屋（連棟式住宅）の一戸だけを売れるのか。切り離せるかどうか、隣家の同意はいつ誰が取るか、買う人が限られることがある理由を、売主向けに整理します。そのまま売る・隣と話す・一棟で売るの3つの出口も比べます。

自分の土地がハザードマップで浸水の想定区域に入っていたら、売れないのか。買い手は契約の前に必ずそれを知ります。だから売主が先に確かめ、先に伝えるほうが話が早く進みます。見る資料、告知書の書き方、買い手が気にする点を順に整理します。

前の道が広がる予定だと分かった土地は売れるのか。都市計画道路は、計画だけの段階か事業が決まった後かで、建築の制限も売り方も変わります。区役所の窓口での調べ方と、売り方ごとの注意点、事業者に売るときの税の確認まで整理しました。

角地は建ぺい率が10%上がることがありますが、それだけで高く売れるとは限りません。建売業者が角地を見るときの計算の順番と、緩和が効かない土地、隅切りで減る面積、売る前に区役所で確かめることを整理しました。

旗竿地を買った人が後悔しやすいのは、駐車・日当たり・建築費・防犯などです。売る側がこの不満を先に知っておくと、価格の付き方と、買い手や建売業者への伝え方が見えてきます。売る前に直せる点と直せない点も整理しました。

隣の人が境界の立会いに応じてくれず、土地を売り出せないとき。売る前にできること、法務局の筆界特定制度でわかること・わからないこと、境界確定訴訟との違い、制度を使わずに現状のまま売る道まで、売却の順番に沿って整理します。費用や期間の確かめ方も書きました。

家の前の道が位置指定道路なのか、二項道路（2項道路）なのか、それとも法律上の道路ではないのか。区役所での調べ方と、道の種類ごとに売却で引っかかりやすい点、位置指定道路と私道の違い、売りに出す前に確かめることを、売主の立場で整理しました。

再建築不可の家は、直してから売るべきか、今の状態のまま売るべきか。雨漏り・傾き・設備の違い、買主がローンを使えるかどうか、大きな工事の前の建築確認、費用を回収できるかの考え方を、売主の判断の順番で整理します。

家族が孤独死した家を相続したとき、何から始めればよいかを順番に整理します。特殊清掃と遺品整理の違い、費用を誰が負担するのか、相続放棄を考える人が先に確かめること、業者の見分け方、売却と更地の考え方まで解説します。

土地が売れないとき、値下げの前に見たいのは買い手が何をできないのかです。建てられるか、ローンを組めるか、すぐ使えるか、権利は整っているか、値付けは合っているか。5つの軸で原因を絞り、仲介と買取のどちらに進むかを決めます。

家や土地に差押えがついたとき、もう売れないのかを整理します。差押えで何が起きるのか、税金の滞納とローンの返済では流れがどう違うのか、先に確かめること、相談先の使い分け、買取が向くケースまで解説します。

他人の土地を通らないと出入りできない袋地・無道路地の売り方を整理します。自分の土地が袋地かの確かめ方、通行の権利でできること・できないこと、隣地への売却や買取など4つの売り方、隣地と話すときの注意点まで解説します。

訳あり不動産は、再建築不可・境界未確定・事故物件・空き家・借地権など状態はさまざまですが、売れない土地ではありません。自分の土地がどの訳ありに当てはまるかを見つける入口と、売り方の3つの選択肢、買取が向くかどうかの判断軸をまとめました。

借地権の相続に、地主の承諾や名義書換料は原則いりません。地主への連絡の仕方、契約書の名義変更、地代の支払い先の変更、建物の相続登記の期限、相続人が複数いるときの注意点まで、相続した直後にやることを順番に整理しました。

底地（人に貸している土地）の売り先は、借地人に売る・専門の買取業者に売る・借地人と一緒に売る、の3通りです。価格が下がりやすい理由や「更地の何割」が根拠のない目安である点、地代の改定・更新料・承諾料など地主として知っておきたい実務もあわせて解説します。

事故物件でも、売却をあきらめる必要はありません。国土交通省のガイドラインをもとに、告知が必要なケースと不要なケース、賃貸と売買で異なる期間の目安、価格の傾向、古家を解体した場合の扱いまで、売主の立場で整理しました。

借地権付きの家を売るには、原則として地主の承諾が必要です。承諾料の考え方、地主・第三者・買取専門業者・底地とセットでの売却という4通りの売り先、承諾が得られないときの借地非訟の手続きまで、売主の目線で順に整理します。

越境がある土地でも、覚書を交わせば売却できます。越境の確かめ方、屋根・塀・配管・木の枝の対処、売る前の枝の片づけ手順、長年続く越境と取得時効の考え方、覚書の内容、買い手への伝え方、売り先の選び方をまとめました。

境界標が見当たらない、隣が立会いに応じない。そんな土地でも売却の道はあります。境界が未確定のまま売る3つの方法、連絡がつかない・協力してもらえないときの筆界特定制度、境界確定訴訟との違い、越境があるときの注意点を整理しました。

東京都のがけ条例（建築安全条例）は、高さ2mを超えるがけの近くに建てる場合、擁壁などを求めるルールです。対象になる範囲、擁壁の種類ごとの注意点、検査済証の探し方、費用が価格に響く仕組みと売り先の選び方をまとめました。

既存不適格建築物とは、建てた当時は合法だったのに、その後の法改正でルールに合わなくなった建物のことです。違反建築物との見分け方、住宅ローン・建て替えへの影響、古家付き土地・中古住宅・買取という3つの売り方を説明します。

三角地や変形地（不整形地）は「売れない」と思われがちですが、評価は建物を置ける整形部分の広さで決まります。狭小地と形の悪さが重なったときの注意点、隣地との調整や分筆・合筆で形を整える方法、隣地所有者・建売業者・買取業者という売却先の向き不向き、査定の比べ方までまとめました。

43条2項は、道路に接していない土地でも建築を認める例外の制度です。手続きの軽い「認定」と、建築審査会の同意がいる「許可」の違い、自宅がどちらで建ったかの調べ方、売却前に区へ相談しておくこと、売り先の選び方を、条文にもとづいて解説します。

家の前の道が私道で、「私道持分がない」「通行・掘削の承諾書がない」と言われて困っていませんか。法務局での私道の調べ方、私道持分なしが売却で不利になる理由、2023年の民法改正のポイント、承諾書の取り方や売り先の選び方を整理しました。

建築基準法の2項道路（二項道路）に面した土地は、建て替え時に道路の中心線から2m後退するセットバックが必要です。後退距離と面積の計算方法、敷地面積が減ることによる価格への影響、区への申告や助成制度まで、買い手に説明できる形で整理しました。

接道義務とは、建物を建てる敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないルールです。認められる道路の種類、区役所の建築指導課での調べ方、2mに満たない土地を建て替え可能にする方法や、そのまま売る方法までまとめました。

再建築不可の家や土地でも、買取業者に相談すれば今の状態のまま手放せることがあります。原因の多くは道路への接し方です。区役所での調べ方、買取・隣地・仲介の違いと価格の傾向、再建築可能にする方法まで順に説明します。

旗竿地は「売れない」と言われがちですが、通路（竿）の幅と長さが接道義務や東京都の条例を満たせば売却できます。旗竿地の価格が下がりやすい理由、売る前に測っておく通路の幅、建売業者や隣地など高く売れる売り先の選び方をまとめました。