杉並区の土地・狭小地の売却ガイド｜狭あい道路と助成の調べ方

杉並区で、相続した古い家のある土地や小さな土地を売りたい。そう考えたとき、「前の道が細いけれど大丈夫か」「家を壊してから売るべきか」と迷う方は少なくないと思います。

杉並区には、ほかの区と比べて目立つ特色があります。幅4m未満の細い道（狭あい道路）を広げる区の事業が、長く続いていることです。この記事では、区の公式ページで確かめた内容を、調べる順番に並べました。

結論
杉並区で土地を売る前は、まず「前の道路の幅と種類」を区の窓口で確かめるのが近道です。幅4m未満の2項道路に面していると、建て替えの前に区との事前協議が要ります。
古い家を壊すなら、区の助成は工事の着手前に申請して交付決定を受けるのが条件です。壊す前に決めてください。

杉並区で土地を売るとき、先に確かめること

杉並区の土地を売る前は、「前の道路」「土地の面積の決まり」「古い家の扱い」の3つを、この順に確かめます。道路を最初に見るのは、建てられる家の大きさにも、買主の評価にも響くからです。

区のページによると、杉並区には幅4m未満の狭あい道路のうち「2項道路」と呼ばれる道が約307km、区内の道路総延長の約30％あります。ご自分の土地の前の道も、この種類かもしれません。

杉並区はJR中央線沿線や京王井の頭線沿線など、場所によって街の雰囲気がかなり違います。ですから、相場は区全体の平均ではなく、近い場所・近い広さ・近い道路条件の取引で調べます。

杉並区の土地の相場を調べる方法

相場の数字は、この記事には書きません。場所や道路で大きく変わるため、ご自分の土地に近い取引を5件ほど並べるのが確実だからです。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、10分ほどでできます。

見るときのコツは、1点の数字ではなく「㎡あたり◯万〜◯万」と幅でつかむことです。幅4m未満の道に面していたり、旗竿地だったりすると、その幅の下のほうになることがあります。詳しい手順は、土地の値段・相場の調べ方にまとめています。

幅4m未満の道路に面している土地（狭あい道路）

前の道が幅4m未満の2項道路なら、建物を新築・増改築するとき、建築確認申請の前に区との事前協議が必要です。道の中心から2mの位置まで敷地を下げ、そこを道路として空ける形になります。これが、杉並区の土地売却でまず押さえたい特色です。

道路を下げる考え方は、2項道路のセットバックが必要な土地の売却で詳しく説明しています。接道の基本は、接道義務と、道路に2m接していない土地の売り方をご覧ください。

区の事業：道路を広げた部分は区が整備する

区のページ（2026年10月14日確認）には、次のように書かれています。

• 建築主や土地所有者の協力と承諾を得て、後退した部分や隅切り部分を、区が整備している
• 狭あい道路（2項道路）に面した敷地で、建物の新築や増改築をするときは、建築確認申請の前に事前協議の手続きが必要
• 協議に基づいて区が拡幅整備の工事をするときは、後退部分にある門や塀などの撤去費用の一部などを助成する
• 平成29年1月1日から、2項道路の後退用地に、容易に動かせない支障物件を置くことが禁止されている

後退した部分の扱いで、売主に関わる大事な一文があります。区のページには「後退用地については、地方税法の規定により、固定資産税・都市計画税が非課税の対象になります」と書かれています。

隅切りの奨励金は「重点整備路線・整備地区内」の助成

区には、建物の建て替えと関係なく道を広げるのに協力した人への助成があります。その中の隅切り奨励金は、「重点整備路線」と「整備地区」の中の助成項目です。区内のどこでも出るわけではありません。

区のページに載っている額は、次のとおりです。

出典：杉並区「狭あい道路拡幅整備事業」https://www.city.suginami.tokyo.jp/s099/1885.html（2026年10月14日確認）。重点整備路線・整備地区内で、建物の建て替え時以外に拡幅へ協力する場合の助成項目。建物の新築・増改築時は助成内容が異なると、区のページに書かれています。

区のページに、「寄付」と「無償使用承諾」の違いの説明はありません。どちらを選ぶと売るときにどう違うかも書かれていないので、窓口で聞いてください。

重点整備路線と整備地区の範囲は、区の電子地図「すぎナビ」で見られます。整備地区として区のページに挙がっている町は、次のとおりです（一部だけが対象の町もあります）。

• 全域：阿佐谷北、阿佐谷南1〜2丁目、高円寺北2〜4丁目、高円寺南3丁目、方南1丁目、成田東1〜2丁目、堀ノ内2〜3丁目、松ノ木、梅里1丁目
• 一部：天沼1丁目、本天沼1丁目・2丁目、高円寺南2丁目・4丁目

自分の土地が入っているかは、町名だけで決めず、番地を伝えて区に聞くのが確実です。

売る側がやっておくこと

古家付きのまま売るなら、建て替えのときに協議をするのは、建てる人（買主）です。それでも、売主が前の道路の種類と幅を先に調べておくと、買主への説明が早くなります。

1. 区の電子地図「すぎナビ」で、前の道路の種類（建築基準法上の道路種別）を見る
2. 区役所西棟4階の各窓口で、最新の情報を確かめる（区のページが「必ず窓口で確認」と案内しています）
3. 地番を伝えて、後退する幅と、事前協議の手順を聞く

用途地域・建ぺい率・敷地面積の最低限度の調べ方

杉並区の土地で、売る前に調べておきたいルールは4つあります。用途地域、建ぺい率・容積率、敷地面積の最低限度、防火の区分です。土地を分けて売れるかどうかは、このうち敷地面積の最低限度に左右されます。

区のページ（2026年10月14日確認）では、区内に次の10種類の用途地域が指定されているとされています。

また、区のページには「杉並区では、ほとんどが準防火地域に指定されています」とあります。木造の建物は原則として防火構造にする必要があり、東京都の「新たな防火規制」の区域も別にあります。建て替えの費用に響くので、買主への説明に使えます。

土地を分けて売るなら、敷地面積の最低限度

区のページ（2026年10月14日確認）には、区内に平成16年6月24日告示で「建築物の敷地面積の最低限度」が指定されていると書かれています。ただし、具体的な面積は、そのページには載っていません。この記事でも、数字は書きません。

面積は地域ごとに決まっていて、同じ区の中でも違うことがあります。最新の数字を載せた区の公式ページは、確かめられませんでした。古い数字で分割を計画すると狂うおそれがあるため、自分の土地について区に確かめてください。調べ方は次のとおりです。

1. 区の電子地図「すぎナビ」を開き、地図分類の「都市計画」を選んで、自分の土地をクリックする（区の「都市計画の確認」のページの案内による）
2. 表示された用途地域と建ぺい率から、最低限度の面積を窓口で確かめる。区役所西棟5階の都市整備部管理課窓口で、都市計画情報を閲覧できる
3. 地区計画で別の面積を決めている区域もあるので、あわせて聞く

土地を分けるとき、分けた後の面積がこの最低限度を下回らないかが問題になります。今の敷地をそのまま使うときの扱いも含めて、窓口で聞いてください。土地を分けるときの考え方は、敷地面積の最低限度と、下回る土地の売り方で説明しています。

風致地区と生産緑地

区のページでは、区内の風致地区は「善福寺風致地区」と「和田堀風致地区」の2つです。風致地区では、建築物の建築や宅地の造成、木や竹の伐採などに制限があります。町名までは、確かめられませんでした。庭木をまとめて切ってから売る前に、区へ風致地区かどうかを聞いてください。

近くに畑がある場合は、生産緑地かもしれません。区のページでは、一団で300㎡以上などの要件で指定され、原則として農業に必要な建物以外は建てられないとされています。

杉並区で売れやすい土地・売れにくい土地

杉並区の土地は、前の道路の幅、土地の形、面積で見られ方が変わります。どれが当てはまっても、売れないわけではありません。当てはまる項目を先に知っておけば、売り方を選びやすくなります。

売り方も、土地の条件で向き不向きが変わります。

建売業者が土地を買うときの見方は、建売業者に土地を売るときの考え方で解説しています。区の隣では、練馬区の土地売却の確認ポイント、中野区の土地売却ガイド、世田谷区の土地を売る前に確かめることも参考になります。不燃化特区の助成を別の区と比べたいときは、品川区の不燃化特区と除却助成のガイドも役に立ちます。

古家が建っているときの判断は、古家付き土地の売却と解体するかの判断基準にまとめています。

杉並区の土地が分けて売れるか、前の道路の確認で何を聞けばいいか分からない場合は、手順を一緒に整理します。

杉並区の制度で確認すべきもの：老朽危険空家の除却助成と不燃化特区

杉並区には、古い家を壊す費用への助成が2種類あります。どちらも工事の着手前に、区へ交付申請をして交付決定を受けるのが条件です。壊してから申請することはできません。自分の家がどちらにも当てはまらない場合もあるので、先に窓口で聞いてください。

老朽危険空家除却費用の助成

倒壊の危険が高い老朽危険空家を壊す費用の一部を、区が助成します。区のページ（2026年10月14日確認）に書かれている内容は、次のとおりです。

出典：杉並区「老朽危険空家除却費用の助成制度」https://www.city.suginami.tokyo.jp/s093/1839.html（2026年10月14日確認）。住民税を滞納していないこと、所有者以外の権利者がいればその同意を得ることなどの条件もあります。

区のページに、申請の受付期間は書かれていません。「いつまで受け付けているか」は、この記事では書けないので、窓口で聞いてください。 特定空家等がどういう状態かは、特定空家とは？空き家を放置するリスクで説明しています。

相続したばかりで、所有者が複数いる場合は注意が必要です。代表者になるには、全ての所有者の同意が要ります。名義の整理や共有者の連絡先を、先に確かめておきましょう。相続した土地を売る流れも合わせてどうぞ。

不燃化特区（杉並第六小学校周辺地区・方南一丁目地区）

東京都の「不燃化特区」に指定された区域では、老朽化した建物の除却や建替えへの助成があります。区のページ（2026年10月14日確認）によると、区域は次の2つです。

事業期間は令和7年度までとされていましたが、令和12年度まで延ばされた、と区のページに書かれています。除却の助成の対象は、平成16年8月31日以前に建築された木造建築物（混構造を含む）で、こちらも工事の着工前に交付申請をして交付決定を受ける必要があります。更地や新築した建物の固定資産税・都市計画税が、最長5年間減免される制度もあります。窓口は、都市整備部市街地整備課不燃化推進係です。

区の「不燃化特区に関する支援制度の手引き」（令和8年5月20日更新版、2026年10月14日確認）には、除却助成の金額が次のように書かれています。延床面積1㎡あたりの単価（令和8年5月20日時点）は36,000円で、これに老朽建築物の延床面積を掛けた額と、実際の工事費のうち小さいほうが助成額になります。限度額は150万円です。手引きには「最新の単価は区へお問い合わせください」とあるので、申請前に確かめてください。受付期間は、手引きには制度全体が令和13年3月31日までと書かれているだけで、個別の締切は書かれていません。

手引きの上では、馬橋通りの一部に接する敷地は、道路拡幅に協力することが助成の条件とされています。該当するかは、番地を伝えて窓口で聞いてください。

不燃化特区の仕組みは、木密地域・不燃化特区の土地を売るときのポイントにまとめています。解体助成を区ごとに比べたいときは、東京23区の解体助成金のまとめが便利です。

このほか区には、耐火性能の高い建物を新築する人への「建築物不燃化助成」もあります（助成期間は令和13年3月31日まで、対象区域は区のページ参照）。これは新築への助成で、古家を壊す費用の助成ではありません。買主が建売業者の場合、建てるときに使えるかもしれません。

どこに聞くか：区の担当課

杉並区では、聞きたい内容ごとに窓口が分かれています。先に何を聞くかを決めて、地番と地図を手元に置いてから連絡すると、話が早く進みます。

担当課の名前や電話番号は変わることがあります。ここには電話番号を書かないので、区の公式サイトで最新のものを確かめてください。

杉並区の土地がいくらくらいで売れそうか、まずは複数の会社の査定額を並べてみると、相場の幅がつかめます。古家を壊した場合と、そのまま売る場合の両方で見てもらう手もあります。

よくある質問

Q. 前の道が幅4m未満の土地は、売れませんか？

売れないわけではありません。建物を建て替えるときに、道の中心から2mの位置まで敷地を下げ、区と事前協議をする、という手続きが加わるだけです。前の道路の種類と、下げる幅を先に調べておくと、買主への説明がしやすくなります。

Q. 狭あい道路の隅切りで、奨励金はもらえますか？

区のページでは、隅切り奨励金は「重点整備路線・整備地区内」の助成項目で、寄付または無償使用承諾により区管理となるものは1か所30万円、東京都建築安全条例で定める隅切りで所有者が管理するものは1か所5万円です。区内のどこでも出るわけではありません。自分の土地が対象かは、狭あい道路整備課狭あい道路係に聞いてください。

Q. 老朽危険空家の助成は、いくらまで出ますか？

除却工事費の80％と150万円のうち、低いほうです。対象は、特定空家等か区が準じると判定した建物で、所有者は個人に限られます。工事の着手前に交付申請をして交付決定を受けることが条件です。受付期間は区のページに書かれていないので、住宅課空家対策係に確認してください。

Q. 土地を2つに分けて売りたいのですが、小さくなってもよいですか？

区のページには、平成16年6月24日告示で「建築物の敷地面積の最低限度」が指定されていると書かれていますが、面積は載っていません。地域によって違い、地区計画で別の面積が決まっている区域もあります。分ける前に、すぎナビで用途地域を調べ、区の管理課土地利用・建築調整係に確かめてください。

Q. 庭の木を切ってから売っても大丈夫ですか？

風致地区（善福寺風致地区・和田堀風致地区）では、木や竹の伐採に制限があります。自分の土地が風致地区かどうかを、先に区へ聞いてください。風致地区以外の樹木の届出については、確かめられなかったので、ここでは書きません。

まとめ

• 杉並区では、前の道路の幅と種類を最初に確かめる。幅4m未満の2項道路は、建て替えの前に区との事前協議が必要
• 後退用地は、区のページで固定資産税・都市計画税が非課税の対象とされている。売買のときの扱いは、区のページに記載がない
• 隅切り奨励金は、重点整備路線・整備地区内の助成項目。寄付等で1か所30万円、所有者管理で5万円
• 老朽危険空家の除却助成は、除却工事費の80％と150万円のいずれか低い額。着手前の申請と、交付申請年度の2月28日までの完了報告が条件
• 不燃化特区は2地区で、事業期間は令和13年3月31日まで。除却の助成も着工前の申請が必要

杉並区の土地を「分けて売る」「そのまま売る」「買取にする」。どれが良いか迷っている場合は、売却の進め方を整理するところからご相談いただけます。

出典：杉並区「狭あい道路拡幅整備事業」https://www.city.suginami.tokyo.jp/s099/1885.html、同「老朽危険空家除却費用の助成制度」https://www.city.suginami.tokyo.jp/s093/1839.html、同「地域地区（用途地域等）の概要」https://www.city.suginami.tokyo.jp/s092/1695.html、同「不燃化特区（杉並第六小学校周辺地区・方南一丁目地区）」https://www.city.suginami.tokyo.jp/s095/1669.html、同「不燃化特区に関する支援制度の手引き」https://www.city.suginami.tokyo.jp/s095/6430.html、同「都市計画の確認」https://www.city.suginami.tokyo.jp/s092/1858.html、同「建築物不燃化助成」https://www.city.suginami.tokyo.jp/s095/1857.html。確認日はいずれも2026年10月14日。