相続した土地を売る流れと税金｜登記・特例・期限の注意点

親が亡くなり、実家の土地を相続した。自分たちは住む予定がないので、売りたい。でも、何から手をつければいいのか分からない。兄弟が離れて暮らしていると、相続した土地・不動産の売却は、なおさら進めにくいものです。

相続した土地は、すぐには売れません。相続人を確かめ、誰が引き継ぐかを決め、名義を変えてから、ようやく売却に進みます。順番さえ分かれば、一つずつ片づけていけます。

この記事では、相続から売却、税金の申告までを8つのステップに分けて説明します。相続ならではの税の特例や、期限の注意点もあわせて整理します。

なお、この記事はすでに相続した（相続することが決まった）土地を、どう売るかという話です。まだ相続するかどうかを迷っていて、いらない土地なら相続放棄したほうがよいのでは、と考えている段階の方は、いらない土地を相続したら｜相続放棄・売却・国庫帰属を比べるを先に読んでみてください。

片付けや家財の整理も含めた、実家を手放すまでの全体の順番を先に知りたい方は、実家じまいの進め方｜片付けから相続手続き・売却までの順番も参考にしてください。

結論
相続した土地は「相続人の確定 → 遺産分割 → 相続登記 → 売却 → 確定申告」の順に進めます。
相続人が複数いるなら、売って代金を分ける「換価分割」を、遺産分割協議書にはっきり書いておくことが大切です。
税金では、相続税の取得費加算の特例が使えることがあります。相続空き家の3,000万円控除が使えることもあります。どちらも期限があり、改正も入るので、売る前に税務署か税理士に確認してください。

相続した土地・不動産を売却するまでの流れ

全体は8つのステップです。相続登記は3年以内、相続税の申告は10か月以内という2つの期限を意識して進めます。

もう少し細かく分けると、次の表のようになります。期間は相続人の人数や話し合いの進み方で大きく変わります。

相続税がかかる場合は、もうひとつ期限があります。相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に、申告と納税をしなければなりません。売った代金で相続税を払いたいなら、このスケジュールを意識しておきましょう（詳しくは後述します）。いつまでに売るかの逆算は、取得費加算の特例はいつまで？売る時期の決め方で説明しています。

遺産分割そのものに期限はなく、話し合いが長引いている家もあります。ただ、相続から10年を過ぎると、生前にもらった分や介護の貢献分を分け方に反映させにくくなります。10年近くたっているなら、相続から10年たった未分割の実家を売る前の順番を先に読んでください。協議書そのものの書き方は、不動産を売る前提の遺産分割協議書を見てください。

まだ相続の前で、親が住む実家の今後を考え始めた段階の方もいるでしょう。その場合は、実家を売るタイミングと、親が住んでいるうちにできることが参考になります。相続登記や税金は分かっても、そもそも誰に相談すればいいのか迷う方は、相続登記・譲渡所得税・売却の相談先の振り分けで窓口の違いを整理しています。

ステップ1〜3｜遺言・相続人・財産を確認する

最初の3ステップは「調べて、そろえる」段階です。ここで相続人を1人でも見落とすと、後の話し合いがやり直しになります。

遺言書を確かめる

遺言書があれば、原則としてその内容に従って土地を引き継ぎます。

自筆の遺言書の場合、家庭裁判所での検認（遺言書の状態を確かめる手続き）が必要です。ただし、法務局に預けてあるものは検認が要りません。

遺言書がある土地は、誰が売主になるかを先に読む

遺言書が見つかったら、まず見るのは「土地を誰に渡すと書いてあるか」と「遺言執行者（遺言の中身を実現する役の人）が決まっているか」の2点です。この2つで、売却の話し合いに誰が出てくるかが変わります。

遺言書には、民法で定められた書き方がいくつかあります。売る側から見た違いは、次の表のとおりです。

法務局の保管の有無は、亡くなった方の相続人や、遺言で財産を受け取る人などが、遺言書保管事実証明書で調べられます（法務局における遺言書の保管等に関する法律。版ID 430AC0000000073_20260624_508AC0000000045、施行2026-06-24）。民法の検認の規定は、公正証書による遺言には当てはまりません（民法。版ID 129AC0000000089_20260624_508AC0000000045、施行2026-06-24）。

遺言書の中で、売る話に直接ひびくのは次の3つです。

• 土地を引き継ぐ人が指定されているとき。 その人が売主になります。複数人の共有と書かれていれば、全員が関わります。指定がない財産が別にあれば、そちらは話し合いで分けます。
• 遺言執行者がいるとき。 民法は、遺言執行者がいる場合、相続人は相続財産の処分など遺言の執行を妨げる行為ができないと定めています（善意の第三者との関係には例外があります）。勝手に買い手を探して契約する前に、遺言執行者に連絡を取ってください。
• 遺言の内容と違う分け方をしたいとき。 相続人どうしの合意で変えられるかは、遺言の書き方と、受け取る人（受遺者）の有無で変わります。この判断は弁護士や司法書士の領域です。

遺言で土地を1人が引き継ぐことになった場合、ほかの子などには「遺留分（最低限もらえる取り分）」の問題が出ることがあります。遺留分を侵害された人は、民法上、金銭の支払いを請求できます。請求できる期間にも決まりがあります（知ってから1年、相続開始から10年）。実家を売って、その代金で遺留分を払うという話が出たら、売却の前に弁護士へ相談してください。金額の決め方や交渉は、この記事では扱いません。

相続人を確定する

亡くなった方が生まれてから亡くなるまでの戸籍を集め、相続人を確かめます。戸籍は、本籍地の市区町村の窓口で請求できます。

前の結婚での子どもなど、家族が知らなかった相続人が見つかることもあります。相続人が1人でも欠けた遺産分割協議は無効です。ここは丁寧に進めましょう。

土地の状況と、おおよその価格を確かめる

法務局で登記事項証明書を取り、今の名義人を確かめます。窓口で土地の地番を伝えれば取れます。

祖父母の代から名義が変わっていないこともあります。その場合、相続人がさらに増えることがあります。あわせて、道路への接し方や境界の目印があるかなど、売却に響く点も見ておくと後が楽です。

「相続した土地がどのくらいの価格になりそうか」は、話し合いの前におおまかにつかんでおくと役立ちます。国の「不動産情報ライブラリ」で近くの取引価格を調べる方法を、狭小地の相場の調べ方で紹介しています。

ステップ4｜遺産分割の方法を決める

売ることが決まっているなら、売って代金を分ける「換価分割」が分かりやすい方法です。

相続人が複数いる場合、土地の分け方は主に3つあります。

登記の名義を誰にするか

換価分割でも、売る前にいったん相続登記が必要です。名義は、相続人全員の共有にする方法と、代表者1人にする方法があります。

共有名義で売る場合は、売買契約や決済に全員の協力が必要です。詳しくは兄弟などの共有名義の土地を売る方法を参照してください。

海外に住む相続人がいるとき

相続人の中に海外在住の人がいても、遺産分割協議はできます。ただ、日本の役所で取る書類の一部が、その人には取れません。売却のスケジュールに響くので、早めに動いてください。

日本に住民票がない人は、ふつう印鑑証明書を取れません。法務省は、不動産登記の申請などで、印鑑証明書の代わりに日本の領事が作った「署名証明」を使う扱いを認めています。領事館が遠いなどの事情があるときは、外国の公証人が作った署名証明でも申請できるとしています（法務省「外国に居住しているため印鑑証明書を取得することができない場合の取扱いについて」）。

住所を示す書類として、領事が出す「在留証明」などが使われることがあります。署名証明も在留証明も、どの書類をどこで取るかは、領事館と司法書士に先に聞いてください。

売る側が気をつけたいのは、書類の順番です。署名してもらうのは、協議書が完成してからです。固まる前に署名してもらうと、直しのたびにやり直しになります。

名義と登記の側の話は、亡くなった祖父の名義のままの土地にまとめています。売買の決済の日に海外の相続人本人が来られない場合の進め方は、売却を頼む会社と司法書士に、契約の前に聞いておきましょう。

相続人どうしで「売る」ことは決まったけれど、何から手をつければいいか分からない。そんなときは、売却までの段取りを一緒に整理します。

ステップ5｜相続登記を済ませる

亡くなった方の名義のままでは、買い手に名義を移せません。売る前に、相続登記は必ず済ませます。

相続登記は、2024年4月から義務になりました。相続で土地を取得したと知った日から、3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。負担を軽くするための簡易な「相続人申告登記」という手続きもあります。ただし、これだけでは名義が相続人に移らないため、土地を売ることはできません。

申請先は、土地の所在地を管轄する法務局です。必要書類や費用、簡易な申告登記との違いは、相続登記の義務化と、登記しないと売れない理由で詳しく解説しています。

相続した家が登記簿に載っていない（未登記）ときは、名義変更の前に整理することがあります。詳しくは未登記建物を相続したら｜売れるのか、先に確かめることを見てください。

ステップ6〜7｜売却活動と引き渡し

査定や売り先選びは、相続登記と並行して始めてかまいません。ただし、売買契約の時点で登記が終わっているか、終わる見込みが立っている必要があります。相続した家に借家人が住んでいる場合は、貸したままで売れるのか、出てもらう必要があるのかを先に確かめます（賃貸中の貸家の売り方を参照）。

相続した土地は、事情を抱えていることがあります。古い家が残っている、境界が決まっていない、長年手入れされていない。こうした点は、査定のときに正直に伝えましょう。どう売るのがよいかの判断材料になります。

売り出しから引き渡しまでの流れは、土地売却の8ステップと期間を参考にしてください。

売る見込みがまったく立たない土地なら、国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」という選択肢も残っています。ただし建物があると使えないなど、条件はかなり厳しめです。詳しくは相続土地国庫帰属制度の条件と使えないケースで整理しています。

ステップ8｜相続した土地を売却したときにかかる税金

売って利益（譲渡所得）が出たら、所得税と住民税がかかります。相続した土地では、買ったときの値段と持っていた期間を、亡くなった方から引き継ぐのが大きな特徴です。

空き家の場合は、毎年の固定資産税や相続税も含めた全体像を、相続した空き家の税金を3つの場面で並べた記事にまとめています。

取得費と所有期間は亡くなった方から引き継ぐ

親が長く持っていた土地なら、相続してすぐ売っても、長期譲渡所得（所有期間5年超）として扱われるのが一般的です。

買ったときの値段（取得費）が分からないこともあるでしょう。その場合は、売った値段の5%を取得費とする方法（概算取得費）があります。

計算のイメージを、仮の数字で見てみましょう。

譲渡所得は「売った値段 −（取得費 ＋ 売るための費用）」で計算します。税金は、この利益に対してかかります。費用と税金の詳しい内訳や計算方法は、土地を売るときの費用と税金の一覧にまとめています。

相続税の申告期限（10か月）と売却のタイミング

相続税がかかる場合、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に申告と納税をしなければなりません。この期限は、土地を売ったかどうかに関わらず動きます。

売った代金で相続税を払いたいと考える方は少なくありません。ただ、査定・売り先選び・契約・決済までを10か月以内に終えるのは、思うより時間との勝負です。買い手探しや契約に数か月かかることも珍しくありません。

申告期限に間に合いそうにないときは、相続税をいったん他の資金で立て替えて納める方法もあります。その後、次に説明する取得費加算の特例を使えば、売却時の税金を軽くできることがあります。資金の準備に不安があるときは、早めに税理士へ相談してください。

相続税の取得費加算の特例

相続税を払った人が、決まった期限までに売ると、納めた相続税の一部を取得費に足せる特例です（国税庁 No.3267）。相続税がかかっていない人は使えません。期限は、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。

相続空き家の3,000万円控除

相続した古い家とその土地を売るときに使えることがある特例です。売った利益にかかる税金を軽くできます。特例ごとに期限があり、しかも改正が入ります。取得費加算の特例と併用できるかどうかにも決まりがあるので、売る前に税務署か税理士に確かめてください。考え方は相続した空き家の3,000万円控除で解説しています。

どの特例が使えるか、どちらが有利かは、状況によって変わります。確定申告の前に、税理士か、住所地を管轄する税務署の相談窓口で確認してください。

売る前に税理士へ持っていく項目｜小規模宅地の特例と、遺産分割の期限

ここまでの税金は、土地を売った利益にかかる所得税・住民税の話でした。相続には別に、相続税の側に「小規模宅地等の特例」があります。この特例は、売る時期と遺産分割の進み方に関わります。

制度の中身は、この記事では説明しません。要件が細かく、使えるかどうかは相続人ごとに変わるからです（国税庁 No.4124）。減額の割合や面積の上限も、改正で変わるため書きません。ここでは、売ると決めた人が税理士に持っていく項目だけを並べます。

遺産分割が申告期限に間に合わなかったときの扱いは、国税庁が次のように案内しています（No.4208と質疑応答事例）。

売却を急ぐあまり、分割の話し合いを後回しにすると、あとで特例が使えなくなることがあります。売る予定があるなら、それも伝えたうえで、どの手続きが当てはまるかを税理士に確かめてください。取得費加算の特例との関係は、取得費加算の特例はいつまで？の側で、売る時期から逆算して整理しています。

売るかどうかを家族で話し合う前に、複数の会社の査定額を並べておくと、判断の材料になります。

よくある質問

Q. 相続登記をしないまま売ることはできますか？

できません。亡くなった方の名義のままでは、買い手に名義を移せないからです。売る前に相続登記が必要です。簡易な「相続人申告登記」だけでは名義が移らないので、こちらでも売却はできません。

Q. 相続人の1人が売ることに反対しています。どうすればよいですか？

遺産分割がまとまらないと、原則として土地は売れません。話し合いで解決しないときは、家庭裁判所の遺産分割調停などの手続きがあります。進め方は弁護士に相談してください。

Q. 相続税の申告期限までに売る必要がありますか？

必ずしも売る必要はありません。ただ、相続税を売った代金で払うつもりなら、10か月の申告期限に間に合うよう計画する必要があります。間に合わないときの対応は、税理士に確認してください。

Q. 相続した土地の価格は、どうやって調べればいいですか？

国の「不動産情報ライブラリ」で近くの取引価格を確認する方法や、路線価・公示地価から見積もる方法があります。詳しい手順は土地の値段・相場の調べ方で紹介しています。あくまで目安をつかむための方法で、実際の売却価格は査定で確認してください。

まとめ

• 相続した土地・不動産の売却は「相続人の確定 → 遺産分割 → 相続登記 → 売却 → 確定申告」の順に進む。
• 売って分けるなら換価分割とし、遺産分割協議書にそのことをはっきり書く。
• 相続登記は2024年4月から義務になり、取得を知った日から3年以内に申請が必要。
• 取得費と所有期間は、亡くなった方から引き継ぐ。
• 相続税の申告期限（10か月）、取得費加算の特例、空き家の3,000万円控除は、期限がそれぞれ違い、改正も入る。どれが当てはまるかは税務署か税理士に確認する。

相続した土地をどんな順番で、どの売り方で進めるのがよいか。家族で話し合う前の整理から、一緒にお手伝いします。