古家付き土地の売却｜相場・注意点と解体するかの判断基準

「古い家が建ったままの土地は、壊してから売ったほうがいいのでしょうか」。空き家になった実家や、相続した家を売るときに、多くの方が最初に迷うところです。

相場もはっきりせず、壊すべきかどうかも分からない。そんな状態で不動産会社に相談するのは気が引ける、と感じるかもしれません。

この記事では、古家付き土地の相場の考え方と、売る前に気をつけたい点を整理したうえで、古い家を残したまま売る場合と、壊して更地で売る場合を比べます。どちらを選ぶかの考え方を、判断ポイントごとに説明します。

結論
古家付き土地の相場は、「更地で売れる金額から、解体費用のぶんを差し引いた金額」を目安に考えると分かりやすくなります。具体的な額は、複数の会社に古家付きのまま査定を依頼して比べるのが確実です。
迷ったら、まずは古い家を残したまま売り出し、買い手の反応を見てから解体を考えるのが基本です。ただし建て直せない土地（再建築不可）は、壊すと家を建てられなくなるため、解体の前に必ず役所で確かめてください。

古家付き土地とは？

建物は建っているけれど、建物にはほとんど値段がつかない。そんな状態で「土地」として売り出す物件を、古家付き土地といいます。広告では「古家あり」「現況古家有」などと書かれます。

買い手の多くは、家を壊して新しく建てるつもりで検討します。とはいえ、リフォームして住みたい人や、倉庫として使いたい人がいることもあります。残したまま売れば、そうした買い手にも届きます。

そもそも、親が元気なうちに売るか、相続してから売るかで迷っている方もいるでしょう。その場合は、実家を売るタイミングと、今からできる準備を先に読むと整理しやすいはずです。

古家付きのまま、そのままで売れる？誰が買うのか

古家付きのまま売ることは、ふつうにできます。家を壊して更地にしなくても、買い手は見つかります。ただし、買い手の種類によって「そのままでいい理由」と「値段の付け方」が変わります。

主な買い手は3種類です。

建売業者が買う場合、古家は「価値のある建物」ではなく「これから片づける物」として扱われることがあります。その場合は、売主が先に壊さなくても話が進みます。まず古家付きのまま買い手を探す、という進め方が成り立つのはこのためです。

個人の買い手はどうでしょうか。建物が古くても、自分で手を入れて住みたいという人がいる場合もあります。ただ、個人が買うときは、住宅ローンが使えるかどうかが話の分かれ目になることがあります。使えるかどうかは、建物の状態や買う人の条件を見て金融機関が決めるため、売主が決められることではありません。

買取業者の中には、片づけや解体をせずに、そのまま買う業者もあります。急ぎの人や荷物が多い人には合いやすい一方、値段は仲介より低くなる見込みです。向き不向きは、このあとの「古家付き土地の買取｜仲介との違いと、買取が向くケース」の節にまとめました。

そのままでは売りにくくなる形

次のような状態だと、古家付きのままでは買い手が付きにくくなります。

• 道路に2m以上接していない、再建築ができない（判断ポイント2で詳しく説明します。調べ方は再建築不可の土地・家を売る方法にもあります）
• 家の中に荷物が大量に残っている
• 建物が傾いているなど、傷みが大きい

どれも、買い手が負う手間や費用が読みにくくなるためです。傾きや雨漏りは、告知のしかたも含めて後の節で触れます。

古家付き土地の売却の進め方｜売り先の選び方

古家付き土地を売るときに決めることは、3つあります。古家を残すか壊すか、仲介に出すか買取に出すか、そしていつ動くか。この順番で考えると、迷いがぐっと減ります。中身はあとの節で説明するので、ここでは地図がわりに見てください。

1つ目は、古家を残して売るか、壊してから売るかです。違いは「古家付きで売る場合と解体して売る場合の比較」の節の表にまとめました。どちらが合うかの考え方は、判断ポイント1〜3で説明します。建て直せない土地だと、この答えがほぼ決まってしまうので、判断ポイント2は先に目を通しておくと安心です。

2つ目は、仲介に出すか、買取に出すかです。買い手の種類は、すぐ上の「誰が買うのか」の節に書きました。仲介との違いや、買取が向くケースは「古家付き土地の買取」の節にあります。窓口を並べて比べたいときは、3つの売り先を並べた比較表も役に立ちます（狭小地向けですが、考え方は同じです）。

3つ目は、いつ動くかです。固定資産税は1月1日の状態で決まるので、解体の時期はここに関わります。詳しくは判断ポイント1で説明します。時期の組み立て方は、解体と売却の順番の決め方でも整理されています。

順番としては、まず①を決めてから②に進みます。古家を残すか壊すかで、組める売り先が変わるからです。そして③は、①の期限のようなものです。壊すと決めたなら、1月1日をまたぐかどうかを考えて動くことになります。迷うときは、古家付きのまま売り出して反応を見る進め方が基本です。値段の目安は、次の節で考え方を説明します。

古家付き土地の相場はどう考える？

古家付き土地の相場は、「更地で売れそうな金額」から「解体費用」を差し引いた金額を目安にするのが基本の考え方です。建物にはほぼ値段がつかないので、土地としての価値がベースになります。

たとえば、周辺で更地の土地が仮に3,000万円ほどで取引されているとして、その土地に建つ古家の解体費用の見積もりが仮に150万円だったとします。この場合、古家付きのままの査定額は2,850万円が一つの目安になる、という考え方です。3,000万円も150万円も計算を見せるための仮の数字で、解体費の相場ではありません。実際の額は建物の状態や立地で変わります。

査定額から差し引かれるのは、解体費用だけではありません。代表的なのは残置物（家の中に残った荷物）と越境物（塀や屋根、庭木の枝などが隣地との境界をまたいでいる状態）です。残置物は片付け・処分の手間が、越境物は解消や覚書のやり取りの手間が、それぞれ買い手の負担になります。買い手はその手間と費用を見込んで値段を出すので、査定額に表れます。掘ってみないと分からない地中の埋設物（ガラ）のぶんを見込む買い手もいます。越境物の解消のしかたや覚書の交わし方は、越境している塀・屋根の直し方で詳しく説明しています。地中埋設物が見つかったときの費用の考え方は、解体で地中から埋設物（ガラ）が出たときの費用で詳しく取り上げています。

自分の土地の相場を確かめるには、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、近くの土地がいくらで取引されたかを調べる方法があります。ただし、古家の有無や建物の解体費までは反映されていないので、あくまで参考程度に見てください。実際に近い額を知りたいなら、複数の会社に古家付きのままで査定を依頼し、出てきた金額を比べるほうが確実です。相場の調べ方の基本は公的なデータを使った相場の調べ方でも紹介しています。

売る価格が低い古家付き土地では、条件に合えば、売った利益から最大100万円を引ける特例もあります。使えるかどうかは、低未利用土地の100万円控除が使える条件と確認書で順に確かめられます。

古家付きで売る場合と解体して売る場合の比較

どちらにも良い点と気をつける点があります。解体しても、その分だけ手取りが増えるとは限らないのがポイントです。

古家付き土地の買取｜仲介との違いと、買取が向くケース

買取は「早く手放せる見込みがある代わりに、値段は仲介より低くなる見込みで考える」売り方です。仲介は、不動産会社が間に入って個人などの買い手を探します。買取は、買取業者が自分で買い主になります。

なお、免責の特約を付けても、売主が知っていた不具合を伝えなかった場合は責任を免れません（民法の担保責任を負わない旨の特約の規定）。仲介でも買取でも同じです。知っていることは告知書に書いてください。くわしくは後の「古家付き土地の売却でよくあるトラブル」の節にまとめました。

具体的な期間や価格の差は、土地と業者で変わります。ここで「何割」「何日」とは言えません。数字を知りたいときは、複数の買取業者に同じ条件で見積もりを出してもらい、比べてください。

買取が向くケース

• 売る期限が決まっている（相続税の支払いや住み替えなど）
• 家の中の荷物が多く、片づける時間も手間もない
• 遠方に住んでいて、何度も現地に通えない
• 近所に知られずに売りたい

買取なら、個人の買い手の見学に何度も付き合う必要が少なくなります。人目が気になる人には助かる点です。

買取が向かないケース

• 時間に余裕があり、少しでも高く売りたい
• 駅に近いなど立地がよく、ふつうの買い手が見つかりやすい

この場合は、先に仲介で売り出して反応を見るほうが、手取りが増える可能性があります。仲介で売れなかったときの出口として、買取を残しておく考え方もあります。

空き家の買取に絞った流れと価格の考え方は、仲介で売れない家を業者に買ってもらう方法も参考になります。

ここからは、判断のポイントを見ていきます。

判断ポイント1｜固定資産税の住宅用地特例

住宅が建っている土地は、固定資産税が軽くなっています。そして、税額は毎年1月1日の時点の状態で決まります。年内に壊して1月1日に更地だと、軽減が外れることがあるのです。

ですから、解体するなら、売れる見通しが立ってからにしましょう。時期を考えて行うのが基本です。

建物が残っていても、軽減が外れる場合があります。空き家を放置して「管理不全空家」や「特定空家」として区から勧告を受けたときです。詳しくは空き家を放置するとどうなるかで解説しています。

判断ポイント2｜再建築できる土地かどうか

いちばん大事なのがここです。建て直せない土地は、今の家を壊すと原則として新しい家を建てられません。

家を建てる土地は、幅4m以上の道路（建築基準法上の道路）に2m以上接していないといけません。このルールを接道義務といいます。接道義務を満たしていない土地が、いわゆる再建築不可の土地です。

こうした土地では、家を残しておけば、リフォームして住む・貸すといった使い道があります。壊してしまうと、使い道が大きく減り、価値も下がるおそれがあります。

調べ方は、再建築不可の土地・家を売る方法で詳しく説明しています。

判断ポイント3｜解体費用と売却価格のバランス

解体費用を払っても、その分以上に高く売れるとは限りません。買い手は解体費用を見込んで値段を出すので、誰が壊すかにかかわらず、費用は価格の中で調整される形になります。

解体費用は、建物の大きさや構造、道路の広さ、隣の家との距離で変わります。狭い土地では重機が入りにくく、手作業が増えて割高になることもあります。費用の決まり方と、区によっては使える助成制度については木造住宅の解体費用と区の助成で詳しく取り上げています。隣との境界ぎりぎりに建つ古家は、民法の50cmと建て替えの注意も見ておくと安心です。

売主が壊して更地で売っても、買い手が壊すつもりで古家付きを買っても、結局は同じ費用がどこかで負担されます。だからこそ、先に大きなお金を出す前に、古家付きのまま買い手の反応を見る価値があるわけです。家が売れない原因が建物と土地のどちらにあるかの見分け方は、築古の家が売れないときで説明しています。

解体するべきか迷っているなら、建て替えできるかの調べ方と売却の進め方を、あわせて一緒に整理します。

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古家付き土地の売却でよくあるトラブル｜契約不適合責任・境界・残置物

古家付きで売るときにトラブルになりやすいのは、契約書と実際の状態にズレがある場合です。売る前に、次の3点を確認しておきましょう。

まず、建物の責任です。古家付きで売るときは、「建物については責任を負わない」という特約を付けて売ることができます（付けるかどうかは契約しだいです）。売った物が契約の内容と違っていたとき、売主は買い手に責任を負います。これを契約不適合責任といいます。古い家は、雨漏りやシロアリなど、見えない傷みがあってもおかしくありません。そこで、建物について責任を負わない特約（免責特約）を付けて売るのです。ただし、売主が知っていた不具合を伝えなかった場合は、特約があっても責任を免れません（民法の担保責任を負わない旨の特約の規定）。知っていることは、告知書に書いておきましょう。雨漏りや傾きがある場合は雨漏り・傾きのある家を直さず売るときの告知を、シロアリの被害が見つかったときの伝え方と、直すか現況で売るかの考え方は、シロアリ被害は売るとき伝える？にまとめました。

次に、境界です。古い家が長く建っていた土地は、境界標が塀や建物の基礎に隠れて見えなくなっていることがあります。境界がはっきりしないまま売ると、買い手が決まってから測量をやり直すことになり、時間もお金もかかります。境界の確認方法は境界が決まっていない土地の売却で詳しく説明しています。

最後に、残置物です。家の中の家具や荷物、庭木や物置の中身は、古家付きで売る場合も原則として売主が片づけて引き渡します。荷物を残したままでよい条件で買い取る業者もあるので、見積もりを取るときに確認するとよいでしょう。

また、その家で過去に人が亡くなっている場合は、契約不適合責任とは別に「告知」の問題が出てきます。自然死か、特殊清掃が必要になった死かで、伝えるべきかどうかが変わります。詳しい判断の基準は事故物件の売却・買取｜告知義務と相場の目安にまとめました。

更地で売る場合、建物の責任はなくなります。代わりに問題になりやすいのが、地中から古い基礎やコンクリートの塊などが出てきたときの扱いです。自分で解体するなら、地中の状況も解体業者に確認してもらうと安心です。詳しくは売った後のトラブルを防ぐ契約不適合責任の話を参照してください。

ここで盲点になるのが、「更地渡し」と書いても、地中をどこまで掘って取り除くかは決まっていないことです。「更地にします」と言われて、地面の下まできれいにすると受け取る方は多いのですが、どこまで取り除くかは、見積もりや契約で決めておかないと定まりません。地中の古い基礎やコンクリートの塊まで掘り返さない進め方もあり、その場合は売主が更地にしても、地中は分からないままです。買主が建物を建てる段階で出てくることは、めずらしくありません。

取り除く深さに、一律の決まりはありません。買主が何を建てるかで変わります。木造の家なら浅いところまでで足りても、鉄骨造のように基礎が深くなる建物なら、深いところまで必要になることがあります。売る時点では、買主が誰で、何を建てるかはまだ決まっていません。浅いほうに合わせて取り除くと、買主が決まったあとで足りなくなることがあります。どの深さまで取り除く前提なのかを、見積もりと契約書の両方に書いておきましょう。

売主ができる準備は、2つあります。

1つ目は、解体の見積もりを取る段階で、取り除く深さを変えた場合に金額がどう変わるかを出してもらうことです。深さの前提を決めないまま1つの金額だけを見ていると、あとから追加の話が出てきます。「地中はどこまで撤去する前提の金額ですか」「深く掘る場合はいくら変わりますか」と、業者に聞いてください。金額は土地の広さや工事の内容で変わります。

2つ目は、取り除いたものの記録です。何がどこにあったかを、写真・日付・場所で残しておきます。掘り出したコンクリートや古い基礎を撮り、図面や敷地の写真に位置を書き込んでおくと、あとで買主から言われたときに、どこまでやったかを示せます。

古家が解体済みで、更地の一部を駐車場として貸している場合は、借主との契約を先に確かめる必要があります。駐車場として貸している土地を売るときの進め方を参考にしてください。

こんなときは解体を考えてもよい

基本は古家付きで売り出すのがおすすめです。ただ、次のような事情があれば、解体を先に考えてもよいケースです。

片付けや解体をする時間や費用がなく、早く確実に手放したいなら、専門の買取業者にそのまま買い取ってもらう方法もあります。仲介との違いや価格の目安は、空き家の買取｜仲介で売れない家を業者に買ってもらう方法と価格の目安で詳しく説明しています。

最後の相続空き家の3,000万円控除は、古家のまま売る場合と解体して売る場合とで、使えるかどうかが変わることがあります。この特例は要件が細かく、改正も入っています。そのため、この記事では期限や控除額を書いていません。使えるかどうかは、税務署か税理士に確認してください。

考え方は相続した空き家の3,000万円控除でも紹介しています。

古家付きのまま売るか解体するか、相場の幅を知らないまま決めてしまうと、あとで「もっと高く売れたのでは」と後悔しかねません。複数の会社に古家付きのままで査定を依頼しておくと、相場の見え方がはっきりします。

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よくある質問

Q. 古家付き土地の相場は、どうやって調べればいいですか？

まず、周辺の更地の取引額を国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などで確認します。そこから、古家の解体費用を差し引いた額が、おおよその目安になります。ただし正確な額は建物の状態や道路の状況で変わるので、複数の会社に古家付きのまま査定を依頼して比べるのが確実です。

Q. 古家付きで売ると、価格は解体費用の分だけ下がりますか？

買い手は解体費用を見込んで値段を出すため、価格交渉で考慮される場合があります。ただ、下がる額は買い手や物件で違います。複数の買い手の条件を比べることが大切です。

Q. 解体して1月1日をまたぐと、固定資産税はどれくらい上がりますか？

住宅用地の特例が外れるので、土地の固定資産税は上がります。どれくらい上がるかは、土地の評価額や面積で変わるため、ここで一律の倍率は言えません。23区では、区ではなく東京都（都税事務所）が固定資産税・都市計画税を課税しています（東京都主税局）。土地の所在地を管轄する都税事務所に連絡すれば、特例が外れた場合のおおよその試算を聞くことができます。

Q. 家の中の荷物（残置物）はどうすればよいですか？

古家付きで売る場合も、荷物は売主が片づけて引き渡すのが原則です。業者に売るなら、荷物を残したままでよい条件で買い取るところもあります。見積もりを取るときに確認してください。

まとめ

• 古家付き土地の相場は、更地の価格から解体費用を差し引いた金額を目安に考える。具体的な額は複数社の査定で比べる。
• 迷ったら古家付きのまま売り出し、買い手の反応を見てから解体を判断する。
• 1月1日に更地だと住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がることがある。
• 建て直せない土地は、壊すと家を建てられない。解体前に必ず区役所で確かめる。
• 契約不適合責任の免責特約だけでなく、境界・残置物も売る前に確認しておく。
• 相続空き家の3,000万円控除は、古家のまま売るか解体するかで使えるかどうかが変わることがある。税務署か税理士に確認する。

古い家を残して売るか壊して売るか、自分の土地ではどちらが合うのか。役所で確かめることも含めて、判断材料を一緒にそろえます。