共有名義の土地を売るには｜全員の同意が必要な理由と進め方

親から相続した土地を、兄弟の共有名義にしている。自分は売りたいけれど、1人が反対している。あるいは、連絡が取りにくい兄弟がいる。共有名義の土地では、こうした悩みがよく起こります。

共有名義の土地を丸ごと売るには、原則として共有している全員の同意が必要です。だからこそ、話し合いの進め方が結果を大きく左右します。

この記事では、共有者全員で土地を丸ごと売る場合を中心に説明します。同意が要る理由、話し合いの進め方、同意が得られないときの選択肢を順に見ていきます。自分の持分だけを手放したい場合は、これとは別の進め方になるので、途中で紹介する記事もあわせて確認してください。

結論
共有名義の土地を丸ごと売るには、共有者全員の同意が必要です。
売るかどうか・最低価格・代金の分け方・窓口になる代表者を、売り出す前に全員で決めて書面に残す。それがトラブルを防ぐ近道です。

共有名義とは？

1つの土地を、複数の人がそれぞれの割合で持っている状態です。この割合を持分（もちぶん）といい、法務局で取れる登記事項証明書で確かめられます。

例えば兄弟2人で2分の1ずつ、3人で3分の1ずつ、といった形です。登記事項証明書は、法務局の窓口で土地の地番を伝えれば取れます。

共有になるきっかけは、主に相続と、夫婦や親子での共同購入です。相続なら、遺産分割で誰か1人が相続すれば共有にはなりません。それでも「とりあえず法定相続分で」と共有名義にしているケースは少なくありません。

共有の土地を売るのに全員の同意が必要な理由

土地全体を売ることは、民法でいう「変更・処分」にあたります。そのため、持分をどれだけ多く持っていても、1人でも反対すれば土地全体は売れません。

民法は、共有している物への行為を3つに分けています。

2023年4月の民法改正で、形や使い道を大きく変えない「軽微な変更」は、過半数で決められるようになりました。ただ、売ることは今も全員の同意が必要です。

共有名義の土地を売る進め方

全員が売ることに前向きでも、進め方をあいまいにしたままだと、途中で意見が割れがちです。最初に「何を決めるか」を全員で共有することから始めましょう。

1. 共有者と持分を確かめる

登記事項証明書で、共有者と持分を確かめます。相続した土地で、登記が亡くなった方の名義のままなら、まず相続登記が必要です。詳しくは相続登記の義務化と、名義変更をしないと売れない理由をご覧ください。

共有にしてから困るのではなく、はじめから「売ってお金で分ける」と決めて進める方法もあります。遺産の分け方の比べ方は換価分割とはで説明しています。

2. 売る方針を話し合う

話し合いでは、次の5つを決めておきましょう。

決まったことは、メモでもよいので書面に残し、全員で持っておくと安心です。口約束のままだと、あとから「そんな話は聞いていない」という食い違いが起きやすくなります。

代金の分け方は、仮の数字で考えるとイメージしやすくなります。例えば、兄弟3人で3分の1ずつ共有している土地が3,000万円で売れたとします。売るための費用は150万円です（どちらも仮の数字です）。残りの2,850万円を3人で分けると、1人950万円です。

相場の調べ方は国の取引データを使った相場の調べ方を参考にしてください。全員が同じ資料を見て話すと、意見の食い違いが減ります。

3. 窓口になる代表者を決める

不動産会社とのやり取りを、全員でするのは大変です。代表者を1人決め、ほかの共有者は委任状を出して任せる方法が一般的です。ただし、売買契約や決済では、共有者全員の本人確認や意思確認が必要になります。

共有者の間で意見をまとめるための資料づくりや、何から話し合えばよいかに迷っているなら、一緒に整理します。

4. 売って代金を分ける

買い手が決まったら、共有者全員が売主として売買契約を結びます。遠くに住んでいる共有者がいても、書類の郵送で契約する方法があります。代金は、決めておいた割合で分けます。

税金は、共有者がそれぞれ自分の持分について計算し、確定申告します。相続した空き家の3,000万円控除も、条件を満たせば共有者ごとに使えます。詳しくは相続した空き家を売るときの3,000万円控除をご覧ください。

同意が得られない・連絡が取れないときの選択肢

全員の同意がそろわなくても、打てる手はいくつかあります。ただ、どれも時間や手間がかかるので、まずは話し合いを尽くしてから考えましょう。

自分の持分だけを売る

自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意なしに売れます。ただし、持分だけでは土地を自由に使えません。買い手は限られ、値段は大きく下がるのが一般的です。持分だけの売却の仕組みと、値段が下がる理由は共有持分だけを売ることはできる？で詳しく解説しています。

共有物分割請求

共有者は、いつでも共有を解消するよう求められます。話し合いで分け方がまとまらなければ、裁判所に分割を求めることもできます。この手続きの中身も、共有持分の売却を扱った記事で説明しています。調停から訴訟までの流れは共有者が売却に応じないときの4つの道でも整理しています。

裁判所は、土地を分ける、1人が取得してほかの共有者にお金を払う、競売にかけて代金を分ける、といった方法で分割を命じます。

ただ、狭い土地は分けると家が建たない広さになることも多く、実際には土地を分ける方法が難しいケースがあります。見通しや進め方は、弁護士に相談してください。

連絡が取れない共有者がいる場合

2023年4月に施行された民法改正で、居場所が分からない共有者がいる場合の制度ができました（民法の所在等不明共有者の持分取得・譲渡の規定）。裁判所の手続きを経て、その人の持分を自分が取得できます。ほかの共有者の持分とあわせて、第三者に譲ることもできます。手続きには、持分の価格に見合うお金を供託することなどが必要です。

相続した土地で、まだ遺産分割が済んでいない場合は注意が必要です。相続が始まってから10年が経つまでは、この制度を使えません（民法の同じ規定）。要件や手続きの進め方は、弁護士や司法書士に相談してください。

共有者が認知症の場合

共有者の1人が認知症などで判断する力が十分でないと、本人の意思を確かめられず、売買契約を結べないことがあります。この場合は、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらう必要があります。

売るかどうかを家族で話し合う前に、複数の会社の査定額を並べておくと、判断の材料になります。

よくある質問

Q. 持分が3分の2あれば、1人で土地を売れますか？

いいえ。土地全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。持分の大きさは関係ありません。自分の持分だけを売ることはできますが、値段は下がるのが一般的です。

Q. 兄弟が売ることに反対していて、話し合いが進みません。

まずは、相場や税金、固定資産税の負担など、判断材料をそろえてから改めて話すことが大切です。それでもまとまらなければ、共有物分割請求などの法的な手続きが考えられます。交渉や手続きは弁護士に相談してください。

Q. 共有者の1人が遠方に住んでいます。契約に立ち会う必要がありますか？

必ずしも立ち会う必要はありません。書類の郵送で契約を結ぶ方法や、司法書士が本人確認をして決済を進める方法があります。進め方は、仲介会社や司法書士と相談してください。

Q. 共有者の1人がその土地の家に住んでいます。売れますか？

住んでいる共有者も含めて、全員が同意すれば売れます。住んでいる方には引っ越しの負担があります。引き渡しの時期や引っ越し費用の扱いも含めて話し合うのが現実的です。同意が得られないときの対応は、弁護士に相談してください。

まとめ

• 共有名義の土地全体を売るには、持分の大きさにかかわらず共有者全員の同意が必要。
• 売る方針・最低価格・費用の負担・代金の分け方・代表者を先に決め、書面に残す。
• 税金の申告は、共有者がそれぞれ自分の持分について行う。
• 同意が得られないときは、持分だけの売却や共有物分割請求などがある。弁護士に相談を。
• 連絡が取れない共有者がいるなら、2023年の民法改正でできた制度を使える可能性がある。

共有者どうしで話し合う前に、売り方ごとの違いや判断材料をそろえておきたい方は、資料づくりから一緒に進めます。