共有持分の売却｜自分の分だけ売る方法と価格が下がる理由

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兄弟と共有している実家の土地。自分は手放したいのに、ほかの兄弟が首を縦に振らない。固定資産税だけ払い続けるのもつらいし、そろそろこの関係を整理したい。そう感じたとき、選択肢の1つになるのが「共有持分の売却」です。

自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売れます。ただし土地全体を売るときと比べ、値段はかなり下がるのが一般的で、ほかの共有者との関係にも影響します。

この記事では、持分だけを売る仕組み、値段が下がる理由、先に試したい売り先の順番と注意点を、順番に見ていきます。

結論
共有持分の売却は、ほかの共有者の同意がなくても自分1人で進められます。
ただし買い手が限られるため、値段は下がりがちです。まずはほかの共有者への売却や全員での売却を考え、業者への売却は複数社を比べたうえで決めるのが基本です。

共有持分とは？自分の分だけ売却できる理由

共有持分とは、1つの土地を複数人で持っているときの、それぞれの権利の割合のこと。自分の持分だけなら、各共有者が単独で自由に売却できます。

例えば、兄弟3人で相続した土地を3分の1ずつ持っているとします。それぞれが、3分の1の持分という独立した財産を持っている状態です。

土地全体を売るには、共有者全員の同意が必要です（民法の共有物の変更の規定）。けれど自分の持分を売るのは、あくまで自分の財産を手放す行為。ほかの共有者が持つ権利そのものは変わらないので、1人でも売却できるのです。実務上は、所有権について定めた民法の所有権の規定の考え方を、持分にもあてはめたものと説明されます。

土地全体を売る場合の進め方は、共有名義の土地を全員で売るときの進め方で詳しく解説しています。その同意がどうしても得られないときは、裁判所に共有物の分割を求める道が残っています。調停・訴訟の進み方や、その前に取れる道の順番は共有物分割請求の進み方にまとめました。

共有持分の売却で価格が下がる理由

持分を買った人が手にするのは、土地の「割合」だけです。土地の特定の場所を自由に使えるわけではありません。そのため、「土地全体の値段 × 持分の割合」よりさらに低い値段になることが多いと考えておきましょう。

価格が下がる主な理由は、次の4つです。

• 土地を自由に使えない：建て替えも売却も、ほかの共有者の同意が要る。
• 住宅ローンが使えない：持分だけを買うのに住宅ローンを使うのは一般に難しく、個人の買い手はほぼいない。
• ほかの共有者との調整が要る：買った後に、残りの持分の買い取りや分割の交渉をする手間とリスクがある。
• 解決まで時間と費用がかかる：話し合いがまとまらなければ、裁判の手続きになることもある。

仮の数字で見てみましょう。土地全体が3,000万円で、自分の持分が3分の1だとします（どちらも仮の数字です）。単純に割れば1,000万円ですが、持分だけの売却では、ここからさらに下がるのが一般的です。

どれくらい下がるかは、土地の条件、持分の割合、ほかの共有者の状況などで大きく変わります。目安となる公的な基準はないため、具体的な割合はここでは示しません。複数の業者から見積もりを取り、比べることが大切です。

共有持分の売り先を比較する（4つの選択肢）

売り先は大きく4つ。おすすめの順番は「ほかの共有者 → 全員で売る → 共有物分割請求 → 業者」です。どれを選ぶかは、ほかの共有者との関係や、急いでいるかどうかで変わります。

まずはほかの共有者に買い取りを持ちかける

いちばん穏やかなのは、ほかの共有者に買ってもらう方法です。相手は土地の権利を1人で、またはより大きな割合で持てるようになります。第三者より高い値段で合意できる可能性もあります。

話すときは、土地全体の相場を資料として示すと進みやすくなります。調べ方は国の取引データで近所の相場を調べる方法を参考にしてください。なお、価格や条件の交渉そのものを第三者が代わりに行うことは、弁護士以外にはできません。話し合いの材料をそろえるところまでが、この記事や当相談所でお手伝いできる範囲です。

全員での売却をもう一度考える

持分だけの売却より、全員で土地全体を売ったほうが、各自の手取りは多くなるのが一般的です。全員で売った場合の手取りを計算して見せると、話し合いが動き出すこともあります。

持分だけを売るか、全員での売却を目指すか迷っているなら、比べるための材料を一緒にそろえます。

共有物分割請求という方法もある

話し合いがどうしてもまとまらないときは、地方裁判所に共有物分割請求という訴えを起こし、裁判所に分け方を決めてもらう方法があります（民法の共有物分割の規定）。家庭裁判所ではなく、通常の民事裁判の手続きである点をまず押さえておきましょう。

裁判所が選ぶ分け方は、主に3つです。

• 現物分割：土地に線を引いて、物理的に分ける。
• 賠償分割（価格賠償）：誰か1人が土地全体を取得し、ほかの共有者にお金で支払う。
• 競売による分割（競売分割）：競売で土地を売り、代金を持分に応じて分ける。

（呼び方の出典：法務省 法制審議会「民法・不動産登記法部会 部会資料37『共有関係の見直し（通常の共有関係の解消方法）』」第1 裁判による共有物分割。）

2023年4月1日に施行された民法改正（民法の共有物分割の規定）で、それまで判例で認められていた賠償分割のやり方が条文に書き加えられました。改正前は現物分割を原則とする位置づけでしたが、改正後は現物分割と賠償分割に優劣を付けず、どちらも成り立たない場合や、分けると価値が大きく下がる場合に競売による分割を行う、という整理になっています（出典：e-Gov法令検索 民法の共有物分割の規定、法務省「民法・不動産登記法部会資料」）。

判決や和解までにかかる期間は、事件の内容によって大きく異なります。争いが大きい・共有者が多いなど内容が複雑になるほど、長くかかる傾向があります。弁護士費用もかかるため、まずは弁護士に、見通しと費用の目安を相談するところから始めるとよいでしょう。この記事や当相談所では、交渉の代理や訴訟のご案内はできませんが、状況の整理はお手伝いできます。

共有持分を買取業者に売るときの注意点

業者に売却すると、業者が新しい共有者になり、残ったほかの共有者と交渉を始めます。親族の関係に影響しやすい点を、先に知っておきましょう。

ほかの共有者との関係に影響する

業者はふつう、ほかの共有者に持分の買い取りや売却を持ちかけたり、共有物分割請求をしたりします。ほかの共有者から見れば、ある日突然、知らない会社と交渉することになるわけです。親族の関係が悪くなるおそれがあります。

買い取る会社から見ると、持分を買った業者がいちばん気にするのは、残りの共有者が話し合いに応じてくれるかどうか。ここでこじれると、買った持分がしばらく動かせなくなり、業者側もリスクを抱えることになります。売る前に、ほかの共有者へ「持分を売るつもりだ」と伝えておくと、こうしたトラブルを和らげられることがあります。法律上の義務ではありませんが、関係を考えると検討する価値はあるはずです。

契約の中身をよく確かめる

持分の買取を扱う業者は複数あり、値段も条件もさまざまです。複数の業者から見積もりを取りましょう。

業者の選び方は、買取業者を見積もりで比べるときの5つの点でも解説しています。

相続したばかり・遺産分割の前の場合

相続が起きていても、遺産分割がまだ済んでいない場合は、登記上の持分とは扱いが違うことがあります。相続登記の状況で手続きも変わるので、司法書士や弁護士に確認してください。相続登記については相続登記の義務化と土地の売却をご覧ください。

借地(しゃくち)の上に建つ家の持分など、権利関係がさらに複雑なケースは借地権付きの家を売る方法もあわせて確認しておくと、状況の整理がしやすくなります。

共有持分を売却したときの税金

持分を売って利益が出たら、土地を売ったときと同じく譲渡所得税がかかります。

取得費（買ったときの値段など）は、自分の持分に当たる分で計算します。相続した持分なら、亡くなった方の取得費と持っていた期間を引き継ぐのが基本です。

個別の計算は、税理士か、住所地を管轄する税務署の相談窓口で確認してください。

共有持分は、ふつうの仲介では買い手が見つかりにくいことがあります。訳ありの不動産を専門に買い取る会社なら、今の状態のまま買取価格を出してもらえることがあります。

よくある質問

Q. ほかの共有者に知らせずに持分を売ってもよいですか？

法律上、ほかの共有者の同意や通知は要りません。ただ、後から業者が交渉に来て関係が悪くなるおそれがあります。前もって伝えておくことをおすすめします。

Q. 持分を売った後、固定資産税はどうなりますか？

固定資産税は、毎年1月1日時点の持ち主にかかります。持分を売った後の年度からは、新しい共有者が負担します。売った年の税額は、売買契約で日割りして精算するのが一般的です。

Q. 自分が住んでいる家の持分を売ると、住み続けられますか？

持分を売ると、その家に住む権利のよりどころが変わります。新しい共有者から使用料を求められる可能性もあります。住み続けたいなら、売る前に弁護士に相談してください。

Q. 共有物分割請求とは、具体的にどんな手続きですか？

話し合いで決着しないとき、地方裁判所に訴えて、裁判所に分け方を決めてもらう手続きです（民法の共有物分割の規定）。現物分割・賠償分割・競売による分割のいずれかで解決します。解決までにかかる期間は事件の内容によって大きく異なり、長期化することもあります。弁護士費用もかかるため、まずは弁護士への相談から検討してください。

Q. 持分を売るのに、測量や境界の確定は必要ですか？

持分だけの売却では、土地全体の測量や境界の確定を条件にしないことが多いです。ただ、業者によって条件が違います。見積もりのときに、売主が負担する作業がないかを確かめてください。

まとめ

• 共有持分の売却は、ほかの共有者の同意なしにできる。
• 持分だけでは土地を自由に使えないため、買い手が限られ、値段は下がりやすい。
• 売り先は「ほかの共有者→全員で売る→共有物分割請求→業者」の順に検討するのが基本。
• 業者に売ると、ほかの共有者との交渉が始まる。先に伝えておくとトラブルを和らげやすい。
• 税金や法的な手続きは、税理士・弁護士に確認する。

「売るのではなく、持分を手放す（放棄する）ことはできないのか」と考えた方は、共有持分を放棄するとどうなるかも見てください。登記や税金の面で、放棄には別の難しさがあります。

持分だけを売るか、全員での売却を目指すか。それぞれの手取りの違いを比べながら、進め方を一緒に考えます。