私道持分なしの土地は売れる？承諾書の取り方と売却の進め方

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家の前の道が私道で、不動産会社から「私道持分がないですね」「通行・掘削の承諾書はありますか」と聞かれて、はじめて不安になった。そんな方は少なくありません。

私道は、区道のような公道と違い、個人や会社が持っている道です。通行や、水道・ガス管の工事のたびに、持ち主の承諾が話題になることがあります。この記事では、私道の種類と調べ方、私道持分がないと何が困るのか、承諾書の取り方、状況に合わせた売り方の順に説明します。

結論
私道持分がなくても、私道が建築基準法上の道路であれば、家を建て替えられますし土地の売却もできます。
ただし持分や通行・掘削の承諾がないと、買い手や金融機関が将来のトラブルを心配し、価格や売れやすさに影響します。
売却の前に私道の登記を確認し、必要に応じて承諾書を取る、または持分の一部を買い取ることを検討しましょう。

私道持分とは？まず法務局で持ち主を確認する

私道持分とは、複数の人で私道を持ち合っているときの、一人ひとりの持ち分の割合のことです。「私道持分がない」というのは、自分がその私道の持ち主の一人には入っていない、という意味になります。

私道の持ち主は、法務局で私道部分の登記事項証明書を取ると分かります。自宅の土地の登記簿を見ても、私道の持分は載っていません。私道は自宅とは別の地番になっているからです。

私道の持ち方は、大きく3つに分かれます。自分の土地がどれに当たるかで、次に何を確認すべきかが変わってきます。

法務局の窓口や登記情報サービスで取るのは、私道部分の登記事項証明書と公図の2つです。私道の地番が分からなければ、まず公図で家の前の道の地番を確かめ、その地番で登記を取ります。

その私道は「建築基準法上の道路」かどうかも見る

持ち主を確認するのと同時に、その私道が法律上の道路かどうかも大事な点です。位置指定道路か2項道路であれば、接道の条件を満たします。どちらでもない私道にしか接していない場合は、再建築不可（新しく建物を建てられない土地）になっている可能性があります。区役所の建築指導課で、地番を伝えて道路の種類を聞いてみましょう。道路の種類の見分け方は、接道義務の基本と道路の種類にまとめています。位置指定道路にも2項道路にも当たらない場合、43条2項の認定・許可という別の道が残っていることもあります。仕組みは43条2項の認定・許可の仕組みで説明しています。

私道持分なし・承諾書なしは売却でどう不利になるか

私道持分や承諾書がないこと自体は、法律違反ではありません。困るのは、通行・工事・住宅ローン審査という3つの場面で、買い手の不安につながることです。

歩いて通ることは、建築基準法上の道路になっている私道であれば、妨げられにくいと考えられています。ただ、車の通行や、私道の維持管理の負担分担は別の話です。持ち主との取り決めがないまま放っておくと、あとで揉めごとの種になります。

水道管・下水管・ガス管を引き込んだり交換したりするときは、私道を掘る必要があります。ここでこれまでよく問題になってきたのが、工事業者が持ち主に求める「掘削承諾書」です。承諾が得られず、工事が止まってしまう例もありました。 なお、トイレや台所の排水管が、私道ではなく隣の家の敷地を通っている土地もあります。この場合に売る前に調べることは、他人の土地を通る排水管の確かめ方と売却の注意にまとめています。

持分や承諾書がないと、将来のトラブルを心配して、買い手が購入をためらうことがあります。金融機関のなかには、住宅ローンの審査で通行・掘削の承諾書の提出を求めるところもあります。承諾書の要否や審査への影響は、借りる金融機関ごとに違います。買い手が住宅ローンを申し込む際に、その金融機関の窓口で確認してもらうのが確実です。その結果、買い手が見つかるまで時間がかかったり、価格が下がったりしやすくなります。

私道でよくあるトラブル4つ｜通行・掘削・維持費・固定資産税

私道でもめやすいのは、通行・掘削・維持費・固定資産税の4つです。どれも、持分や承諾書がないまま放っておくと、売るときに買い手から質問される点でもあります。先に中身を知っておくと、売る前に何を用意すればよいかが見えてきます。

通行のトラブル

歩いて通ることより、車の通行のほうが争いになりやすい傾向があります。たとえば、持ち主が「うちの前に車を止めないで」「大型の車は通らないで」と言い出すことがあります。承諾書に、車での通行も認めると書いてあるかを確認しておきましょう。

掘削のトラブル

私道の下には、水道管やガス管が通っていることが多くあります。家を建て替えるときや管が古くなったときに、工事業者は私道を掘ります。このとき持ち主の承諾が取れず、工事が止まる例があります。承諾書の作り方は、後の「承諾書を取る・持分を買うという選択肢」で説明しています。2023年の民法改正で変わった点は、すぐ下の節にまとめました。

維持費のトラブル

舗装の傷みや排水のつまり、街灯の電気代など、私道には維持の費用がかかります。持分を持つ人どうしで分けるのがふつうですが、持分がない人が、使っている分を負担するかどうかは、一律には言えません。近所の取り決めや、過去の支払いの経緯で変わることが多いようです。買い手に聞かれるので、負担の有無や金額を、分かる範囲で整理しておきましょう。

固定資産税のトラブル

私道の固定資産税は、持ち主にかかる税金です。ただ、道路として誰もが通れる状態の私道は、課税されないことがあるといわれています。扱いは自治体によって違い、持分をもっていても通知が届かない場合もあれば、届く場合もあります。自分の持分に課税されているかどうかは、納税通知書で確かめ、分からなければ都税事務所（東京23区）に問い合わせてください。

2023年4月施行の民法改正で私道はどう変わったか

2023年4月に施行された改正民法で、私道の持ち主の承諾がなくても、ライフラインの工事を進められる道筋ができました。ただし、相手が実際に工事を拒んだときにどう進めるかは、法律の専門家の判断が必要な場面です。

改正で変わったのは、主に次の2点です。

ひとつは、民法の隣地の規定で新しく認められた「設備設置権」です。電気・ガス・水道の供給を受けるには、他人の土地に設備を置いたり、他人の設備を使ったりしなければならないことがあります。そのようなときに、必要な範囲でそれができると定められました。あらかじめ目的・場所・方法を私道の所有者に通知すること、損害が最も少ない場所・方法を選ぶことが条件です。設置にあたって私道側に損害が出た場合は、償金を支払う必要があります。

もうひとつは、民法の共有の規定で明確になった「共有物の軽微な変更」のルールです。共有私道の形や働きを大きく変えない工事は、共有者全員の同意ではなく、持分の過半数で決められるようになりました。

法務省は2022年6月、「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」を公表しました。共有私道の工事についての考え方や、実際に困りやすい事例をまとめたものです。2023年4月施行の民法改正を踏まえた内容で、国土交通省とも連携した研究会がまとめました。ただし、これはあくまで考え方の整理です。私道の所有者との具体的な交渉は、司法書士や弁護士に相談しながら進める話になります。

私道持分や承諾書のことが、自分の土地の売却にどう響くか分からない。そんな場合は、状況を聞いたうえで、何から確認すればいいかを一緒に整理します。相談の窓口に迷う方は、相談先を内容別に整理した記事も参考にしてください。

承諾書を取る・持分を買うという選択肢

売る前に通行・掘削の承諾書をもらえれば、買い手の不安をかなり減らせます。持分の一部を買い取れれば、なお安心材料になります。

通行・掘削承諾書に入れておきたい内容

このなかで特に見落とされやすいのが、3つ目の「引き継ぎ」です。今の売主に対する承諾というだけでは、次の買い手には効力が及ばないことがあります。書式は、仲介会社や司法書士に相談しながら作りましょう。承諾書をもらう際に「承諾料」を求められることもあります。金額や支払いの慣行は地域や当事者どうしの関係で差があるので、後の「よくある質問」で扱います。

私道の持分を買い取ってもらう・買い取る

私道を第三者が所有している場合、話し合い次第で持分の一部を譲ってもらえることがあります。持分を持てれば、通行や工事の面で買い手はぐっと安心します。ただ、価格や条件の交渉は関係がこじれやすい話でもあるので、仲介会社や司法書士に間に入ってもらうほうが進めやすいでしょう。

買い手に渡す資料をそろえておく

私道の事情は、口で説明するだけでは伝わりにくいものです。次のような資料があると、買い手や金融機関が判断しやすくなります。

• 私道部分の登記事項証明書と公図（持ち主と持分が分かるもの）
• 区役所で確かめた道路の種類（位置指定道路・2項道路など）
• 通行・掘削承諾書や、私道の管理についての覚書
• 上下水道・ガス管の引き込み位置が分かる図面

図面の取り方は事業者によって違います。水道管なら各区を管轄する水道局（東京23区は東京都水道局）、ガス管なら契約しているガス会社が窓口です。閲覧や交付を申し込めることが多いですが、本人確認や委任状が必要な場合があります。事前に電話で持ち物を確認しておきましょう。解体後の引き込み管の扱いまで含めた確かめ方は、水道管・ガス管の引き込みを売る前に確認する記事にまとめました。

私道持分なしの土地の売り方（状況別）

私道の状況によって、向いている売り先が変わります。承諾書や持分があるかどうかが、まず分かれ目になります。

建売業者は、私道の状況を細かく調べたうえで買うかどうかを決めます。業者が何を見ているかは、建売業者が土地を買うときの判断基準にまとめています。私道の先が建築基準法上の道路と認められない土地は、接道が認められない土地の売却先で紹介している売り方も参考になります。

私道の事情を買い手に伝えずに売ってしまうと、引き渡し後にトラブルになるおそれがあります。売主が負う責任については、引き渡し後の責任（契約不適合責任）の解説で確認しておきましょう。

私道の持分や承諾がない土地は、ふつうの仲介だと調査や交渉に時間がかかり、買い手が見つかるまで長引きやすいのが実情です。訳ありの私道物件を専門に扱う買取会社なら、承諾書がない状態のままでも買取価格を出してもらえることがあります。

よくある質問

Q. 私道の持分がなくても売れますか？

売ることはできます。ただ、買い手や金融機関は承諾書の有無を気にします。承諾書を用意できると、ぐっと売りやすくなります。

Q. 私道の所有者が分からない、または亡くなっています。

登記の持ち主が亡くなっている場合は、その相続人に承諾を求めることになります。相続人の調査は司法書士に、持ち主との交渉や法的な手続きは弁護士に相談してください。

Q. 私道の固定資産税を払っていません。問題ですか？

私道の固定資産税は、持ち主にかかるものです。持分がなければ、払う立場にはありません。道路として使われている私道は、申告によって非課税になっている場合もあります。

Q. 私道の所有者に承諾料を求められました。払うべきですか？

承諾料を払うかどうか、いくらにするかに、決まったルールはありません。払う場合は、承諾の中身と、将来の買主への引き継ぎの範囲を書面に残すことが大切です。金額や条件で折り合わないときは、弁護士に相談してください。

Q. 私道の幅が狭く、セットバックが必要と言われました。

私道でも2項道路にあたるなら、建て替えのときにセットバック（道路の中心線から2m下がって敷地とする決まり）が必要です。下がる距離の計算はセットバックの仕組みと価格への影響で説明しています。

まとめ

• 私道に面した土地も、私道が建築基準法上の道路であれば、建て替え・売却ができます。
• 私道の持分は、私道部分の登記を法務局で取って確認します。
• 私道持分や通行・掘削の承諾がないと、買い手と金融機関の評価に影響します。
• 2023年4月施行の民法改正（他人の土地に設備を置く権利や、共有物の軽微な変更の扱い）で、ライフライン工事のルールが整理されました。
• 承諾書には、将来の買主にも引き継がれる旨を必ず入れましょう。

私道持分や承諾書のことで売り方に迷ったら、何から準備すればいいかを一緒に整理します。