相続登記の義務化とは？期限・過料と、売る前にやること

「親が亡くなったあと、土地の名義をそのままにしている」「祖父の代からずっと名義が変わっていない」。こうした土地は、これまで決して珍しくありませんでした。

けれど2024年4月から、相続登記は義務になりました。放っておけば過料の対象になるだけでなく、いざ売ろうとしたときに身動きが取れなくなります。

この記事では、義務化の中身と期限、自分で手続きするか司法書士に頼むかの選び方、かかる費用まで整理しました。売却そのものの進め方は、後半で紹介する記事に譲ります。

結論
2024年4月1日から相続登記が義務になり、相続で土地を取得したと知った日から3年以内に登記が必要です。2024年3月以前の相続も対象です。
正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。土地を売るにも相続登記が欠かせず、簡易な「相続人申告登記」だけでは売れません。

相続登記の義務化とは（2024年4月から）

亡くなった方の名義の不動産を、相続した人の名義に変えるのが相続登記です。2024年4月1日から義務になり、取得を知った日から3年以内に申請しなければなりません。

これまでは、相続登記をするかどうかは持ち主の自由でした。持ち主の分からない土地が増えたことを受けて、義務に変わったのです。主な中身を表にまとめます。

期限は「知った日から」数えます。亡くなったこと、自分が相続人であること、その土地があること。これらを知らなかったなら、知った時点から3年の期限が始まります。

相続登記をしないとどうなる？売却できないリスクと過料

先の過料に加えて、もうひとつ大きな問題があります。相続登記が終わっていない土地は、そもそも売れないのです。

土地を売るときは、売主から買い手へ名義を移す登記をします。登記簿の上で売主が持ち主になっていないと、この登記ができません。亡くなった方の名義のままでは、相続人が売主になって名義を移すことができないのです。売買契約を結ぶ時点で、登記が終わっているか、終わる見込みが立っていることが求められます。

相続した土地を売るまでの全体の流れは、相続した土地を売る8つのステップで説明しています。

放っておくほど、売りづらくなっていく

過料や「売れない」という問題だけでもありません。放っておく時間が長いほど、話はどんどんややこしくなります。

• 相続人が増える：放っている間に相続人が亡くなると、その子どもなどが新たに相続人になり、話し合う相手が増えていく。
• 連絡が取れない人が出てくる：遠い親戚が相続人になると、居場所が分からないこともある。
• 空き家の管理が行き届かない：誰が管理するかがあいまいなまま、建物の傷みが進みがち。放置のリスクは空き家を放置するとどうなるかで解説しています。

名義が祖父のままで、相続人がすでに何人にも増えているときの人探しは、祖父名義のままの土地で、相続人を洗い出す順番で説明しています。名義が親のままの間の固定資産税を誰が払うかは、親の名義のままの土地の固定資産税で整理しました。

相続人が増えて共有になった土地の売り方は、共有名義の土地を売るときの進め方にまとめています。

相続人申告登記とは？それだけでは土地を売れない理由

遺産分割がまとまらないときなどに、期限内に義務を果たすための簡易な手続きがあります。それが相続人申告登記です（根拠は不動産登記法。「相続人申告登記」は法務省で使われている呼び名です）。

相続人申告登記は、誰がどれだけの権利を持つかを確定させるものではありません。そのため、この手続きだけでは土地を売れない点に注意してください。後で遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に改めて相続登記をする必要があります。

名義が亡くなった方のままの土地を売りたいけれど、何から始めればよいか分からない。そんなときは、登記から売却までの段取りを一緒に整理します。

相続登記の流れと必要書類

流れは4つのステップです。申請先は、土地の所在地を管轄する法務局になります。

主な必要書類とどこで取るか

遺産分割協議で相続登記をする場合、一般的には次の書類が必要です。

戸籍の束の代わりに、「法定相続情報一覧図」の写しを使うこともできます。法務局に申し出れば、無料で取れます。必要な書類はケースで変わるので、法務局の相談窓口や司法書士に確かめてください。売る段階で必要になる書類は、土地を売るときの必要書類にまとめています。

相続登記の費用｜登録免許税と司法書士報酬、自分でやる？頼む？

自分で申請することもできますし、司法書士に頼むこともできます。かかる費用は、国に納める登録免許税と、頼んだ場合の司法書士への報酬の2つです。

登録免許税

登録免許税は土地の固定資産税評価額の0.4%です。例えば評価額が1,000万円の土地なら、1,000万円 × 0.4% で、登録免許税は4万円になります（仮の数字です）。評価額は、固定資産評価証明書や、毎年届く固定資産税の納税通知書で確かめられます。

評価額が低い土地には、登録免許税の免税の措置があります（法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」）。ただし対象になる評価額の線にも、措置そのものにも期限があり、これまで延長されてきた経緯があります。いま使えるかどうかは、申請前に法務局や司法書士に確認してください。

自分で申請する場合と、司法書士に頼む場合

戸籍を集めて協議書を作り、法務局の窓口で相談しながら自分で申請している方もいます。ただ、平日に役所や法務局へ足を運ぶ時間が取れないなら、司法書士に任せた方が早いこともあります。どちらが合うかは、相続人の数や話し合いの進み具合で変わります。

司法書士への報酬は事務所や相続人の数、土地の数で変わるので、頼む前に見積もりを取ってください。複数の事務所に聞いて比べても構いません。

あわせて知っておきたい制度

相続登記のほかにも、住所変更の登記が2026年4月から義務になるなど、知っておきたい制度があります。

住所変更登記の義務化（2026年4月から）

2026年4月1日から、登記上の持ち主の住所や氏名が変わったときの変更登記も義務になりました。変わってから2年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象になります。施行日より前に住所や氏名が変わっていた場合も対象で、2028年3月31日までに申請すれば過料にはなりません（法務省「住所等変更登記の義務化」）。

負担を軽くする仕組みとして、「スマート変更登記」もあります。あらかじめ法務局に生年月日などの検索用情報を届け出ておく方法です。届け出ておくと、住民票を移したときに、法務局が住民基本台帳と照らし合わせます。本人の了承のもと、住所変更登記を自動で行ってくれる仕組みです。届け出ておけば、引っ越しのたびに自分で申請しなくてもよくなります。相続した土地を持ち続けるなら、この届け出も検討してください。

相続土地国庫帰属制度

売れる見込みが低く、持ち続けるのも難しい土地なら、国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」という選択肢もあります。ただし建物がある土地は対象外で、審査手数料と10年分の負担金がかかるなど、要件は厳しめです。

制度の中身、国に返せない土地の条件、費用と売却との比較は相続土地国庫帰属制度で国に返す・売るの分かれ目にまとめています。

まだ相続する前で、「そもそも、いらない土地なら相続放棄したほうがよいのでは」と考えている段階なら、相続放棄・売却・国庫帰属を比べる記事で、3つの選択肢を整理しています。放棄しても管理する責任が残ることがある点など、見落としやすい注意点もまとめました。

実家をどうするか、兄弟で意見が分かれて迷っている場合は、実家の売却で後悔しないための進め方もあわせて読んでみてください。

売るかどうかを家族で話し合うことになったら、その前に複数の会社の査定額を並べておくと、判断の材料になります。

よくある質問

Q. 2024年より前に亡くなった親の土地も、登記が必要ですか？

はい、必要です。施行日より前の相続も義務の対象です。施行日と取得を知った日の、どちらか遅い日から一定期間内に申請します。経過措置の期限は延長されてきた経緯があるため、この記事では具体的な日付を書いていません。法務局か司法書士に確認してください。

Q. 3年を過ぎたら、すぐに過料が科されますか？

まず法務局から、申請を促す通知（催告）が届きます。それでも正当な理由なく申請しない場合に、過料の手続きに進む流れとされています。いずれにしても、期限内の申請を目指してください。

Q. 相続登記は自分で申請できますか？

できます。法務局の窓口や電話相談を使いながら進めている方もいます。ただ、戸籍集めや書類作成に手間がかかるため、相続人が多い場合や忙しい場合は、司法書士に頼む方が多いです。

Q. 相続登記と売却を同時に進めることはできますか？

査定や売り先選びは、相続登記と並行して進められます。ただ、買い手に名義を移す前に、相続登記が終わっている必要があります。スケジュールは、司法書士や仲介会社と調整してください。

Q. 遺産分割がまとまりません。どうすればよいですか？

期限内の義務を果たすために、相続人申告登記を使えます。ただ、売るには遺産分割をまとめて相続登記をする必要があります。話し合いが難しいときは、弁護士に相談してください。

まとめ

• 相続登記は2024年4月1日から義務になり、取得を知った日から3年以内の申請が必要。
• 施行日より前の相続も対象。期限は法務局か司法書士に確認する。
• 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になる。
• 土地を売るには相続登記が必須。相続人申告登記だけでは売れない。
• 自分で申請することもできるが、相続人が多い・時間が取れない場合は司法書士に頼むのが現実的。

登記が済んだ土地も、手続きの途中の土地も、売るまでの段取りは組み立てられます。登記と売却の順番から一緒に整理します。