共有物分割請求の進み方｜共有者が売却に応じないときの4つの道

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兄弟や親戚と共有している土地を、自分は手放したい。けれど相手が首を縦に振らない。調べていくうちに「共有物分割請求」という言葉にたどり着いて、裁判になるのかと身構えている方もいるのではないでしょうか。

先にお伝えすると、共有者が売却に応じないときに取れる道は、裁判だけではありません。裁判に進む前にできることがいくつもあります。

この記事では、取りやすい順に4つの道を並べ、最後の「共有物分割請求」で何が起きるのかを説明します。狭い土地だと「土地を半分に分けて終わり」にならない事情も書きます。

結論
共有者が応じないときの道は、①話し合い ②自分の持分だけを売る ③共有者どうしで買い取る ④共有物分割請求（調停・訴訟）の4つです。裁判は最後の手段で、手前に使える道があります。共有者の所在が分からないときは、裁判所に申し立てて、その人を除いて進める制度もあります。
期間や費用、見通しは土地や共有者の状況で大きく変わります。手続きに入る前に、弁護士か司法書士に相談してください。

共有者が応じないとき、取れる道は4つある

先に全体の地図を見ておきましょう。取りやすい順に、話し合い・持分だけ売る・共有者どうしの買い取り・分割請求です。上から順に試す必要はありませんが、下に行くほど時間も手間もかかり、相手との関係にも響きます。

この記事で扱うのは、もう共有になっている不動産をどう動かすかです。似た言葉に「換価分割」があります。これは相続の話し合いで、遺産を売ってお金で分ける方法の呼び方です。共有になった不動産を裁判所の手続きで売って分ける場合は、「競売による分割（競売分割）」と呼ばれます。どちらも「売ってお金で分ける」ので、まぎらわしい言葉です。この記事では、相続の話し合いで遺産を分ける場面ではなく、すでに共有になった不動産を、あとから分ける場面を扱います。相続のときの話は相続した土地を売ってお金で分ける流れをご覧ください。

共有名義そのものの説明は、共有名義の土地を売るにはに任せます。ここでは、動かない共有をどう動かすかに絞ります。

なぜ、共有だと1人では売れないのか

共有の土地は、土地全体を売るなら共有者全員の同意が要ります。1人でも「売らない」と言えば、土地全体は売れません。これが「共有名義 売れない」と検索される原因です。

一方で、自分の持分（その土地について自分が持っている割合）だけなら、1人で売れます。ここがこの記事の出発点です。

つまり、動かせない部分（土地全体）と、動かせる部分（自分の持分）がある。この差を使って、4つの道の順番が決まります。共有のルールは近年見直されています。いまの扱いは弁護士に確かめてください。

道1：まず話し合う｜何を論点にすると進むか

「売る・売らない」だけで話すと、平行線になりがちです。相手が応じない理由を、いくつかの論点に分けて聞くと、動くことがあります。

次のような理由が裏にある場合があります。

• 誰かがその土地や家を使っている。 住んでいる人は、出ていきたくないのかもしれません。
• 固定資産税や管理の費用を、誰が払ってきたか。 払った人と払っていない人で、不満が違います。
• 相続のときの経緯。 「あのとき自分だけ損をした」という気持ちが、売却への反対に変わっていることもあります。
• 売ったあとの手取りが分からない。 不安が、反対の形で出ている場合があります。

手取りが分からないなら、土地全体の相場を示すことが話し合いの材料になります。調べ方は国の取引データで近所の相場を調べる方法にあります。

話し合いで大事なのは、文書に残すことです。口約束だと、あとで「そんな話はしていない」となりやすいからです。ただし、相手との交渉を第三者が代理して行うことは、弁護士以外にはできません。不動産会社や当相談所ができるのは、資料をそろえる、売り方の選択肢を整理する、というところまでです。

道2：自分の持分だけを売る

話し合っても動かないなら、自分の持分だけを売る道があります。ほかの共有者の同意は要りません。

持分だけを買ってくれるのは、主に持分の買取を専門に扱う不動産会社です。ふつうの仲介では、持分だけの買い手は見つかりにくいからです。訳あり不動産の買取は、訳あり不動産とは？種類別の売り方と買取の使いどころでも説明しています。

ただし、よい面ばかりではありません。

• 値段は、土地全体を売った場合の割り当て分より下がりやすい。買い手は、土地を自由に使えない権利を買うことになるからです。
• 買った会社が新しい共有者になり、残った共有者と交渉を始める。関係が悪くなることがあります。

仕組みと価格の考え方は共有持分の売却｜自分の分だけ売る方法と価格が下がる理由に詳しく書きました。売る前に、ほかの共有者に「持分を売るつもりだ」と伝えておくかどうかも、あわせて考えてください。

「売らずに持分を手放せないか」と考える方もいます。放棄にも別の難しさがあります。共有持分を放棄するとどうなるかで確かめてください。

不動産会社には、できることとできないことがあります。

分割請求や、相手との交渉の代理が必要なら、弁護士に相談します。登記の手続きは司法書士の仕事です。

道3：共有者どうしで買い取る

ほかの共有者が、あなたの持分を買う。あるいは、あなたが相手の持分を買って、土地を1人のものにする。これが共有を1人にまとめる道です。

土地が1人のものになれば、あとはふつうの土地として売れます。値段も、持分だけを売るより高くなりやすい。相手にとっても、土地を自由に使える利点があります。

進めるときは、次の点に気をつけます。

• 値段の決め方。土地全体の相場を、共有者全員が見られる資料で示す。
• 払う側にお金があるか。なければ、代金の払い方（分割など）を相談する。
• 合意したら、書面にして、名義変更の登記まで済ませる（司法書士に相談）。

相手に買うお金がない、買う気がない、というときは、道2に戻ります。

道4：共有物分割請求｜話し合い、調停、訴訟の順

ここまでで解決しないとき、最後に共有物分割請求があります。

まずは話し合い、そして調停

分割請求は、いきなり裁判になるとは限りません。多くの場合、まず共有者に「分けたい」と伝えて、話し合いをします。

話し合いがまとまらなければ、裁判所での調停に進む方法があります。調停は、調停委員という第三者が間に入って、双方の言い分を聞きながら合意を探る手続きです。裁判官が一方的に決めるのではなく、あくまで合意をめざします。調停を経ずに訴訟になることもあるとされています。調停を先にするかどうかは、弁護士に確かめてください。

調停でもまとまらなければ訴訟

調停で合意できなければ、訴訟（裁判）で、裁判所に分け方を決めてもらう道があります。判断するのは裁判所です。裁判をすれば必ず売れる、というものではありません。結果は、土地の条件や共有者の状況で変わります。

時間がかかること、弁護士の費用などがかかることは、あらかじめ覚悟しておく必要があります。期間や費用の額は、土地や争いの大きさで変わるため、ここには書きません。弁護士に見通しを聞いてください。

分け方は3つ｜どれになるかは裁判所が決める

訴訟になると、土地は主に3つの方法で分けられるとされています。次の呼び方は、法務省 法制審議会「民法・不動産登記法部会 部会資料37『共有関係の見直し（通常の共有関係の解消方法）』」第1 裁判による共有物分割で使われています。ただし、これは見直しの案をまとめた資料です。条文上の言い方かどうかは、確かめられていません。どれが選ばれるかは、土地の条件や共有者の事情を見て裁判所が決めるので、当事者が自由に選べるわけではありません。

上の図の右側の「こういうとき」は、あくまで一般的なイメージです。実際にどれになるかは、断定できません。

裁判所の手続きの中で売って分ける場合には、1つ心得ておきたいことがあります。話し合いで売るときと違い、売る時期や値段を自分たちの思いどおりには決めにくくなることがあります。どの程度そうなるかは事情で変わるため、弁護士に確かめてください。

狭い土地だと何が起きるか

小さな土地では、土地を分ける方法が使いにくくなります。たとえば15坪の土地を2人で半分に分けたら、7坪半ずつ。家を建てるには、あまりに狭くなります。

建物を建てる土地は、道路に2m以上接していなければならないルール（接道義務）もあります。旗竿地なら、通路の部分を分けた途端に、どちらも道路に接する幅が足りなくなることもあります。

こうした土地では、現物分割が難しく、売って分ける方法や価格賠償が現実的な候補になりやすいと言えます。ただし、これも「そうなりやすい」というだけで、裁判所の判断を断定することはできません。

狭小地・旗竿地の事情は、再建築不可の土地は買取できる？や旗竿地が売れない理由と売り方で説明しています。土地の形が原因で売りにくいなら、先にそちらを確かめてください。

共有者が行方不明・連絡が取れないときの3つの制度

共有者の1人が誰か分からない、または住所が分からないときは、その人を除いて進めるための制度が、裁判所の手続きとして用意されています。2023年（令和5年）4月に始まったものです。「裁判所に請求する」点は分割請求と同じですが、目的は別です。ここでは、何ができる制度があるかまでを整理します。申立ての中身は、弁護士に確かめてください。

たとえば、祖父の名義のまま相続登記がされず、いまの共有者が誰なのか分からない土地があります。名前は分かるのに、昔の住所に手紙を出しても戻ってくる、という場合もあります。どちらも、この制度の対象になりうる場面です。

一方で、住所は分かっていて、ただ返事が来ないだけなら、「居場所を知ることができない」とは別の話になります。そのときは、前の章の話し合いや、分割請求のほうで考えます。

持分の取得｜所在不明の人の持分を、自分のものにする

裁判所に申し立てて認められると、所在が分からない共有者の持分を、申し立てた共有者が取得できます。2人で共有していて、1人の所在が分からないなら、残った1人が土地全体の持ち主になります。単独名義になれば、ふつうの土地と同じように売れます。

タダで取れるわけではありません。裁判所が決めた額のお金を、あらかじめ供託（法務局などにお金を預けること）します。所在不明だった人は、あとから、取得された持分の時価に当たる額を請求できます。額は裁判所が決めるので、ここには書きません。

次の場合は、この制度が使えません。

• 土地について、分割請求か遺産分割の請求が出ていて、ほかの共有者が「この取得に異議がある」と裁判所に届け出たとき
• 所在不明の人の持分が、まだ遺産分割をしていない相続財産で、相続が始まってから10年たっていないとき

この「10年」は、遺産分割で特別受益や寄与分を主張できる期間の「10年」とは、別の決まりです。数え始めは同じ相続開始の時ですが、止まるものが違います。こちらは、所在不明の人の持分を取得したり譲渡したりする裁判そのものが、10年たつまでできない、という話です。

土地全体を売る｜持分の譲渡の権限をもらう

自分の持分だけでなく、土地全体を第三者に売りたい。それなら、所在不明の人の持分を売る権限を、裁判所から付与してもらう道があります。条件は、所在不明の人以外の共有者全員が、自分の持分の全部も同じ買主に譲ることです。たとえば3人共有で1人が行方不明なら、残る2人がそろって同じ買主に売る形になります。

こちらも、裁判所が決めた額の供託が先に必要です。売ったあと、所在不明だった人は、不動産の時価相当額を持分に応じて分けた額を、売った共有者に請求できます。

相続財産に当たる持分で、相続から10年たっていないときは使えない点も、持分の取得と同じです。

管理・変更の裁判｜売るためではなく、使うための道

所在不明の人がいて、土地に手を入れる話が止まっているときの制度です。裁判所の裁判があれば、その人を除いた共有者の同意だけで、変更を加えられる場合があります。管理（貸す、使い方を決めるなど）は、残った共有者の持分の価格の過半数で決められる、という裁判もあります。

ただし、決められるのは、申立てで特定した行為です。法律の条文は、変更と管理について書いているだけで、土地全体の売却に使えるとは書いていません。売るための制度として、あてにしないでください。売るつもりなら、持分の譲渡の権限のほうを軸に、弁護士に相談してください。

申立てる前に、自分でできる調べもの

申立てには、所在が分からないことを裏づける資料が要ります。東京地方裁判所の案内では、添付書類に、探索の報告書、住民票、戸籍謄本、返ってきた郵便物などが挙がっています。庁によって違う場合があるので、実際の書類は管轄の裁判所で確かめてください。

申立先は、土地のある場所を管轄する地方裁判所です。書類の作成や申立ては弁護士の仕事で、登記の手続きは司法書士の仕事です。

判断の順番｜自分はどこから始めるか

迷ったときは、次の順番で考えてください。

相続でそもそも共有になった土地なら、遺産分割の話し合いが済んでいるかも確かめます。分け方の選択肢は共有名義の土地を売るにはにまとめています。

進め方に迷ったら、相談先の整理をしてみるのも手です。どこに何を相談するかは、共有者どうしの意見が割れたときの相談先（弁護士）など、悩み別にまとめています。

共有者が応じないとき、自分の持分をどう扱うか、どこから動けばよいか分からない場合は、状況を一緒に整理します。

共有持分は、ふつうの仲介では買い手が見つかりにくいことがあります。訳ありの不動産を専門に買い取る会社なら、今の状態のまま買取価格を出してもらえることがあります。ただし、持分の買取は価格が下がりやすいので、決める前に条件を比べてください。

よくある質問

Q. 共有物分割請求を起こされたら、断れますか？

共有者は、分割を裁判所に請求できるとされています（法務省 法制審議会の部会資料37）。請求された側が、断れるかどうかは、この記事では言い切れません。進め方や、分け方についてどう主張できるかも、状況によって変わります。連絡が来たら、すぐに弁護士に相談してください。

Q. 共有物分割請求の前に、調停は必ず必要ですか？

必ず調停を経なければならない、とは言い切れません。調停を使うか、いきなり訴訟にするかは、事情で変わるため、弁護士に確かめてください。

Q. 共有物分割請求をすれば、土地は必ず売れますか？

必ず売れるわけではありません。分け方は裁判所が決め、土地の条件によっては、売って代金を分ける結論になる場合もあれば、そうならない場合もあります。

Q. 持分だけ売ったあと、ほかの共有者とのトラブルが心配です。

持分を買った会社が新しい共有者になり、残った共有者と交渉を始める場合があります。事前に、ほかの共有者へ伝えておくと、トラブルを和らげやすくなります。連絡の方法を、買取の会社に確かめておくのも大切です。

Q. 共有者が行方不明です。どうすればよいですか？

2023年（令和5年）4月に始まった制度があります。裁判所に申し立てて、所在が分からない共有者の持分を取得する、土地全体を第三者に売る権限をもらう、その人を除いて管理や変更を決める、の3つです。詳しくは、この記事の「共有者が行方不明・連絡が取れないときの3つの制度」をご覧ください。申立ては弁護士に相談してください。

まとめ

• 共有者が売却に応じないときの道は、話し合い・持分だけ売る・共有者どうしで買い取る・共有物分割請求の4つ。裁判は最後。
• 話し合いでは、「売る・売らない」でなく、相手が応じない理由を分けて聞く。
• 自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意なしで売れる。値段は下がりやすく、残った共有者との関係には影響する。
• 分割請求は、話し合い、調停、訴訟と進む。分け方（現物分割・競売による分割・賠償分割と呼ばれる方法）は裁判所が決め、必ず売れるとは限らない。
• 狭い土地は分けにくく、売って分ける方法や価格賠償になりやすい。手続きは弁護士・司法書士に相談する。
• 共有者の所在が分からないときは、持分の取得・持分の譲渡の権限・管理や変更の裁判という、裁判所の制度がある。相続財産の持分は、相続から10年たつまで使えない場合がある。

持分をどう扱うか、どこまで話し合うか。迷う段階で、売り方の選択肢を整理するところからお手伝いします。

出典：e-Gov法令検索 民法「所在等不明共有者の持分の取得」「所在等不明共有者の持分の譲渡」「共有物の変更」「共有物の管理」の各規定（版 129AC0000000089_20260624_508AC0000000045、施行日 2026-06-24、2026-10-13 確認）、非訟事件手続法（版 423AC0000000051_20260624_508AC0000000046、施行日 2026-06-24）／法務省民事局長通達「民法等の一部を改正する法律の施行に伴う供託事務の取扱いについて」（令和5年3月27日）／東京地方裁判所「所在等不明共有者持分取得申立てについて」「所在等不明共有者がいる場合の共有物管理・変更の申立てについて」