専属専任・専任・一般媒介の違い｜狭小地ならどの媒介契約を選ぶか

不動産会社に土地の売却を頼むときは、「媒介契約」という契約を結びます。種類は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つ。中でも専属専任媒介は、頼める会社が1社だけになるうえ、自分で見つけた買い手にも直接は売れない、もっとも縛りの強い契約です。

「専任の方が熱心に売ってくれる」「一般媒介で何社にも頼んだ方が早い」。いろいろな意見があって迷いますよね。この記事では、3つの違いを法律で決まった義務から整理し、狭小地や条件の難しい土地を売るときの選び方をお伝えします。

結論
一般媒介は複数社に依頼できますが、専任媒介・専属専任媒介は1社限定のかわりに、レインズ登録と定期報告が義務になります。
専属専任媒介は自分で見つけた買い手にも直接は売れないなど、3つの中でもっとも不動産会社の義務が重い契約です。
建売業者が欲しがるような条件の良い土地は一般媒介、調査や説明に手間がかかる土地は専任系が向きやすい傾向があります。

媒介契約とは

ひとことで言えば、「買い手を探して、売買を成立させてください」と不動産会社に頼む契約です。結んだら、不動産会社は契約の内容を書面で渡す決まりになっています。

宅地建物取引業法では、不動産会社は媒介契約を結んだとき、遅れることなく契約内容を書面で渡さなければなりません。依頼者の承諾があれば、メールなどの電子的な方法でもかまいません。受け取った書面は、売却が終わるまで手元に保管しておきましょう。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを比較

大きな違いは、1社だけに頼むか、何社にも頼めるかです。1社に絞る専任媒介・専属専任媒介では、そのかわりに不動産会社の義務が重くなります。

細かな条件は、次の表のとおりです。

一般媒介は法律上、有効期間の上限が決められていません。ただし国土交通省の標準媒介契約約款では、専任系と同じ3か月以内で定めるものとされており、実務でもこれに合わせている会社がほとんどです（出典：国土交通省「標準媒介契約約款」）。

レインズとは

専任媒介と専属専任媒介では、この登録が義務です。登録すると「登録証明書」が売主に渡され、売主自身も登録の状況を確かめられます。契約したら、登録証明書を忘れずに受け取ってください。

2025年1月からの「取引状況」の登録義務

2025年1月からは、レインズに登録した物件の「取引状況」の登録も義務になりました。「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」といった状況です。

ねらいは「囲い込み」を防ぐことにあります。囲い込みとは、自社で買い手も見つけて売主と買主の両方から手数料を得るために、ほかの会社からの紹介を断ることです。

確認の方法は、契約時に受け取る登録証明書に記載されたQRコードや、専用のID・パスワードでレインズの「売主専用の確認画面」にログインするというものです（出典：国土交通省「レインズの機能強化について」、東日本レインズ「売却依頼主様向け説明ページ」）。画面の名称は運営する流通機構によって多少異なりますが、仕組みは共通です。登録内容と実際の状況が違っていたら、依頼先の会社に理由を聞いてみましょう。確認画面の見方や、担当者への聞き方、狭小地で「売れていない」と「紹介されていない」を見分ける材料は、囲い込みを確かめる3つの材料にまとめています。

それぞれのメリット・デメリット

一般媒介は窓口が広く、専任媒介・専属専任媒介は報告と責任の所在がはっきりするのが持ち味です。自分で見つけた相手に売れるかどうかも、選ぶときの大事な分かれ目になります。

一般媒介

何社にも同時に頼めるので、販売の窓口が広がります。ただ、よその会社で売れると自社の報酬にならないため、広告や調査にかける手間を抑える会社もあります。レインズ登録や定期報告は法律上の義務ではありません。必要なら、個別に「レインズに載せてください」「月に1回は状況を教えてください」とお願いしましょう。

専任媒介

1社に絞るかわりに、レインズ登録と2週間に1回以上の報告が義務になります。窓口が一つなので、売主の連絡の手間も少なくて済みます。売主が自分で見つけた親戚や隣の家の人に、直接売ることもできます。住みながら売る場合も、内覧の調整窓口が一本化されるぶん段取りを組みやすくなります(住みながら売るときの内覧対応)。

専属専任媒介

報告はさらに多く、1週間に1回以上。レインズ登録も早くなります。そのかわり、自分で見つけた相手とも直接は取引できません。

どの契約にするか迷っている。今の契約では販売の状況が見えにくい。そんなときは、売却の進め方の相談として無料でお話を伺います。

契約の途中で解約・切り替えたいとき

媒介契約は、結んだら期間満了まで身動きが取れない、というものではありません。途中で解約したり、期間満了後に一般媒介へ切り替えたりする方法もあります。買取業者に直接売る場合は、そもそも媒介契約自体が要りません。

専任媒介・専属専任媒介を途中で解約する

有効期間の途中で自己都合により解約すると、不動産会社がそれまでにかけた広告費などの実費を請求されることがあります。ただ、レインズへの未登録や報告の未実施など、会社側に義務違反があれば、依頼者から解除できる場合もあります。まずは契約書の「解除」に関する条項を確認しましょう。

専任媒介から一般媒介への切り替え

専任媒介・専属専任媒介は有効期間が3か月以内と決まっており、自動的には更新されません。更新するには売主からの申し出が必要です。今の会社の動き方に納得できなければ、期間満了のタイミングで一般媒介に切り替え、複数の会社に窓口を広げる方法もあります。切り替える前に、それまでの活動報告やレインズの登録状況を書面で残しておくと、次に頼む会社との比較がしやすくなります。

買取業者に直接売るなら媒介契約は不要

買取業者が土地を直接買い取る取引は、不動産会社が間に入る仲介ではないため、媒介契約を結ぶ必要がありません。買取業者と売主が、直接、売買契約を結ぶ形になります。ただし、専任媒介・専属専任媒介の契約期間中に、契約している会社を通さずに別のルートで買取業者へ売ってしまうと、契約違反にあたるおそれがあります。買取も選択肢に入れているなら、媒介契約を結ぶ前に業者の見積もりを取っておくと、後々のトラブルを避けやすくなります。業者ごとの得意分野や見積もりの比べ方は、土地の買取業者の選び方にまとめました。

狭小地ならどれを選ぶべきか

答えは土地の条件しだいです。条件の良い土地は一般媒介、手間のかかる土地は専任系が向きやすい、と考えると整理しやすくなります。

条件の良い狭小地は一般媒介も検討

駅に近い、道路に十分接している、建売業者が3階建てを建てやすい。こうした条件の良い土地は、いくつもの会社から建売業者へ情報が回りやすくなります。一般媒介で窓口を広げる方法も考えられます。建売業者がどんな土地を好むかは、建売業者が欲しがる土地の条件で解説しています。

調査や説明に手間がかかる土地は専任系

旗竿地、私道に面した土地、セットバックが必要な土地、境界が決まっていない土地。こうした土地は、役所での調査や買い手への説明に手間がかかります。1社に専任で頼み、調査から販売までしっかり担当してもらう方が進めやすい傾向があります。

隣地への売却を考えているなら

隣の家の人が買ってくれそうなら、自分で見つけた相手と直接取引できる一般媒介か専任媒介を選ぶと、柔軟に動けます。ただ、隣地に売る場合でも、契約書の作成や重要事項の確認は専門家に頼む方が安全です。

契約するときに確認したいこと

契約書にサインする前に、有効期間・報告の方法・登録証明書の3つは必ず確かめましょう。専任系の契約は自動では更新されないので、合わなければ期間満了で別の会社に切り替えられます。

契約の場で確認したいことを、チェックリストにまとめました。

報告の中身も確認する

専任媒介・専属専任媒介の報告は、回数だけでなく中身が大切です。たとえば、次のことが書かれているかを見てみましょう。

• レインズやポータルサイトでの閲覧・問い合わせの状況
• 内覧の件数と、見学した人の反応
• 価格や条件について、買い手や他社から出た意見
• 今後の販売方針（広告の追加、価格の見直しの要否など）

狭小地では、「3階建てが建つか」「駐車場が取れるか」という買い手の疑問が、問い合わせの段階で出やすくなります。担当者に「その質問にはどう答えていますか」と聞いてみてください。答え方で、土地への理解度が分かります。

売り出し価格の根拠を確かめる

媒介契約書には、売り出し価格（媒介価格）を書きます。宅建業者がこの価格について意見を言うときは、根拠を示さなければならないとされています。周辺の取引事例や、土地の条件をどう評価したかを説明してもらい、納得してから価格を決めましょう。査定額の読み方は狭小地の査定でチェックされる点が参考になります。

査定を頼む段階まで来たら、1社だけでなく複数の会社の査定額を比べるのが基本です。窓口を1つにまとめて比べたいときは、一括査定サイトの良い点と気をつけたい点も参考にしてください。

よくある質問

Q. 専属専任媒介と専任媒介は何が違いますか？

一番の違いは、自分で見つけた買い手に直接売れるかどうかです。専任媒介は直接売れますが、専属専任媒介は不動産会社を通さずに売ることができません。レインズへの登録期限（専任媒介は7日以内、専属専任媒介は5日以内）や、報告の頻度も専属専任媒介の方が厳しく決まっています。

Q. 結局、媒介契約はどれがいいのですか？

決まった正解はなく、土地の条件しだいです。人気が高く条件の良い土地なら一般媒介で窓口を広げる方法もありますし、調査や説明に手間がかかる土地なら、1社に専任で任せて丁寧に対応してもらう方が進めやすいことが多いです。

Q. 専任媒介の途中で解約できますか？

自己都合の解約では、それまでにかかった広告費などを請求されることがあります。会社側に報告義務違反などがあれば解約できる場合もあるので、契約書の解除の条項を確認してください。

Q. 買取業者に直接売る場合も媒介契約は必要ですか？

買取業者が直接の買主になる取引では、媒介契約は不要です。ただし、専任媒介・専属専任媒介の契約期間中に、契約している会社を通さずに別ルートで買取業者に売ると、契約違反にあたるおそれがあります。

Q. 媒介契約の種類で仲介手数料は変わりますか？

仲介手数料の上限額は、どの媒介契約でも同じです。自分が払う額の確かめ方は仲介手数料の上限は定価ではないをご覧ください。

まとめ

• 一般媒介は複数社に依頼可能、専任媒介・専属専任媒介は1社のみ
• 専任媒介はレインズ登録7日以内・報告2週間に1回以上、専属専任媒介は5日以内・1週間に1回以上で、自分で見つけた買い手にも直接売れない
• 2025年1月から、レインズの取引状況の登録が義務になり、売主も状況を確認できる
• 条件の良い狭小地は一般媒介、調査に手間がかかる土地は専任系が向きやすい
• 途中解約や一般媒介への切り替えもでき、買取業者に直接売るなら媒介契約自体が不要

媒介契約を結んだ後の流れまで知っておきたい方は、相談から引き渡しまでの8ステップもあわせてどうぞ。ご自身の土地にどの契約が合うか、個別に相談したい方は下のボタンから受け付けています。