売買契約のあとに買主が解除を言ってきたら｜手付解除・ローン特約の違いと、売主が先に決める条件

売買契約を結んで、やっと一安心。そう思っていたところに、不動産会社から「買主さんが解除したいと言っています」と連絡が来る。想像するだけで気が重い話ですが、土地の売却では珍しい話ではありません。

ここで大事なのは、解除には種類があり、種類によって売主の手元に残るお金が変わることです。この記事では、手付解除・ローン特約による解除・契約違反による解除の違いを整理します。そのうえで、狭小地や旗竿地でとくに起きやすいローン特約について、契約を結ぶ前に売主が決めておく条件までまとめました。

結論
買主からの解除は、①手付解除、②ローン特約（融資特約）による解除、③契約違反による解除の3つに分けて考えます。手付金が売主の手元に残る形になるのは、①と、契約書に定めがある③です。②のローン特約は契約を白紙に戻す取り決めなので、手付金は買主に返す内容かどうかを、契約書で確かめます。
狭小地・旗竿地・再建築不可の土地は、買主のローンの扱いが金融機関によって分かれやすく、②への備えが欠かせません。だから売主は、手付解除の期限・ローン特約の期限・金融機関の指定の3つを、契約を結ぶ前に決めておくのが安全です。

買主の解除は3種類｜手付金がどうなるかで見分ける

最初に答えを言うと、解除の種類は、手付金の行き先で見分けられます。同じ「やっぱりやめたい」でも、どの条項を使うかで、売主の受け取るお金が変わるからです。

3つの違いを、先に一枚にまとめます。

それぞれを順に見ていきます。

手付解除｜買主は手付を放棄、売主は倍額を返す

手付解除は、民法に決まりがあります。買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍の額を現実に提供して、契約を解除できるというものです（民法の手付の規定）。ただし、解除を言われた側（相手方）が契約の履行に着手した後は使えません。

数字で見るとこうなります。仮に手付金が100万円（仮の数字です）だったとします。買主から解除するなら、100万円は戻ってきません。売主から解除するなら、受け取った100万円に加えて100万円、合計200万円を買主に渡す必要があります。

つまり売主にとって、買主からの手付解除は「手付金がそのまま残る解除」です。感情の面では残念でも、お金の面ではダメージが小さい解除と言えます。

ローン特約による解除｜融資が通らなければ、手付金は返す

ローン特約（融資特約）は、買主の住宅ローンの審査が通らなかったときに、契約を白紙に戻せるという取り決めです。この特約で解除されると、契約はなかったことになります。民法は、解除したら互いに元の状態に戻す義務があるとしています（民法の「解除の効果」の規定）。つまり、受け取った手付金は買主に返すことになるのが基本です。

民法にローン特約の決まりはなく、契約書の特約欄に書かれた内容がすべてです。そのため、返す範囲（手付金だけか、他の費用もか）や、利息を付けるかどうかは、契約書を読んで確かめます。民法の原則では、返すお金には受け取った時から利息を付けるとされています。契約書が別の定めをしていることもあるので、自分の契約書の特約欄と解除の条項を見てください。契約書の書式は不動産会社ごとに違い、この記事では特定の書式の中身は取り上げていません。

契約違反による解除｜違約金が出てくるのはここ

買主が代金を払わない、決済の日に来ないといった契約違反があると、売主は契約を解除できます。条文では、相当の期間を定めて履行を催告し、それでも履行がなければ解除できる、とされています（民法の「催告による解除」の規定）。解除しても、損害賠償の請求はできます（民法の「解除の効果」の規定）。

実務では、あらかじめ違約金を契約書に決めておきます。民法も、違約金は賠償額の予定と推定するとしています（民法の「賠償額の予定」の規定）。違約金の額や割合は契約書で決まるので、ここでは数字を挙げません。手付解除ができる期限を過ぎてから、買主が一方的に手を引いた場合の扱いは、契約書の条項しだいです。違約金の条項と手付解除の条項が、どうつながっているかを読んでください。手付金が違約金の一部になるのか、別に請求できるのかも、契約書に書いてあります。この記事では、どの書式がどう書いているかの数は数えていないので、「多い」「少ない」とは言えません。

狭小地・旗竿地・再建築不可で備えたいのはローン特約の解除

3つのうち、狭小地・旗竿地・再建築不可の土地でとくに備えたいのは、2番目のローン特約です。小さい土地や形に難のある土地は、金融機関によって、住宅ローンの扱いが分かれることがあるからです。

なぜか。金融機関は、お金を貸すときに、その土地と建物を担保（返せなくなったときの備え）として評価します。この評価が低かったり、そもそも対象外とされたりすると、買主の年収に問題がなくても、希望額が借りられません。

評価が厳しくなりやすい土地の例を挙げます。

• 再建築不可の土地：いまの建物を壊すと新しく建てられません。融資の対象になるかどうかは、買主が申し込む金融機関によって扱いが違います。詳しくは再建築不可の土地を売る方法で解説しています
• 旗竿地：通路が細いと、金融機関によっては評価が下がる場合があります。旗竿地の売り方で通路の幅の見られ方を扱っています
• 私道に面した土地：私道の持分や通行の承諾がないと、金融機関によっては融資の判断が慎重になる場合があります。私道持分なしの土地の売り方をご覧ください
• ごく小さい土地：建てられる家の大きさが限られ、担保としての評価が伸びにくい場合があります

この記事では、融資が通らない土地の割合や、対象外にする金融機関の数は書いていません。数えた資料がないためです。買主のローンが通るかは、買主が申し込む金融機関に聞くしかありません。

こうした土地では、契約を結んだあとで金融機関の審査が通らず、ローン特約で解除になる場合があります。売主から見ると、売り止めの期間だけが過ぎ、手元には何も残らない形です。

だから「買主のローンが通りそうか」を、契約の前に確かめておくことが、売主の守りになります。方法は、次の節で整理します。

契約を結ぶ前に、売主が決めておく3つの条件

契約の条項は、不動産会社が書式に沿って作ります。ただ、手付解除の期限などの中身は、売主と買主の話し合いで決まります。売主が先に「こういう条件で結びたい」と決めておくと、交渉で流されにくくなります。

1. 手付解除の期限をいつにするか

手付解除は、期限がないと、売主は長いあいだ「いつ解除されるか分からない」状態に置かれます。そのため、契約書で、手付解除ができる最後の日を決めておきます。決まっているかどうかは、自分の契約書で確かめてください。

売主として考えたいのは、次の2点です。

• 期限を長くすると、買主が気軽に解除しやすくなる（売主は不安定な期間が延びる）
• 期限を短くしすぎると、買主が決めにくく、契約に進まない場合もある

決め方としては、まず不動産会社に「この種の契約では、期限をどのくらいで切ることが多いか」を聞きます。そのうえで、買主のローン審査の結果が出る時期を見て、その前後で調整します。具体的な日数を決める基準は、動かない数字が見つからなかったため、ここでは書きません。

2. ローン特約の期限と、期限が過ぎたらどうなるか

ローン特約は、期限を決めておかないと、いつまでも解除の可能性が残ります。融資の結果がいつまでに出るかの日付は、契約書の特約欄で確かめられます。

売主が確かめたいのは、期限の日付だけではありません。期限が過ぎたあとの扱いです。契約書に、次のようなことが書いてあるかを読みます。

• 期限までに融資が承認されたら、特約は消えるのか（以降は、ローンを理由に解除できないのか）
• 期限までに買主が何もしなかったら、どちらの扱いになるのか
• 解除の通知は、いつまでに、どんな方法でするのか

ここがあいまいだと、期限が過ぎたあとも「ローンが通らなかったから」と言われる余地が残ります。

3. 買主の金融機関を指定してもらうか

ローン特約の解除は、「どこでも一件落ちたら解除」と書くと、買主が1社だけ申し込んで落ちた形でも使えてしまいます。それを避ける方法として、申し込む金融機関を契約書に書いてもらうやり方があります。

指定の仕方には幅があります。

• 金融機関名を特定する（その金融機関が否決したら解除できる）
• 複数の金融機関を並べる（すべてが否決したら解除できる）
• 指定しない（買主の判断に任される）

どれにするかは、土地の状況で変わります。ふつうに買い手の付く土地なら、指定をゆるく書いても大きな問題は出にくいでしょう。一方、再建築不可や旗竿地では、金融機関ごとに判断が割れることがあります。売主としては、融資の可能性がありそうな金融機関を、買主が最初から選んでくれることが安心です。

そのために、契約の前の段階で、買主に「どこでローンを組む予定か」「事前審査（仮審査）は通っているか」を、不動産会社を通じて聞いておきます。聞き方は、「契約のときに特約欄へ金融機関名を書きたいので、予定を教えてください」と伝えれば、角が立ちません。

解除を言われたとき、売主が最初に確かめる順番

解除の連絡が来たら、最初にやることは1つです。感情的に返事をする前に、買主が使おうとしている「根拠の条項」を契約書で見つけることです。根拠が違えば、手付金の扱いも違うからです。

手元の売買契約書（と、重要事項説明書）を出して、次の順に見ていきます。

見つけたら、不動産会社の担当者に、買主が何を理由に、どの条項で解除を言ってきているのかを聞きます。聞き方は、「どの条項を根拠にしていますか」とそのまま尋ねれば足ります。

解除を認めるかどうかを決める前に

手付解除の期限内なら、買主の解除は有効です。この場合、売主は手付金を持ったまま、次の買い手を探すことになります。

ローン特約の場合は、融資が本当に否決されたのかを確かめます。金融機関の審査結果の通知書などの書類を、不動産会社を通じて見せてもらえることがあります。特約の期限や条件を満たしていなければ、解除は認められないかもしれません。ただし、争いになりそうなときは、売主だけで判断せず、弁護士に相談します。法的な判断は、このサイトでは扱いません。

契約書の読み方や、売却全体の流れの中でどこに契約があるかは、土地売却の流れと期間も参考になります。

契約不適合責任の特約も、解除に関わる

最後にもう1つ。買主が引き渡しのあとで「契約と違う」と言ってくる場合は、契約不適合責任（引き渡した土地が契約の内容と違うときに、売主が負う責任）の話になります。契約の内容によっては、解除という選択肢が出てきます。

こちらは、引き渡し前の解除とは別の話です。売る前に責任の範囲をどう決めるかは、契約不適合責任の免責とはで整理しています。

また、買い手が不動産会社（業者の買取）の場合も、売主が個人なら、契約書の条項を読む順番は同じです。宅地建物取引業法には、業者が自ら売主になるときの手付のルールがありますが、個人が土地を売る場合には直接かかりません。解除の条件は、契約書に書かれた内容で決まります。業者の見積もりを比べるときの見方は、土地の買取業者の見積もりで、手付金と解除の条件を確かめる方法にまとめました。

条件を決めておく前提として、そもそも自分の土地がどれくらいの値段で売れそうかを、先に知っておくと話が早く進みます。複数の会社の査定額を並べてみると、買主が現れたときの価格の見当がつきます。

よくある質問

Q. 買主が手付解除をしてきたら、売主は手付金を返さなくていいのですか？

手付解除の期限内に、買主が自分から解除する場合は、手付金を放棄するのが決まりです。売主は返さなくて構いません。ただし、売主が契約の準備を進めていて、「履行に着手した」と見られる場合の扱いは、個別の事情で変わります。契約書の条項と、不動産会社の説明を確かめましょう。

Q. 売主から契約を解除することはできますか？

手付解除の期限内なら、売主からも解除できます。その場合は、受け取った手付金に加えて同じ額を買主に渡す（手付金の倍額を提供する）ことが必要です。仮に手付金が100万円なら、合計200万円です（仮の数字）。売主が自分の都合で解除するのは、金銭的な負担が大きくなります。

Q. ローン特約の解除で、買主が手付金を取り戻す期間に制限はありますか？

期限は契約書の特約欄で決まります。期限を過ぎたあとの扱いは、契約書によって違います。期限が来たらローン特約が使えなくなると書いてあるのか、書いていないのかは、自分の契約書を読まないと分かりません。契約の前に、期限の日付と、期限後の扱いが書いてあるかを不動産会社に確かめましょう。

Q. 買主のローンが通りにくい土地を売るとき、現金で買える人だけに絞ったほうがいいですか？

絞らなくても構いません。ただし、再建築不可など融資が受けにくい土地では、現金で買える相手のほうが、ローン特約の心配が減るのは確かです。買い手の層が狭まるので、価格や期間とのバランスで考えます。どちらがよいかは土地の状況で変わるため、一方に決めつけず、不動産会社に買い手の見込みを聞いてから決めると安心です。

Q. 契約後に買主が連絡を取れなくなったら？

まず契約書の「契約違反による解除」の条項で、催告の方法を確かめます。条文では、相当の期間を定めて催告し、それでも履行がないときに解除できます。実際の手続きは不動産会社を通すか、弁護士に相談しながら進めることになります。

まとめ

• 買主の解除は、手付解除・ローン特約・契約違反の3つ。手付金が売主に残る形になるのは、手付解除と、契約書に定めのある契約違反。ローン特約は白紙に戻す取り決めで、手付金は返す内容かを契約書で確かめる
• 手付解除は、買主は手付を放棄、売主は倍額を返す仕組み（民法の手付の規定）。期限の後や、相手が履行に着手した後は使えない
• 狭小地・旗竿地・再建築不可の土地は、買主のローンの扱いが金融機関で分かれ、ローン特約での解除に備える必要がある
• 契約の前に売主が決めるのは、手付解除の期限・ローン特約の期限（と期限後の扱い）・金融機関の指定の3つ
• 解除を言われたら、まず契約書で、買主が使う条項を特定する。争いになりそうなら弁護士に相談する

出典：e-Gov 法令検索 API v2「民法」（手付、催告による解除、解除の効果、賠償額の予定の各規定。版ID 129AC0000000089_20260624_508AC0000000045（施行 2026-06-24））。宅地建物取引業者が自ら売主になる場合の手付の制限は、「宅地建物取引業法」（版ID 327AC1000000176_20260401_507AC0000000068（施行 2026-04-01））に別の定めがあり、個人が売る場合には直接かかりません。判例の「履行の着手」の考え方は、裁判所「紛争類型別の要件事実」（司法研修所）を確認しました。