土地の買取業者の選び方｜見積もりで確認すべき5つの点と業者の種類

土地を買取業者に売ろうと調べ始めると、「建売業者」「買取専門店」「訳あり物件の買取会社」など、いろいろな名前が出てきて戸惑いませんか。何社かに見積もりを頼んでみても、金額も条件もばらばら。どこを比べて、どう選べばいいのか分からなくなる方は少なくありません。

土地の買取業者には、実はいくつかの種類があり、得意な土地もそれぞれ違います。見積もりの金額だけを並べても、実は正しい比較になっていないことがあるのです。この記事では、買取業者の種類の違い、見積もりで確かめたい5つの点、気をつけたい業者の見分け方までを順に説明します。

結論
買取業者には、建売業者・買取再販業者・訳あり物件専門の業者などの種類があり、得意な土地が違います。
見積もりは金額だけでなく、契約不適合責任の扱い、手付金、決済時期、費用負担の範囲までそろえて比較するのが基本です。
宅建業の免許番号は国のサイトで確認でき、契約を急がせる業者には注意が必要です。

土地の買取業者にはどんな種類があるか

買取業者と一口に言っても、実は得意分野の違ういくつかの種類に分かれます。自分の土地に合った種類の業者に声をかけられているかを、まず確かめましょう。

建売業者

土地を仕入れて、新築の一戸建てを建てて売る会社です。前面道路の幅が広く、木造3階建てなどを建てやすい形の土地を好みます。狭小地でも建てやすい条件がそろっていれば、他の種類の業者より高めの評価が付くことがあります。建売業者が何を見て土地を評価するかは、建売業者に土地を売るには？で詳しく説明しています。

買取再販業者

古家付きの土地や中古の一戸建てを買い取り、リフォームしてから売り直す会社です。建物をそのまま活かせる状態なら、解体をせずに済むことがあります。

訳あり物件専門の買取業者

再建築不可、共有名義、借地権、事故があった物件など、一般の買い手が敬遠しやすい土地を専門に扱う会社です。ふつうの買取業者では断られるような土地でも、専門の会社なら買い取れることがあります。再建築不可の土地の売り方は、再建築不可の土地は買取できる？にまとめました。訳あり専門の買取サービスを申し込む前に気になる点は、一例としてワケガイの口コミと評判で整理しています。

同じ土地でも、声をかける業者の種類によって出てくる見積もり額は大きく変わります。自分の土地がどの種類の業者に向いているか分からないときは、複数の種類の業者に声をかけて比べるのが安全です。狭小地なら、まず狭小地の買取とは？仲介との違い・買取価格の目安で、買取と仲介のどちらが向いているかを確認してから、業者選びに進むとよいでしょう。

見積もりで確認すべき5つの点

見るべきは、金額・引き渡し後の責任・手付金・代金が入る時期・費用の負担の5つです。金額と前提条件はセットで比べる。これが一番のポイントです。

1. 買取価格と、その前提条件

見積もり額が「何を前提にした金額か」を確かめます。たとえば、次のような前提が付いていることがあります。

• 確定測量を売主の負担で行うこと（測量の費用の決まり方は確定測量の費用は何で決まる？を参考にしてください）
• 建物を売主の負担で解体して更地にすること
• 越境やセットバックの問題がないこと

前提が違えば、手取り額も変わります。見積もり額が同じでも、一方は測量と解体を業者が負担し、もう一方は売主の負担だったとしましょう。その場合、売主の手元に残るお金は大きく違ってきます。

2. 契約不適合責任を免責にするか

売主が個人で、買主が宅建業者の場合は、この責任を負わない「免責」の特約を付けることがよくあります。全部を免責にするのか、一部だけ責任を負うのかは、見積もりの段階で必ず聞いておきましょう。

ただし、売主が知っていた不具合を告げなかった場合は、免責特約があっても責任を免れられません。気になる点は正直に伝えておく方が、結果的に自分を守ります。責任の範囲は契約不適合責任の免責とは？でくわしく説明しています。

3. 手付金の額と解除の条件

手付金は、契約のときに買主から売主に払われるお金です。額に加えて、どちらかが契約をやめるときの条件も確かめます。買主は手付を放棄する、売主は倍額を返す、といった取り決めです。手付金が極端に少ないなら、業者の側が解除しやすい契約になっていないか注意しましょう。

4. 決済（引き渡し）の時期と条件

「いつ代金が払われるか」も大切です。次のような条件が付いていないか見てください。

• 業者の転売先が決まってから決済する
• 金融機関の融資が承認されたら決済する（融資が下りなければ白紙解約）
• 測量や境界確認が終わってから決済する

条件付きの契約は、なかなか決済に進まないこともあります。住み替えや相続税の納付など、ご自身の予定に間に合うかを確かめておきましょう。

5. 残置物・測量・解体などの費用負担

家具や家電をそのまま置いていけるか。測量や解体の費用はどちらが持つのか。ここをはっきりさせます。狭小地は解体工事に手間がかかりやすく、誰が負担するかで手取りが変わります。解体費の考え方は木造の解体費用は何で決まる？も参考になります。

5つの点は、口頭ではなく書面で残しておくのが基本です。

何社かの見積もりを並べても、条件まで含めるとどれが有利か決めきれない。そんなときは、比べ方を一緒に確認します。

悪質な業者の見分け方・宅建業の免許の確認方法

気をつけたいのは、考える時間をくれない業者と、契約した後に値下げを持ちかける業者です。免許の有無も、自分で調べられます。

契約を急がせる

「今日中に決めてもらえればこの金額」。こんなふうに、考える時間をくれない業者には注意が必要です。書面の条件を確かめ、家族や専門家と相談する時間を取りましょう。

契約後に減額を持ちかける

契約の後で「調べたら問題が見つかった」と、大幅な値下げを求められることがあります。見積もりの段階で、どんな条件なら減額があり得るのかを具体的に聞き、契約書に書いてもらうことが大切です。

宅建業の免許を、国のサイトで確認する

不動産を仕事として買い取る会社は、宅地建物取引業の免許を持っているのが一般的です。免許番号は「東京都知事（3）第12345号」のような形式です。事務所が1つの都道府県内だけなら知事免許、2つ以上の都道府県にまたがるなら国土交通大臣免許になります。国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」（etsuran2.mlit.go.jp）では、免許番号・商号・免許年月日などを無料で検索できます。過去5年分の行政処分（免許取消・業務停止・指示）は、同じく国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で確認できます。会社名を伝えられたら、契約の前にこの2つのサイトで一度調べておくと安心です。

見積もりを依頼するときに伝えておくこと

知っていることは最初に全部伝える。これが、見積もりの精度を上げ、契約後の減額を防ぐいちばんの近道です。

後から問題が見つかると、それを理由に減額を求められることがあります。先に伝えたうえで出された見積もりなら、条件の食い違いは起きにくくなります。分かる範囲で、次のことをメモにまとめておきましょう。ネットの申し込みから始める場合は、このあと確認の電話が来ることがあります。何を聞かれるかは買取の申し込みのあとに来る電話で、何を聞かれるかにまとめました。

• 登記上の面積と、測量図や境界確認書の有無
• 前面道路の種類（公道か私道か）と、私道の持分や承諾書の有無
• 建物の築年数、雨漏りやシロアリなど分かっている不具合
• 越境の有無や、隣地とのこれまでのやり取り
• 残置物の量と、引き渡しの希望時期

どの書類を用意すればいいかは、土地売却に必要な書類一覧で確かめられます。

複数社の見積もりを比較するコツ

見積もりは、少なくとも2〜3社から、できれば業者の種類も分けて取ると比べやすくなります。同じ条件で見積もってもらうことが、公平に比べるための前提です。

依頼するときは「測量・解体・残置物は、御社の負担で見積もってください」のように、条件をそろえて伝えるのがコツです。仲介で売った場合の査定額と並べれば、買取価格がどのくらいの水準かも見えてきます。査定額の見方は狭小地の査定で見られる7つのポイントを参考にしてください。

査定を頼む段階まで来たら、1社だけでなく複数の会社の査定額を比べるのが基本です。

よくある質問

Q. 買取価格は仲介の何割くらいですか？

物件の条件や業者の事業計画によって違うため、一律には言えません。仲介の査定額と買取の見積もり額を、同じ前提条件で並べて比べることをおすすめします。

Q. 買取でも仲介手数料はかかりますか？

業者が直接の買主になるなら、一般に仲介手数料はかかりません。ただし、別の不動産会社が間に入って買取業者を紹介する場合は、手数料が発生することがあります。見積もりのときに確かめておきましょう。

Q. どの種類の業者に声をかければいいか分かりません。

まずは土地の状態で目安をつけます。建てやすい形なら建売業者、古家を活かせるなら買取再販業者、再建築不可や共有名義など事情があるなら訳あり専門の業者です。迷う場合は、複数の種類に同時に声をかけて、出てくる見積もりを比べるのが確実です。

Q. 見積もりを取ったら断りにくいのですが。

見積もりを頼んでも、契約する義務はありません。比べて条件が合わなければ、断って大丈夫です。

まとめ

• 買取業者には、建売業者・買取再販業者・訳あり物件専門などの種類があり、得意な土地が違う
• 見積もりは、金額と前提条件をセットで比べる
• 契約不適合責任の免責、手付金、決済時期、費用負担を書面で確認する
• 契約を急がせる、契約後に減額を持ちかける業者には注意する
• 宅建業の免許は、国土交通省の検索サイトで確認できる

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