契約不適合責任の免責とは？土地を現状のまま売るときの注意点

「古家付きのまま、今のかたちで売りたい。でも、後から何か言われたら困る」。土地を売るとき、そう考える方は少なくありません。この不安に関わってくるのが「契約不適合責任」で、契約書に「免責」の一文を入れられるかどうかが、大きな分かれ目になります。

免責にできるかどうかは、売主が個人か、それとも不動産会社（宅建業者）かによっても変わります。この記事では、契約不適合責任を免責にする仕組みと、土地の売却で起きやすいトラブルの防ぎ方を紹介します。

結論
契約不適合責任は、引き渡した土地が契約の内容と合わないときに売主が負う責任です。
個人間の売買であれば免責の特約を付けられますが、知っていて告げなかった事実は免責されません。売主が宅建業者の場合は、免責にできる範囲に法律の制限がかかります。
古家付き・現状のまま売るときも、分かっていることを告知書にすべて書いたうえで、免責の範囲を不動産会社と決めるのが安全です。

契約不適合責任とは

ひとことで言うと、「契約で約束した内容と違っていたとき」に売主が負う責任です。だからこそ、土地の状況を契約書や告知書に正しく書いておくことが、何よりの予防になります。

大事なのは、「契約の内容に合っているか」で判断される点です。たとえば契約書や告知書に「地中に古い基礎が残っている可能性がある」と書いてあったとします。買主がそれを分かったうえで買ったなら、原則として契約不適合にはなりにくくなります。

逆に、何も書いていなければどうなるでしょうか。そのときは「ふつうあるべき状態」と比べて、合っているかどうかが判断されます。だからこそ「免責にできるか」という話が出てくるわけです。

契約不適合責任は免責にできる？個人と業者で変わるルール

結論から言うと、売主も買主も個人どうしの売買なら、免責の特約を付けられます。ただし、売主が宅建業者（不動産の売買や仲介を仕事にしている会社）の場合や、事業者と消費者の間の売買では、免責にできる範囲に法律の制限がかかります。知っていて黙っていた不具合は、どちらの場合も免責されません。

個人間の売買では免責できる

売主も買主も個人（宅建業者や、事業として不動産を売買する会社ではない)の場合、契約不適合責任を免除する特約を結べます。責任を負う期間を「引き渡しから3か月」のように短くすることも可能です。古家付き土地の売買では、建物部分だけを免責にする契約もよく見られます。

古家付き・現状のまま売るときの免責

「古家付きのまま」「更地にせず、今の状態で」売りたい場合、免責特約は特に重要になります。建物の傷み具合や地盤の状態、地中に何が埋まっているかまで、売主がすべて把握しているとは限らないからです。地盤でいえば、埋め立て地などの液状化のおそれがある土地の売り方のように、予測図で先に調べられるものもあります。

こうしたケースでは、建物や地中の状態は免責にしつつ、境界や越境のように売主が調べれば分かることは正直に告知する、という組み合わせがよく使われます。「分からないことは免責、分かっていることは告知」と考えると整理しやすいでしょう。

なお、免責の範囲をどう線引きするかは土地ごとの事情によって変わります。特約の文言は、不動産会社や司法書士・弁護士に相談して作成しましょう。市販のひな形をそのまま使うと、思わぬ抜け穴や無効な条項になることがあります。

免責にできないケース

契約不適合責任の免責には、法律による歯止めがあります。次の3つは押さえておきましょう。

• 知っていて告げなかった事実：免責特約があっても、売主が知りながら告げなかった不適合については責任を免れられません（民法の担保責任を負わない旨の特約の規定）。
• 売主が宅建業者の場合：買主が一般の個人なら、責任の通知期間を「引き渡しから2年以上」とする特約を除いて、買主に不利な特約は無効です（宅地建物取引業法の、買主に不利な特約を制限する規定）。
• 売主が事業者とみなされる場合：反復継続して土地を売っているなど「事業として」売る個人は、消費者契約法上の事業者とみなされることがあります。この場合、責任をすべて免除する条項は無効になることがあります。事業者にあたるかどうかは個別の事情で判断が分かれます。心当たりがある方は弁護士に確認してください。

売る土地が浸水の想定区域に入っているかどうかも、売主が先に調べて伝えておきたい事実の1つです。区のハザードマップでの見方と買い手への伝え方は、ハザードマップの浸水想定がある土地の売却の進め方に書きました。

買取では、免責にして売ることができる

買主が買取業者（宅建業者）で、売主が個人なら、責任を免除する条件で契約できます。業者は、買った後に自分で調査や工事をする前提で価格を決めるからです。

ただ、免責にするかどうかは、業者の方針や価格によって違います。見積もりの段階で「契約不適合責任は免責になりますか」と聞いておきましょう。見積もりの比べ方は買取業者を選ぶときの5つの確認点で解説しています。

免責にしてもらえたら、得なのか

免責は無料のおまけではなく、価格とセットで決まるものと考えておくと安全です。

ここまでの「免責にできないケース」と「買取では、免責にして売ることができる」は、同じ話の表と裏です。買取業者は、個人の売主から免責で土地を買えます。ところが、その業者が次に一般の個人へ売るときは、宅建業法の制限で、まったく責任を負わない形にはできません。責任を負う期間を短くすることも、「引き渡しから2年以上」とする場合を除いてできません。売主から引き受けた土地のリスクを、業者は次の買主へ渡しきれず、自分で抱える部分が残ります。

そう考えると、業者がその負担を買取価格に織り込む、という理屈は成り立ちます。ただし、どう見込むかは業者ごとに違います。価格に反映しない業者もあるので、一律にこうなると決まっているわけではありません。

だから見積もりでは、「免責になりますか」と聞いて安心せず、免責の有無と価格を並べて比べてください。免責にしない前提でも見積もりを出してもらえるか、聞いてみる価値があります。

免責の条件も含めて、買取の条件や価格の目安を比べたい。そんなときは、無料で比較のお手伝いをしています。

買主が請求できること

免責にできなかった場合、買主から何を求められるのか。ここも整理しておきましょう。契約と違う点があったとき、買主が求められるのは主に4つ。直してもらう、代金を減らす、損害を賠償してもらう、契約をやめるです。

代金を減らすよう求められるのは、原則として、買主がまず「直してください」と求め、売主が応じない場合などです。

通知の期限

この期限までに通知がなければ、買主は原則として責任を問えなくなります。ただし例外があります。売主が引き渡しの時に不適合を知っていた場合は、この期限は当てはまりません。大きな不注意(重大な過失)で知らなかった場合も同じです。

土地売却で起きやすいトラブルと対策

土地で起きやすいのは、地中埋設物・境界・越境・古家の不具合の4つです。どれも事前の確認と、告知書への正直な記載で、多くを防げます。

地中埋設物

古い建物の基礎、浄化槽、井戸、がれき、古い配管など。こうした物が地中から見つかることがあります。建物を解体した土地や、昔から家が建っていた土地は特に注意が必要です。

対策：以前の建物の有無や解体の記録、浄化槽や井戸の有無など、分かっていることを告知書に書きます。分からないことも「不明」と正直に書き、必要なら特約で扱いを決めます。

境界

引き渡しの後に、「境界の位置が違う」「面積が足りない」というトラブルが起きることがあります。

対策：境界標の位置を確かめ、境界確認書があれば買主に渡します。境界がはっきりしないなら、確定測量を考えます。測量の種類や費用は、売却前の測量費用と必要なケースをご覧ください。

越境

屋根や塀、配管が、隣の土地との境界を越えていることがあります。逆に、隣の土地から越えてきていることもあります。

対策：現地で越境があるかを確かめます。越境があれば、隣の家の人と「将来建て替えるときに直す」などの覚書を結んでおきましょう。買主が安心しやすくなります。くわしい対処は屋根や塀が越境している土地の売り方で解説しています。

古家の不具合

古家付きで売る場合は、雨漏り、シロアリ、給排水管の故障などが問題になることがあります。雨漏りや傾きの伝え方は雨漏りや傾きのある家を直さずに売るときの考え方で具体的に書いています。

対策：分かっている不具合を告知書に書き、建物部分を免責にする特約を考えます。

告知書（物件状況等報告書）の書き方

告知書は、売主が知っている土地や建物の状況を、買主に伝えるための書面です。書いた内容は契約の一部として扱われるので、正直に書くことがそのまま自分を守ることにつながります。

記入するときは、次の項目を意識しましょう。

昔のことを思い出すのは大変です。家族に聞いたり、古い書類や写真を見返したりしながら、分かる範囲で埋めていけば大丈夫です。

査定を頼む段階まで来たら、1社だけでなく複数の会社の査定額を比べるのが基本です。

よくある質問

Q. 契約書に「契約不適合責任を負わない」とだけ書けば大丈夫ですか？

それだけでは不十分です。知っていて言わなかった不具合は、その一文があっても免責されません。免責にする範囲や、期間の扱いをどこまで明確にするかは、不動産会社や専門家に相談して決めましょう。

Q. 引き渡しから何年も経ってから責任を問われることはありますか？

種類や品質の不適合は、買主が知った時から1年以内の通知が原則です。ただ、別に消滅時効の定めもあり、特約で期間を決めていないと、長い期間にわたって問題になる可能性があります。個人間の売買では、特約で期間を区切ることができます。

Q. 更地で売る場合も契約不適合責任はありますか？

あります。更地でも、地中埋設物や土壌の問題、境界や面積の違いなどが問題になることがあります。

Q. 免責特約を付けると、売却価格は下がりますか？

買主にとってはリスクが増えるので、価格や売れやすさに影響することがあります。どこまで免責にするかは、不動産会社と相談して決めましょう。買取の場合の考え方は、本文の「免責にしてもらえたら、得なのか」で説明しています。

Q. 買主とトラブルになったら、誰に相談すればよいですか？

まずは仲介した不動産会社に相談します。当事者どうしで解決するのが難しい場合は、弁護士に相談してください。個別の法律判断は、編集部ではなく弁護士に確認することをおすすめします。

まとめ

• 契約不適合責任は、引き渡した土地が契約内容と合わないときに売主が負う責任
• 個人間の売買なら免責特約を付けられるが、知っていて告げなかった事実は免責されない
• 売主が宅建業者の場合は、宅地建物取引業法により免責にできる範囲が制限される
• 古家付き・現状のまま売るなら「分からないことは免責、分かっていることは告知」で整理する
• 地中埋設物・境界・越境は、事前の確認と告知書への記載で多くを防げる

売った後のトラブルを避けるために、何を調べて何を伝えればいいか。整理したい方は、売却の進め方の相談を無料で受け付けています。