ローンが残る土地の売却と抵当権抹消｜費用の見方と順番

土地を売りたいけれど、ローンがまだ残っている。登記簿を見たら「抵当権」と書いてあって、これを消さないと売れないらしい。抹消の費用はいくらかかるのか、自分でできるのか。そんな不安を抱えている方もいるでしょう。

この記事では、抵当権とは何か、売るときの実際の順番、売値がローンの残りに届かないときの考え方、先に確かめることを順に説明します。登記の手続きの解説ではなく、「売る側から見て、抵当権がどう絡むか」に絞った内容です。

結論
ローンが残っていても、売買代金でローンを返し、同じ日に抵当権を外すのが売却の基本の形です。売値が残りのローンに足りるなら、自分で先に消しておく必要はありません。
先に確かめるのは、登記事項証明書で抵当権が載っているか、金融機関で残りのローンがいくらかの2つです。残債は金融機関、登記は司法書士、売り方は不動産会社と、相談先を分けると進めやすくなります。

抵当権とは？売るときに「残っていると渡せない」理由

抵当権とは、ローンの担保として、土地や建物に付けられた権利のことです。返済ができなくなったとき、金融機関がその不動産を売って、お金を回収できる約束になります。

これは登記簿（法務局が管理している、土地や建物の権利の記録）に載っています。見るのは「乙区」という欄です。

売る側にとって大事なのは、抵当権が付いたままだと、買主は安心して買えないという点です。買った土地が、前の持ち主のローンの担保のままでは、返済が止まったときに、買主の土地が売られてしまうかもしれません。だから、引き渡しまでに外すのが売買の前提になります。

では、ローンが残っているうちは売れないのか。そんなことはありません。次の節で、実際の順番を見ていきます。

ローンが残っていても売れる：決済の日に返して、同時に抹消

売買代金を受け取った日に、そのお金でローンを全額返し、抵当権を外す。これが、ローン付きの土地を売るときの基本の形です。

例えば、仮の数字で考えます。土地が3,000万円で売れて、ローンの残りが1,000万円だったとします。決済の日に、買主から受け取る3,000万円のうち1,000万円で完済し、残りが手元に入ります。ローンを先に返すお金を、自分で用意する必要はありません。

決済の日の進め方は土地売却の流れと期間の「決済・引き渡し」で説明しています。ローンがある場合は、そこに「完済」と「抵当権を外す書類の受け取り」が加わる、と考えてください。

完済の連絡をいつまでにするか、決済当日に担当者が立ち会うのか、抹消に使う書類をいつ、どう受け取るのか。この記事では、金融機関ごとの決まりは確かめられていません。売買契約を結んだら、早めに金融機関へ連絡して、決済の日程と書類の受け渡し方を確かめておきましょう。ローンを返すときに手数料がかかる場合もあるので、その点も併せて聞いてください。

売値がローンの残りを下回るとどうなるか

売って入るお金が、ローンの残りに足りないと、そのままでは抵当権を外してもらえません。金融機関は、原則として、ローンを全額返してもらわないと抵当権を外さないからです。

足りない分の考え方は、大きく次のように分かれます。

差額が足せないとき、どう進めるかは、金融機関と債務者（お金を借りている人）の話し合いで決まります。どの方法が向くかは、この記事では判断できません。個別の状況は、金融機関の窓口と、必要に応じて弁護士・司法書士などの専門家に相談してください。

返済が滞って、督促や差押えの話になっている場合は、不動産に差押えがついたらを先に読んでください。ローンの返済が続かなくなったときの流れや、任意売却という言葉の意味を説明しています。

先に確かめること：登記の記録と、残りのローン

やることは2つです。登記事項証明書で抵当権の有無を見て、金融機関で残債を聞きます。この2つがそろえば、売れるかどうかの見通しが立ちます。

登記事項証明書は、法務局で取れます。地番（土地の住所にあたる番号）を伝えます。取り方や、必要な書類の全体像は土地売却の必要書類と取り寄せ先にまとめています。

残債は、金融機関に問い合わせて確認します。返済予定表の残高は、その時点の見込みで、完済する日の金額とは少し違うことがあります。完済の予定日を伝えて、その日に返す金額を聞くのが確実です。

残債と、売れそうな金額の見当がつけば、差額が見えてきます。売れそうな金額は、不動産会社の査定で見当をつけるのが早いです。査定は、この記事の後半でも触れます。

完済しているのに、抵当権が残っているケース

ローンをとっくに返し終えているのに、抵当権が登記に残っていることがあります。抹消の登記は、完済すれば自動で行われるものではなく、申請が必要だからです。相続した土地でも、親の代のローンの抵当権が、そのまま残っていることがあります。

この場合、売る前に、抵当権を外す手続きが要ります。抹消の登記は、抵当権を持つ金融機関と、土地の持ち主が、そろって申請するのが原則です。そのため、完済のときに金融機関から受け取った書類が手元にあるかが、最初の分かれ目になります。

• 書類が見つかった：抹消の手続きに進めます。手続きは、司法書士に頼むか、自分で行うかを選びます。
• 書類が見つからない：金融機関に相談して、書類を出し直してもらえるかを聞きます。
• 金融機関がなくなった・名前が変わった・連絡がつかない：原則どおりの申請ができません。相手が見つからないときのために、法律には特別な手続きが用意されていますが、使えるかどうかは条件しだいです。どんな手続きがあるかと、相談先は、次の小見出しで紹介します。

相続した土地の場合は、名義がまだ亡くなった方のままだったり、相続人が複数いたりすることもあります。名義の整理と抹消の順番は、状況で変わります。司法書士に事情を伝えて、進め方を確かめてください。相続した土地全体の流れは、相続した土地を売る流れと税金を参考にしてください。

古い抵当権が残っていて、相手が分からないとき

祖父の土地を売ろうとして登記を見たら、見たことのない人や会社の抵当権が載っていた。そんなときは、相手の所在が分からない場合のために、不動産登記法に特別の手続きが用意されています。ただし、設定が古ければ使える、という線引きではありません。明治や大正、昭和のものでも、平成のものでも、条文の見方は同じです。見られているのは、いつ設定したかではなく、お金を返す約束の期日（弁済期）からどれだけたったか、相手が個人か法人か、そして相手が本当に見つからないか、です。

法律に出てくる手続きは、次の3つの道です。本来、抹消は金融機関など抵当権者と持ち主の二人で申請します。相手が見つからないため、持ち主が一人で（単独で）申請できるようにする仕組みだと考えると分かりやすいです。

抵当権者が会社などの法人で、すでに解散している場合には、別の道もあります。法人の清算人（解散後の後始末をする人）の所在が調べても分からず、弁済期から30年、法人の解散から30年がたっているときに、単独で申請できます。この場合は、供託や完済の証明は求められません。ただし、調べ方が決まっています。法人の登記簿（登記事項証明書）で清算人を調べ、その人の住民票を取り、書留郵便を送って届くかを試す、といった手順です。その結果をまとめた書類が要ります。なお、この法人の特例は、令和5年（2023年）4月1日以後の申請から使えます。

どの道が自分の土地に当てはまるかは、登記簿の内容（抵当権者の名前、法人かどうか、弁済期の記載）を見て決まります。売却の予定があるなら、先に動いたほうがよいです。決済の日に抹消が間に合わないと、買主に引き渡せないためです。

相談できる先は、いくつかあります。司法書士は、登記や供託の手続きの代理、法務局や裁判所に出す書類の作成、その相談を仕事にしています。登記簿を見せて、どの道が当てはまりそうかを聞けます。法務局には登記手続案内があり、必要書類などを教えてもらえます。予約が必要な場合があるので、管轄の法務局のページで確かめてください。裁判所の手続きや、相手が見つかって争いになりそうな場合は、弁護士の領域になることもあります。

供託する金額、費用、かかる期間は、土地ごとに違うため、ここでは書きません。見積もりと見通しは、司法書士に確かめてください。

抵当権抹消の費用は、何で決まるか

「抹消の費用はいくらか」は、いちばん気になるところだと思います。ただ、この記事では金額を書きません。国に納める税金は法令で決まりますが、司法書士の報酬は事務所ごとに違い、制度も見直されることがあるからです。

費用は、大きく次の2つでできています。

• 登録免許税：登記のときに、国に納める税金。抵当権の抹消では、土地や建物といった不動産の個数を単位に決まります。額は、法務局の案内や司法書士で確かめます。
• 司法書士の報酬：登記の申請を頼むときの手数料。事務所ごとに違います。

金額は、土地売却の税金と費用にも載っています。最新の額は、法務局の案内で確認してください。司法書士の報酬は、事務所に電話や問い合わせフォームで、見積もりを取るのが確実です。見積もりでは、次の点を確かめてください。

抹消も、買主への名義変更も、司法書士が代理で申請できる登記です。売却と同時に抹消する場合に、誰が司法書士を手配するのか、誰が費用を持つのかは、不動産会社に早めに聞いておくと安心です。

自分でやる？司法書士に頼む？分かれ目の考え方

売却と同時に抹消するなら、決済の日に間に合わせる必要があるため、司法書士に頼む前提で段取りを考えると安心です。完済済みで、売る予定もなくそのままになっている場合は、自分で手続きを進める人もいます。

判断の材料は、次の3つです。

1. 売却と同時か：決済の日に、抹消と名義変更を合わせて申請する場面では、日程に余裕がありません。誰が司法書士を手配するかは、不動産会社に確かめてください。
2. 平日に動けるか：法務局の窓口は、平日の日中に開いています。郵送やオンラインでの申請もできますが、書類の作り方に慣れが要ります。
3. 相続が絡むか：名義が亡くなった方のままだったり、相続人が複数だったりすると、手続きは一気に複雑になります。

自分でやる場合の手順や必要書類は、まず法務局に確かめてください。この記事では、申請書の様式や添付書類は説明していません。

ローンが残っている土地を、どう進めるか整理したい。そんなときは、売却の進め方を無料で一緒に整理します。

自分の土地がいくらくらいで売れそうか、まずは複数の会社の査定額を並べてみると、相場の幅がつかめます。

よくある質問

Q. ローンが残っている土地は、そもそも売れますか？

売れます。売買代金でローンを返し、決済の日に抵当権を外すのが基本の形です。ただ、売って入るお金が残りのローンに足りない場合は、そのままでは進みません。金融機関に早めに相談してください。

Q. 抵当権の抹消は、売る前に済ませておくべきですか？

ローンが残っているなら、売る前に外す必要はありません。売買代金で完済し、決済の日に合わせて外す形になります。ローンを完済済みなのに登記が残っている場合は、売る前後に手続きが必要になるので、早めに確かめてください。

Q. 抵当権の抹消は、自分でもできますか？

自分で申請することもできます。ただ、書類の準備や申請の書き方に慣れが要ります。売却と同時に行う場合は、決済の日に間に合わせる必要があるため、司法書士に頼む前提で考えると安心です。費用の見積もりを取って、比べてから決めてください。

Q. 親が完済したはずなのに、抵当権が残っていました。どうすればよいですか？

金融機関から受け取った抹消の書類が残っているか、まず探してください。書類が見つからない、金融機関がなくなっているといった場合は、司法書士や法務局に相談してください。相続の名義の整理が必要になることもあります。

Q. 抵当権の抹消には、いくらかかりますか？

この記事では金額を書いていません。国に納める税金と、司法書士の報酬でできていて、報酬は事務所ごとに違います。本文の「抵当権抹消の費用は、何で決まるか」を見て、見積もりを取ってください。

まとめ

• 抵当権はローンの担保で、付いたままだと買主に渡せない。売るときに外すのが前提
• ローンが残っていても、決済の日に売買代金で完済し、同時に抹消するのが基本の形
• 売って入るお金がローンの残りに足りないときは、金融機関に早めに相談する
• 先に確かめるのは、登記事項証明書の抵当権の有無と、金融機関の残債
• 完済済みなのに登記が残っているときは、金融機関の書類が手元にあるかが分かれ目
• 費用は、登録免許税と司法書士の報酬で決まる。金額は見積もりで確かめる

ローンがあるからと、売ることをあきらめる必要はありません。一方で、返済が苦しいときは、ひとりで抱え込まず、早めに金融機関へ相談してください。

出典：不動産登記法（e-Gov法令検索、版 416AC0000000123_20260624_508AC0000000046、施行 2026-06-24）、不動産登記令（同、版 416CO0000000379_20260521_508CO0000000038、施行 2026-05-21）、不動産登記規則（同、版 417M60000010018_20261005_508M60000010023、施行 2026-10-05）、非訟事件手続法（同、版 423AC0000000051_20260624_508AC0000000046、施行 2026-06-24）、司法書士法（同、版 325AC1000000197_20260521_505AC0000000063、施行 2026-05-21）、法務省民事局長通知「民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（令和5年4月1日施行関係）（通達）」（令和5年3月28日付け法務省民二第538号、法務省ホームページ掲載のPDFを開いて確認）、さいたま地方法務局「登記手続案内の予約について」。いずれも確認日 2026-10-13。