土地売却の税金と費用｜内訳と、税額を自分で見積もる手順

「土地が1,000万円で売れたとして、税金はいくら引かれるのだろう」。売却の話が具体的になるほど、こうした金額の心配が頭をよぎります。

土地は、売った金額がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料などの費用に加え、利益が出れば所得税・住民税もかかります。

この記事では、土地の売却にかかる税金の仕組みと、税額を自分で見積もるための手順を整理します。あわせて、仲介手数料などの費用の一覧と、手取り額の出し方まで見ていきます。

結論
税金がかかるのは、売って利益（譲渡所得）が出た場合だけです。税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で大きく変わります。売る時期しだいで手元に残る額が変わるので、売る前に必ず確認してください。
今の税率は改正で変わることがあるため、国税庁のタックスアンサーで確かめるか、税理士に聞くのが確実です。手取り額は「売却価格−費用−税金」で計算し、住宅ローンが残っていれば返済額も差し引きます。

土地を売ったときの税金の仕組み

税金がかかるのは、売って利益（譲渡所得）が出たときだけです。売った金額そのものに税金がかかるわけではありません。利益とは、売った金額から、土地を買ったときの代金や、売るためにかかった費用を差し引いた残りのことです。

譲渡所得の計算方法

土地を売って出た利益には、所得税と住民税がかかります。利益の出し方は、次の式のとおりです。

古い土地ほど、買ったときの契約書が残っていないことがあります。取得費が分からないと、利益が大きく計算され、税額が上がりやすい点は早めに知っておきたいところです。売買契約書や、当時の領収書が見つかれば、そちらを使えるので、探してみる価値はあります。取得費が分からないときの計算方法は、国税庁のタックスアンサーか税理士で確認してください。

所有期間で税率が大きく変わる

土地の所有期間が長いか短いかで、税率は大きく変わります。所有期間が長い場合を「長期譲渡所得」、短い場合を「短期譲渡所得」と呼び、短期のほうがずっと高い税率になります。

どこで長期と短期が分かれるか、税率が何％かは、税制改正で変わることがあります。売る前に、国税庁のタックスアンサー（譲渡所得の税率を説明したページ）で今の内容を見るか、税理士に聞いてください。

税金の見積もりをどう作るか

譲渡所得までは自分で計算できますが、そこに掛ける税率は、所有期間で大きく変わります。税率は改正の対象にもなるので、金額の表は載せていません。

見積もりは、次の3ステップで作ります。

取得費が分からないことも、税額が大きく変わる要因です。相続した土地では、亡くなった方の契約書が見つからないことがよくあります。取得費が分からないときの扱いも改正されることがあるため、こちらも国税庁のタックスアンサーか税理士で確認してください。

実際の取得費が分かる場合や、測量費・解体費がかかる場合、特例が使える場合は、税額が変わります。個別の計算は税理士に確認してください。手取り額まで通した計算の流れは、後ろの「手取り額の計算例」で見られます。

土地の売却にかかる費用の一覧

税金のほかにも、どの土地でもかかりやすいのは、仲介手数料・印紙税・登記の費用の3つです。測量費や解体費は、土地の状況によってかかったりかからなかったりします。

司法書士の報酬、測量費、解体費は、頼む先や土地の状況で大きく変わります。見積もりは、総額だけを見て比べると、あとで追加の請求が出やすくなります。同じ「一式」でも、含まれる作業が会社ごとに違うからです。見積書を受け取ったら、次の点を聞いてみてください。

司法書士の報酬

• 報酬に含まれる作業はどこまでか。登記ごとに計算するのか、まとめて一式なのか
• 登録免許税や、戸籍・登記簿を取る費用は、報酬とは別に実費としてかかるのか
• 抵当権抹消と住所変更のように登記が複数あるとき、まとめて頼むと計算が変わるのか

測量費

• 境界標（境界を示す杭やプレート）を設置するところまで含まれているのか
• 隣の人の立ち会いが取れなかったとき、作業は止まるのか。そのとき費用はどうなるのか
• 見積もりは確定測量（隣地の所有者と境界を確認して面積を確定させる測量）なのか、現況測量（今の状態を測るだけの測量）なのか

解体費

• 地中をどこまで取り除く前提の金額なのか。基礎の下や、土の中に残っている古い基礎・浄化槽などを含むのか
• 解体の途中で地中から何かが出て、深く掘ることになった場合、金額はどう変わるのか
• 家の中の荷物（残置物）の処分は含まれているのか
• 追加費用が出るのは、どんな場合か。その場合は事前に連絡があるのか

解体は、見積書の書き方しだいで「地中はどこまで」が曖昧になりがちです。更地にして渡すといっても、地中をどこまで掘って取り除くかは決まっていません。買主との間で食い違うと、引き渡しの前後でもめることがあります。くわしくは古家付き土地の売却｜相場・注意点と解体するかの判断基準の更地渡しの説明をご覧ください。

仲介手数料の上限

仲介手数料には、宅地建物取引業法にもとづいて、上限が決められています。上限は売買価格の金額帯によって変わります。

ただし、上限は「これを超えて請求してはいけない線」で、「この額を払う決まり」ではありません。自分が払う額は、媒介契約書と業者の見積書で確かめられます。契約の前に、書面で額と、税込か税別かを確認しましょう。

上限の意味や、確かめ方の手順は仲介手数料の上限は定価ではない｜自分が払う額の確かめ方をご覧ください。

印紙税

売買契約書には、契約金額に応じた印紙を貼ります。不動産の売買契約書は税額が軽くなる措置の対象になることがあります。この措置には期限があり、延長されてきた経緯があります。いくらになるかは、契約前に税務署か税理士、または仲介する不動産会社に確かめてください。

狭小地で費用の割合が大きくなりやすい理由

測量費や解体費は、土地が小さくなっても同じ割合では安くなりません。特に道が狭く重機が入れないと、手作業での解体が増えて費用が上がることがあります。売却価格が小さい狭小地ほど、見積もりを早めに取っておくことが大切です。

売却価格から手取り額がいくらになるか。費用と税金の計算を一緒に確かめたい方は、売却の進め方の相談として承ります。

使える可能性がある特例

条件に当てはまれば、税金を大きく減らせる特例があります。代表的なものを挙げます。

• 居住用財産の3,000万円特別控除：自分が住んでいた家とその土地を売った場合
• 相続した空き家の3,000万円控除：一定の要件を満たす、亡くなった方が1人で住んでいた家とその土地を売った場合
• 取得費加算の特例：相続税を納めた人が、一定の期間内に売った場合、納めた相続税の一部を取得費に足せる（期限は税務署か税理士に確認）

特例には細かい要件があります。使えるかどうかは、税務署か税理士に確認してください。相続した土地ならではの税金の注意点は相続した土地を売る流れ｜相続登記から売却・税金までで解説しています。相続した空き家の特例は相続した空き家の3,000万円控除の確かめ方で取り上げています。売る価格が低い土地の特例は低未利用土地の100万円控除で取り上げています。

手取り額の計算例（測量費もふくめた場合）

手取り額は、売却価格から費用と税金を順に引いて出します。ここでは、測量費もかかった場合を例に、流れをつかんでから、表の数字を追ってみてください。

仮に、相続で取得して長期譲渡所得の区分になる土地を3,000万円で売り、測量費が30万円かかったとします。住宅ローンはなく、取得費は150万円と仮定します（すべて仮の数字です）。

実際の税額は、特例の有無や、ほかの所得との関係でも変わります。売った利益は、親の扶養や配偶者控除の判定にも関わるので、土地を売ると扶養・配偶者控除から外れるかも見ておいてください。登記費用などは、譲渡費用に含まれないものもあります。個別の計算は税理士に確認してください。

確定申告と支払いのタイミング

利益が出たら、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をします。利益が出なくても、特例を使うなら申告が必要です。

所得税は、確定申告のときに納めます。住民税は、申告の後に翌年度分として課税されます。申告の期限・そろえる書類・取得費が分からないときの扱いは、売った翌年の申告でそろえるものでくわしく説明しています。相続した土地を売る場合の全体の流れは、相続登記から売却・税金までの流れで解説しています。

固定資産税は、1月1日時点の所有者に1年分がかかります。売買では、引き渡し日を境に日割りで精算するのが一般的です。精算をいつから数えるかは、地域の慣習や契約で決まります。

自分の土地がいくらくらいで売れそうか、まずは複数の会社の査定額を並べてみると、相場の幅がつかめます。

よくある質問

Q. 土地を1,000万円で売ったら、税金はいくらくらいになりますか？

税額は、譲渡所得（売った金額−取得費−譲渡費用）に、所有期間に応じた税率を掛けて決まります。所有期間で税率が大きく変わるため、ここでは金額を書きません。今の税率は国税庁のタックスアンサーで確認するか、税理士に聞いてください。取得費が分かる場合や、特例が使える場合は、税額が下がることもあります。

Q. 土地を売って損をした場合も、確定申告は必要ですか？

利益が出ていなければ、原則として申告はいりません。ただし、住んでいた家を売って損をした場合の損益通算などの特例を使うなら、申告が必要です。迷ったら、税務署か税理士に確認してください。

Q. 親から相続した土地で、買った時の金額が分かりません。

売買契約書などで取得費が分からなければ、概算で計算する方法があります。実際の取得費を示せる資料があれば、そちらのほうが有利になることがあります。概算の中身は改正されることがあるので、国税庁のタックスアンサーか税理士で確認してください。

Q. 解体費は譲渡費用に入りますか？

土地を売るために建物を取り壊した場合の解体費は、一般に譲渡費用に含められます。個別の事情で扱いが変わることもあるため、税理士に確認してください。

Q. 固定資産税の精算金は、税金の計算に関係しますか？

買い主から受け取る固定資産税の精算金は、売却価格の一部として扱われます。譲渡所得の計算に含める必要があるので、申告のときに注意してください。

まとめ

• 税金がかかるのは、売って利益（譲渡所得）が出たときだけ
• 売った年の1月1日時点の所有期間で、長期と短期に分かれ、税率が大きく変わる
• 税率は改正されることがあるので、国税庁のタックスアンサーか税理士で今の内容を確認する
• 主な費用は仲介手数料・印紙税・登記費用。必要に応じて測量費・解体費がかかる
• 特例の適用や個別の税額は、税理士に確認する

いつ・どの順番でお金が動くのかは、相談から引き渡しまでの流れと期間で確認できます。

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