都市計画道路の予定地を売る｜計画段階で変わる売り方と確認先

査定の前に区役所で調べたら、「前の道は都市計画道路の予定地です」と言われた。そんな経験をして、頭が真っ白になった方もいるかもしれません。自分の土地は売れるのか、安くなるのか、いずれ道路に取られてしまうのか。

結論から言うと、計画がかかっていても売ること自体はできます。ただ、計画が「線を引いただけ」の段階か、「事業が決まった」段階かで、建築の制限も売り方も大きく変わります。この記事では、最初に確かめることと、段階ごとの売り方の違いを順に説明します。

結論
都市計画道路の予定地でも、土地は売れます。まず、計画がどの段階か（計画決定だけか、事業が決まっているか）と、自分の敷地のどれだけが計画線にかかるかを、区役所で確かめてください。
計画だけの段階なら、建てられる家に条件がつくものの、ふつうの売却が基本です。事業が決まっていると、売る前に事業者への届出が必要になり、事業者への売却も選択肢に入ります。

都市計画道路とは？予定地の土地で、まず押さえること

都市計画道路は、「将来ここに道路をつくる」と、都市計画で決めた道路です。土地の持ち主の意思とは関係なく、地図の上に計画の線が引かれます。今ある道を広げる計画もあれば、新しい道をつくる計画もあります。

ここで大事なのは、計画が決まっていることと、工事が決まっていることは別という点です。東京では、計画が決まってから、何十年も事業が始まっていない路線もあります。反対に、東京都と区市町村は、優先して整備する路線を「東京における都市計画道路の整備方針（事業化計画）」として、数年おきに見直して公表しています。自分の前の道が優先路線に入っているかは、東京都都市整備局のページか、区役所で確かめられます。

段階を、ざっくり3つに分けて見てみましょう。

売主が最初にやることは、この3段階のうち、自分の土地がどこにいるかを知ることです。同じ「予定地」という言葉でも、1段階目と2段階目では、売り方がかなり違います。

なお、狭い道を後ろに下がって広げる「セットバック」は、都市計画道路とは別の仕組みです。セットバックの計算と売却への影響は、セットバックが必要な土地の売却で整理しています。

自分の土地が計画にかかっているかを調べる手順

調べるときは、区役所の都市計画課（または建築指導課）に、地番を伝えて聞くのが一番確実です。ネットの地図は便利ですが、線の位置はおおよそです。敷地のどこまでがかかるかは、窓口で図面を見ながら確かめましょう。

窓口へは、住所と地番、登記簿（登記事項証明書）、あれば地積測量図を持っていきます。聞くことは、次の4つです。

事業者の見通しは、役所もはっきり言えないことがあります。その場合は「見通しは未定です」と言われた、という事実をメモしておきましょう。買い手に説明するときの材料になります。

一部だけかかる場合は、面積で考える

土地全体がかかるのか、一部だけなのかで、売りやすさは変わります。イメージをつかむため、仮の数字で考えてみます（実際の敷地とは関係のない例です）。

間口6.6m、奥行10mの土地（約66㎡）で、前の道が2m広がる計画だとします。道路側の幅2m分が計画線にかかると、6.6m×2m＝約13㎡。敷地のおよそ2割です。残りは奥行8mの土地になります。

この「残る土地」で、希望の大きさの家が建つのかが、買い手の見るポイントです。かかる割合が大きいほど、土地の形が細くなったり、狭くなったりします。形が崩れる場合は、形が整っていない土地の売り方も参考になります。

自分の土地が計画にかかっているか、窓口で何をどう聞けばいいか分からない場合は、調べる順番を一緒に整理します。

計画だけの段階で売るとき：建築の制限と買い手の見方

計画決定だけで、事業がまだ決まっていない段階なら、ふつうは売るための特別な手続きはありません。ふつうの土地と同じく、仲介でも買取でも売れます（区域が「事業予定地」に指定されている場合は別です。後の節で説明します）。ただ、買い手が建物を建てるときに、条件がつきます。

計画線にかかる部分に建物を建てるには、都市計画法にもとづく許可が必要です。許可の窓口は区役所で、課の名前は区によって違います（都市計画課や建築課など）。許可が下りる建物は、おおむね次のようなものに限られます。

• 2階建て以下で、地下がない
• 主な構造が木造や鉄骨造など、あとで移したり壊したりしやすいもの

この基準は、法律で定められています（出典：e-Gov 法令検索「都市計画法」、国土交通省の資料「都市計画による建築制限」）。細かい取り扱いは区で違うため、建てたい建物が許可の対象になるかは、事前に区役所へ相談してください。

つまり、3階建てやコンクリートの重い建物は、計画線にかかる部分には建てにくいということです。狭い土地で3階建てを前提にしている買い手は、そこで検討をやめることがあります。

価格はどう動くか

計画線にかかる土地は、買い手から見ると「建てられる家に条件がつく土地」です。価格が下がるかどうか、下がるならどれくらいかは、かかる割合・土地の形・事業の見通しで決まります。一律の下がり幅は言えません。

目安をつかむ方法は、2つあります。

• 近くで、計画線にかかる土地の売買があったか、不動産会社に聞く
• 複数の会社に、計画の存在を伝えたうえで価格を出してもらい、並べて比べる

後者は、一括査定サイトは狭小地に向いているかの記事に、使い方と注意点を書きました。計画のことを伏せて査定を取ると、あとで金額が変わるので、最初から伝えましょう。

税金の評価にも影響する

相続税の計算では、計画道路の予定地にかかる部分がある宅地は、その部分を考慮して評価を下げる決まりがあります。減らす割合（補正率）は、地区の区分・容積率・敷地のうち計画にかかる面積の割合で決まります（出典：国税庁「財産評価基本通達」24-7）。ただし、これは税金を計算するための評価です。実際に売れる値段とは別なので、混同しないでください。固定資産税の評価での扱いは、ここでは確かめられていません。東京23区の場合は、土地のある区を担当する都税事務所に聞いてください。相続した土地なら、税理士か税務署でも確認しましょう。売却にかかる税金の全体像は、土地を売るときの費用と税金にまとめています。

事業が決まったあとに売るとき：届出と、事業者に売る道

事業決定（事業認可・承認）が出ている区域では、建築の制限が計画だけの段階より重くなります。建物を建てるときは、事業の邪魔にならないかを事業者に聞いたうえで、許可が判断されます。移転や撤去がしやすい建物でも、許可されないことがあります。

さらに、土地や建物を有償で売るときは、事業者（施行者）への届出が必要になります。流れは次のとおりです。

届出をした人は、30日の間は、土地を他の人に譲れません（事業者が「買い取らない」と通知した時点で終わります）。出典は、e-Gov 法令検索「都市計画法」と、国土交通省の資料「都市計画による建築制限」です。公告の日付や届出先の窓口は、事業ごとに違います。区役所の都市計画課か、事業を行う部署で確認してください。

つまり、事業が決まっている土地は、売り出す前に、まず事業の担当窓口へ相談するのが順番です。買い手と契約を進める前に届出がないと、手続きに合わなくなるおそれがあります。

事業者に売る（用地買収）という選択肢

事業が進むと、事業者（国・東京都・区など）が、道路に必要な土地を買い取りにきます。これが用地買収です。民間の買い手に売る道と並べて、どちらがよいかを比べることになります。

事業者に売る場合は、契約の前に、税の特例が使えるかを確かめるのが大切です。土地収用法などで収用権が認められている公共事業のために売ったときは、譲渡所得から最高5,000万円までを差し引ける特別控除があります（出典：国税庁タックスアンサー No.3552。令和8年4月1日現在の法令等）。主な条件は、次のとおりです。

• 売った土地建物が、不動産業者の販売用などではなく、固定資産であること
• 事業者から最初に買取りの申出があった日から6か月以内に売ること
• 最初に買取りの申出を受けた人（相続した人を含む）が売ること

確定申告では、事業者が出す「買取り等の申出証明書」などの書類が必要です。条件を知らずに契約すると、使えなくなることがあります。民間の買い手に売る場合は、この特別控除の対象になりません。税額は個別の事情で変わるため、契約前に税理士か税務署に相談してください。

買い取ってもらえる制度が使えることもある

計画線にかかっていても、全部の土地で使えるわけではありませんが、自治体に土地を買い取ってもらうよう申し出られる制度があります。条件は2つあります。

• 自治体が、その区域を「事業予定地」に指定して公告していること
• 建物の建築が許可されないと、土地の利用に著しい支障が出ること

この条件を満たして申し出ると、自治体は、特別の事情がない限り、時価で買い取ることになっています。ただし、自治体から「買い取らない」と通知されることもあります。「必ず買い取ってもらえる」とは考えないでください。事業予定地に指定されている区域では、土地を有償で売るときの届出が必要になる場合もあります。出典は、e-Gov 法令検索「都市計画法」です。この制度で買い取られたときに、前の節の特別控除の対象になるかは、ここでは確かめられていません。税務署か税理士に確かめてください。東京23区で、どこが指定されているか、申し出た実例がどれほどあるかは、ここでは確かめられていません。区役所の都市計画課で聞いてみてください。

事業者に売ったときの税：特別控除と買換えは、どちらか一方

都や区から「買いたい」と言われたとき、ふつうの売却と税金の扱いが変わる場合があります。公共事業のために売ると、2つの特例のうち、どちらか一方を選べます。両方を同時には使えません。国税庁のタックスアンサー No.3552「収用等により土地建物を売ったときの特例」に、次のように書かれています。

どちらにも共通するのは、売る相手が、収用権が認められている公共事業の事業者であること、そして、売った土地建物が固定資産（不動産業者の販売用ではないもの）であることです。収用権が認められていない民間の買い手に売る場合は、対象にならないと考えて、先に税務署へ確かめてください。

買換えの特例は、代わりの土地建物を取得する期間が決まっています。国税庁の説明では、原則として、次の3つを合わせた期間の中に取得します。①売った年。②売った年の前年（売ることが明らかになった日以後に限ります）。③売った年の翌年1月1日から、売った日以後2年を過ぎる日までです。買い換えを考えるなら、売る前に、取得の期限を税務署で聞いておくと安心です。

特別控除のほうには、もう一つ注意があります。同じ公共事業で、2つ以上の年にまたがって売るときは、最初の年だけしか受けられません。土地を何回かに分けて売る話が出たときは、先に税理士か税務署へ伝えてください。

どちらの特例が自分に合うかは、買い換える予定があるか、相続した土地かなど、個別の事情で変わります。この記事では、金額の計算まではしません。聞く先は、税の相談なら所轄の税務署か税理士、書類の出し方なら事業者の担当窓口です。

売り方の選び方：計画の段階と、かかる割合で決める

売り方の正解は、計画の段階とかかる割合で変わります。大きく分けると、次のとおりです。

計画が絡んで売りにくい土地は、ふつうの仲介では買い手が見つかりにくいこともあります。その場合は、訳ありの土地を扱う買取会社も候補に入れて、価格と条件を比べてみましょう。選び方は土地の買取業者の選び方に書きました。

再建築不可・接道との違い

よく混同されるのが、再建築不可との違いです。計画道路にかかっても、それだけで再建築不可になるわけではありません。再建築不可は、土地が道路に2m以上接していないなど、接道義務を満たさない場合の話です（接道義務を満たさない土地の売却方法）。

計画が絡むのは、「建てられる建物の条件」と「将来の買収」です。ただ、計画線の位置によっては、前の道の扱いや接道に影響することもあります。判断が分かれるときは、再建築不可の土地の売り方とあわせて、区役所で確認しましょう。

予定地の土地を、どの売り方から比べればよいか迷っている場合は、売り方の選択肢を一緒に整理します。

計画がかかる土地の相場が気になるときは、複数の会社の査定額を並べてみると、幅がつかめます。計画のことは、最初から伝えておきましょう。

よくある質問

Q. 都市計画道路の予定地になっている土地は、売れないのですか？

売れます。計画があるだけで売却が禁止されるわけではありません。ただし、買い手が建てられる建物に条件がつくので、計画の段階と、かかる範囲を先に調べておくと、話がスムーズです。事業が決まっている場合は、売る前に事業の窓口へ相談してください。

Q. 予定地を売らずに持ち続けるとどうなりますか？

計画だけの段階なら、今の建物に住み続けられます。建て替えのときに、建築の条件に注意が必要です。事業が決まると、事業者から買収の相談が来ることがあります。いつ来るかは、事業の進み具合しだいで、先が見えにくいのが実情です。

Q. 計画線にかかる部分だけを分けて売れますか？

分けて売る（分筆）ことは、考えられます。ただ、残る土地が小さくなりすぎたり、敷地の最低限度の面積を下回ったりすると、別の問題が出ます。測量や登記の費用もかかります。用途地域の都市計画で「敷地面積の最低限度」が決まっている地域では、その面積を下回る敷地には、原則として建物を建てられません（出典：e-Gov 法令検索「建築基準法」）。最低限度は区や地域で違うため、分ける前に、区役所の建築指導課で、残る土地に家が建つかを確かめてください。計画線の部分を、建ぺい率や容積率の計算に含められるかも、あわせて聞くと安心です。そのうえで、測量士・土地家屋調査士に相談しましょう。

Q. 計画にかかっていると、住宅ローンは使えませんか？

使えるかどうかは、買い手が申し込む金融機関の審査で決まります。計画線にかかることを、買い手に先に伝えてください。そのうえで、買い手が使う予定の金融機関に、あらかじめ聞いてもらうと安心です。

Q. 計画がいつ実現するか、役所に聞けば分かりますか？

分かる範囲は、役所や路線で違います。事業が決まっていれば、見通しを聞ける場合があります。計画決定だけの段階では、「未定」という答えが多く、はっきりした時期は聞けないこともあります。

まとめ

• 都市計画道路の予定地でも、土地は売れます。まず、計画の段階（計画決定だけか、事業決定済みか）を区役所で確かめましょう。
• 計画だけの段階では、計画線にかかる部分に建てる建物に条件がつきます（2階建て以下など）。買い手には、先に伝えてください。
• 事業が決まっている場合は、売る前に事業の窓口へ相談します。事業者への売却や、税の特例は、契約前の確認が大切です。
• かかる範囲は、面積で考えます。残る土地で家が建つかが、買い手の見るポイントです。
• 価格の下がり幅は一律ではありません。複数の会社の査定を並べて、比べましょう。

計画線がかかる土地の売り方を、状況に合わせて整理したいときは、お気軽にご相談ください。

出典：国税庁タックスアンサー No.3552「収用等により土地建物を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等）、e-Gov 法令検索「都市計画法」「租税特別措置法」、国土交通省「都市計画による建築制限」、国税庁「財産評価基本通達」。