排水管が隣の敷地を通っている土地を売る｜承諾書の有無と、買主に伝える内容

トイレや台所の水は、家のどこかから管を通って、前の道の下水へ流れていきます。ところが路地の奥や旗竿地では、その管が、隣の家の敷地を横切っていることがあります。住んでいるうちは困らなかったけれど、売るとなると話は別です。買い手は、将来の修理のたびに隣の庭を掘ることになるのかを気にします。

この記事では、排水管が他人の土地を通っているかを売る前に調べる方法と、通っていたときに何が根拠になっているか、根拠が無いときに何が起きるか、売主が先にできることを整理します。前の道から水道・ガスが入っているかは、水道管・ガス管の引き込みの記事で扱っています。

結論
排水管の通り道は、売る前に、現地のますと家の書類で確かめられます。下水道局の台帳には、宅地内の管は載っていません。他人の土地を通っていたら、次に見るのは「その通過に根拠があるか」です。承諾書などの書面や、地役権の登記があれば、買い手に示せます。下水道法にも関係する規定がありますが、自分の土地に当てはまるかは個別の判断です。何も無いときは、先に隣と話して書面にするか、自分の敷地の中で完結する形に付け替えるかを考えます。

先に答え｜管の通り道は、売る前に調べられる

排水管がどこを通っているかは、現地のますと、家の書類や持ち主への確認で調べます。そして、他人の土地を通っていること自体が、すぐに「売れない」を意味するわけではありません。買い手が見るのは、通っていることよりも、通ることが認められているかどうかです。

ここでいう排水管は、トイレ・台所・お風呂の汚水を、前の道の公共下水道まで運ぶ管のことです。敷地の中の管と、道路寄りに設けた「ます」（点検や掃除のための小さな箱）でできています。

こうなるのは、たとえば、道に面した土地が先に建ち、奥の土地があとからできた場合です。奥の家の排水を、前の家の敷地を通して道に出すことがあるためです。昔に分けられた土地や、連棟（壁を共有してつながった長屋）、路地状の通路の奥の土地では、調べてみるまで気づかないこともあります。壁でつながった長屋の一戸を売る話は、連棟式住宅（長屋）の一戸だけを売る方法で別に整理しています。

管がどこを通っているか｜台帳には載らないので、現地と書類で調べる

先に答えです。宅地内や私道の排水管は、下水道局の台帳に載っていません。調べるときの出発点は、現地のますと、土地の持ち主への確認です。

東京都下水道局の案内では、「下水道台帳」でわかるのは、23区の公道の下水道管の埋設状況です。宅地内や私道の排水設備は個人の財産で、局に資料がなく、閲覧できません。土地の所有者か使用者に確認するか、現地調査をするように、と書かれています（2024年更新のページ）。

台帳が役に立つ場面もあります。前の道の下水管と、公共ます（道路側に局が設けたます）の位置は載っているので、自分の家の管が前の道のどこにつながるかをつかむ手がかりになります。台帳は下水道局のホームページで公開され、都庁第二庁舎27階の台帳閲覧室でも見られます。電話やFAXでの調査依頼は受けていないと案内されています。

排水設備の窓口は、区役所ではなく東京都下水道局です。公式サイトを開いて確かめられた2区の例を挙げます。

墨田区の2ページは2018年の更新です。古い案内の可能性があるので、行く前に下水道局のホームページで確かめてください。ほかの区の窓口の名前は、この記事では確かめられていないので書いていません。下水道局のホームページには、担当の「下水道事務所」の案内があります。自分の区を担当する事務所を、そこで探してください。

宅地内の管は、次の順で調べます。

• 家を建てたときの書類や、相続した家の書類の中に、排水の図や工事の書類が無いかを探す
• 敷地の中のコンクリートや樹脂のふたを開けて、汚水の流れる向きをたどる
• 家の外壁から出た管が、どの方向に向かっているかを見る
• 昔からの持ち主（隣の人など）に、管がどこを通っているか聞く

家から出た管をたどっていって、最後に集まるますが自分の敷地の外にあるときは、他人の土地を通っている可能性があります。古いますは壊れることがあるので、無理に動かさないでください。自分で確かめきれないときは、東京都指定排水設備工事事業者（下水道局が工事をしてよいと指定した業者）に、調査を頼めるかを聞いてみます。調査の費用は業者によって違うので、先に見積もりを取ります。

他人の土地を通っているとき｜根拠になるものは4つ

他人の土地を通る排水管には、根拠が「法律の規定」「承諾書などの書面」「地役権の登記」「何も無い」の4つのどれかがあります。売主が最初に知りたいのは、自分の土地がどれに当たるかです。

法律の規定があるとき

下水道法には、排水に関する受忍義務（我慢して認める義務）の規定があり、他人の土地を使わないと下水を公共下水道に流せないとき、他人の土地に排水設備を置いてよい、とされています。条文のポイントは4つです。

• 使えるのは、他人の土地や排水設備を使わなければ下水を公共下水道に流すことが「困難であるとき」。置く場所や方法は、他人の土地にとって「最も損害の少い」ものを選ぶ
• 他人が設置した排水設備を使う人は、「利益を受ける割合に応じて」、設置・改築・修繕・維持の費用を負担する
• 設置や修繕のため「やむを得ない必要があるとき」は、他人の土地を使える。その場合は、あらかじめ土地の占有者に告げる
• 他人の土地を使って損失を与えたときは、「通常生ずべき損失」を補償する

この規定の前提は、同じ法律の排水設備の設置義務の規定です。公共下水道の供用が始まった排水区域で、排水設備を設ける義務のある人についての決まりです。自分の土地がその区域で、どの立場に当たるかは、下水道局の窓口に問い合わせて確かめます。

民法にも似た規定があります。2023年（令和5年）4月の改正で入った「継続的給付を受けるための設備の設置権」の規定は、電気・ガス・水道水の供給「その他これらに類する継続的給付」を受けるために、他人の土地に設備を置いたり、他人の設備を使ったりできる、という規定です。条文に「排水」という言葉は書かれていません。法務省のサイトで公開されている私道のガイドライン関連の資料（令和4年）は、下水道の排水もこの規定の継続的給付に当たるとしています。そのうえで、下水道法の規定は民法の特別法にあたるので、適用関係は基本的に変わらないと考えられる、と説明しています。つまり、排水の場面では、まず下水道法の受忍義務の規定を見ることになります。

なお、民法の改正前から通っている管に、この規定が当てはまるのかは、条文には書かれていません。この点は、この記事では言い切りません。

民法の相隣関係には、水を通す規定もあります。排水のための低地の通水の規定は、高い土地の所有者が「自家用の余水」を排出するために、「公の水流又は下水道に至るまで」低い土地に水を通せる、という規定です。通水用工作物の使用の規定は、高地または低地の所有者が設けた通水用の工作物を使えること、使う人は利益を受ける割合で設置と保存の費用を分けることを定めています。ただし、条文の「余水」が、トイレや台所の汚水まで含むのかは、条文からは決められません。

注意したいのは、条文があることと、買い手が安心することは別だという点です。条文は「設置することができる」「使用することができる」と書いています。昔から通っている管に、そのまま当てはまるのかは、条文だけでは決められません。管を通した経緯や範囲が分からなければ、隣との間で話がまとまっていない状態は変わりません。

自分の場合が下水道法の受忍義務の規定に当たるのかは、弁護士に見てもらう領域です。相談に行くときは、次のものを持っていくと、話が早く進みます。

• ますの位置と管の向きを書いたメモや写真（現地で確かめた内容）
• 管がいつから通っているかが分かる書類（家を建てたときの書類など）
• 隣の土地の登記事項証明書（法務局で取れる。持ち主の名前と、地役権の有無が分かる）
• 承諾書や覚書があれば、その写し
• 前の道が公共下水道の区域かどうか、下水道局で聞いた内容

承諾書・覚書があるとき

書面があれば、まず、誰と誰の間で、いつ、何を認めたかを読みます。見るのは次の点です。

• 管を通す場所が、図面や位置で特定されているか
• 管の修理や交換で、隣の土地を掘ることを認めているか
• 土地を売ったり、持ち主が代わったりしたときの扱いが書かれているか
• 通水に対価（使用料のような支払い）を決めていないか

承諾書や覚書は、書面を作っただけでは登記簿に載りません。持ち主が代わったあとも、書面の内容を新しい持ち主に求められるかは、書き方や経緯で変わります。ここは、条文だけでは言い切れません。弁護士に見てもらうときは、承諾書の原本、署名した人が当時の持ち主かが分かる登記の記録、管の位置が分かる図を持っていきます。

書面は、相続した家の書類の中に残っていることがあります。家を建てたときの契約書、近所とのやり取りの手紙、建築の関係書類を探してみてください。

地役権の登記があるとき

登記簿の乙区に、排水管を通す内容の地役権が書かれていれば、買い手に権利の存在を示しやすく、説明がいちばん楽になります。地役権は、権利を使う側の土地（要役地。ここでは自分の土地）の所有権とともに、買主に移るのが原則です（民法の地役権の付従性の規定）。登記をしないと第三者に主張できません（不動産物権変動の対抗要件の規定）。

登記は、法務局で登記事項証明書を取れば見られます。地役権の登記は、管を通される側の土地（承役地。ここでは隣の土地）に付けられ、自分の土地の登記にも、その記録が付きます（不動産登記法の地役権の登記の規定）。まず自分の土地の分を取り、地役権の記録があれば、隣の土地の分も取ります。

通路の権利の確かめ方は、旗竿地が売れない理由と売り方の記事でも触れています。

何も無いとき

書面も登記も無く、昔からの口約束だけで通している場合です。隣が代わっていると、話し合い直しになります。次の節で、何が起きるかを見ます。

排水管が隣の敷地を通っている土地について、自分の場合にどれから確かめればよいか、売り方の整理から一緒に考えます。

何も無いときに起きること｜買い手の不安と、売主に返ってくる話

根拠が無いと、買い手が不安に思う場面が3つあります。

1つ目は、重要事項の説明です。 売買の仲介では、不動産会社が買い手に、土地や建物の状態を書面で説明します（重要事項説明）。「排水のための施設の整備の状況」は、その説明の項目のひとつです（宅地建物取引業法の重要事項の説明の規定）。他人の土地を通っていることを知らされた買い手は、そこで不安になります。どこまで説明するかは、売り出す前に、仲介する不動産会社と相談します。

2つ目は、将来の工事です。 管は古くなれば詰まったり漏れたりします。そのたびに隣の土地を掘る必要があり、断られれば直せません。買い手は、建て替えのときも同じ心配をします。

3つ目は、隣との関係です。 売買が決まる前後に、隣が「通水の対価を」「付け替えを」と言い出すことがあります。そうなったとき、売主と買い手のどちらが話し合うかを、先に決めておかないと、契約の最後でもめます。

買い手が住宅ローンを使う場合、金融機関がこの状態をどう扱うかは、金融機関によって違います。この記事では、理由・割合・社数は書いていません。確かめられた資料が無いためです。買い手がローンを使うときは、早めに金融機関へ事前に相談してもらうと安心です。

売る前に売主ができること

売主ができることは、隣と話して書面にする、自分の敷地の中で完結する形に付け替える、現状で正直に伝えるの3つです。どれを選ぶかは、隣との関係、費用、売るまでの時間で決まります。

隣と話して、書面にする

隣に会うときは、責めるのではなく、「売ることになったので、いまの状態を書面に残したい」と伝えます。確かめたいのは、管を通していることを認めるか、修理のときに掘ることを認めるか、土地が売れて持ち主が代わっても続けるか、の3点です。書面の形式や、法的な効力の整え方は、司法書士や弁護士の領域です。売主が自分で文案を作りきろうとせず、専門家に見てもらいます。

境界が決まっていない土地では、管の位置が「どちらの土地か」から話し合うことになります。その場合は、境界が決まっていない土地の売り方で順番を整理しています。

自分の敷地内に付け替える

売る前に、他人の土地を通らずに、自分の敷地の中だけで前の道につなぐ形に直す方法があります。工事のあとなら、買い手に「他人の土地は通っていません」と言えます。

ただし、自分の敷地から前の道までの間に、他人の土地しか無い土地（路地状の通路が長い旗竿地など）は、付け替えの道筋が作れないことがあります。通路の幅が狭くて管を入れる余裕が無い場合も同じです。工事の費用や期間は、土地の形で変わるので、この記事では書きません。指定排水設備工事事業者に、現地を見てもらい、見積もりを取って決めます。

東京都下水道局の案内（2024年8月更新）では、23区で排水設備を新設・増設・改築する工事ができるのは、東京都指定排水設備工事事業者だけです。工事の前に、着工の7日前までに「排水設備計画届出」を下水道局へ出す必要があり、無届や無資格での工事は罰則の対象になる場合があります（東京都下水道条例にもとづく）。届出の義務は建物の所有者などにありますが、書類は指定事業者が出すこともできます。届出の方法は、担当の下水道事務所か、指定事業者に確認します。

届出の様式は、押印は不要ですが、「必ず利害関係者の承諾を得た上で届出てください」と書かれています。付け替えで隣の土地に触れるなら、隣の承諾が前提になる場面があります。工事のあとに、下水道局が「施工状況調査」をすることがある、とも案内されています。調査の対象や条件は、下水道局のページには細かく書かれていないので、事業者に聞いてください。

現状で、正直に伝える

工事も話し合いもしないで売る場合は、通り道・根拠の有無・隣との関係を、そのまま買い手に伝えます。買い手は、価格や条件を見て判断します。専門の買取会社には、こうした訳のある土地を扱う会社もあります。買取は、仲介より価格が低くなりやすく、申し込むと電話やメールが来ます。仲介と買取の違いは、土地の買取業者の選び方に書いています。

旗竿地や袋地のように、通路の問題とあわせて売る土地は、袋地・無道路地の売却の記事も読み合わせてください。

排水管のことを伝えたうえで、この土地が仲介でいくらくらいで売れそうか、複数の会社の査定額を並べると、相場の幅がつかめます。

よくある質問

Q. 排水管が隣の敷地を通っていると、土地は売れませんか？

売れないと決まったわけではありません。買い手が気にするのは、通っていることよりも、通ることが認められているかどうかと、将来の修理で掘れるかどうかです。書面や登記があれば説明しやすく、無いときは、隣と話して書面にする、付け替える、現状で伝えて価格に織り込む、のどれかを考えます。

Q. 昔の口約束だけで、承諾書はありません。どうすればいいですか？

まず、現地のますと家の書類で、管が実際にどこを通っているかをはっきりさせます。そのうえで、隣と話して書面にできるかを考えます。口約束が、隣が代わったあとも主張できるかは、経緯によって変わり、弁護士の判断になる領域です。ここでは断定しません。

Q. 隣の人に、通水の対価を求められたら払う必要がありますか？

払う必要があるかは、過去の取り決めや、法律の規定が当てはまるかで変わります。この記事では金額の目安も書きません。専門家（弁護士）に、書類と経緯を見せて相談してください。

Q. 宅地内の排水管の図面は、下水道局で見られますか？

見られません。下水道局の台帳に載っているのは、23区の公道の下水道管です。宅地内や私道の排水設備は個人の財産で、局に資料が無いため、所有者や使用者に確認するか、現地調査をするように案内されています。台帳は、前の道の下水管の位置を知る手がかりになります。

Q. 相続した家で、管の通り道が分かる書類がありません。

その場合は、現地でますを探して流れをたどるのが出発点です。昔からの持ち主や隣の人に聞くのも手がかりになります。指定排水設備工事事業者に調査を頼めるかは、業者に聞いてください。調べる費用と、調べられる範囲は、業者によって違います。

まとめ

• 排水管の通り道は、売る前に、現地のますと家の書類で確かめられる。下水道局の台帳には、宅地内の管は載っていない
• 窓口は区役所ではなく東京都下水道局。自分の区を担当する下水道事務所を、下水道局のホームページで探す
• 他人の土地を通っているなら、根拠は4つ（法律の規定・書面・地役権の登記・何も無い）のどれかに当たる。下水道法の受忍義務の規定が使えるかは、弁護士に見てもらう
• 何も無いと、買い手は将来の工事と隣との関係を心配する。分かっていることは、書面で伝える
• 売主ができるのは、隣と書面にする、自分の敷地内に付け替える、現状で伝える、の3つ

排水管が隣を通っている土地の売り方を、状況に合わせて整理します。

出典：下水道法（排水設備の設置等・排水に関する受忍義務等）、民法（不動産に関する物権の変動の対抗要件・継続的給付を受けるための設備の設置権等・排水のための低地の通水・通水用工作物の使用・地役権の付従性）、不動産登記法（地役権の登記の登記事項等）、宅地建物取引業法（重要事項の説明等）（いずれもe-Gov法令検索）、法務省サイト公開の私道のガイドライン関連資料「ライフラインに関する事例」（令和4年）、東京都下水道局「下水道台帳案内」「排水設備とは」「排水設備の工事には、下水道局へ届出が必要です」「排水設備の新設、増設または改築に必要な届出について」（いずれも2024年更新）、世田谷区公式サイト「下水道について」（2025年3月更新）、墨田区公式サイト「下水道工事についての連絡先や相談窓口を知りたい」「下水道がつまったときの連絡先を知りたい」（どちらも2018年10月更新）。