土地を売った翌年の確定申告｜期限・必要書類・取得費が不明なとき

土地の引き渡しが終わってほっとしたのも束の間、「そういえば確定申告って、自分でやるのだろうか」と気になり始める方は多いはずです。給与をもらっている会社員の方ほど、申告の経験がないので不安になります。

この記事では、土地を売った翌年にする確定申告の期限、提出先、そろえる書類を順に説明します。あわせて、買ったときの金額が分からない場合、相続した土地、3,000万円の特別控除を使わない場合、赤字だった場合の4つのつまずきどころも見ていきます。

結論
土地を売って利益（譲渡所得）が出たら、売った年の翌年に確定申告をします。原則の受付は2月16日から3月15日までです（その日が土日や祝日なら、次の平日が期限）。
買ったときの金額が分からなくても、売った金額の5%を取得費にできる扱いがあります。ただし、税額の個別の計算は、税務署か税理士に確認してください。

土地を売った翌年の確定申告｜期限・提出先・納めるタイミング

申告するのは、土地を売った年の翌年です。たとえば、ある年の秋に引き渡しを終えたなら、申告は翌年の春になります。受付の期間は、原則として毎年2月16日から3月15日までです（国税庁タックスアンサーNo.2020）。3月15日が土日や祝日にあたる年は、期限が次の平日にずれます（国税通則法）。その年の正確な日付は、国税庁の確定申告特集で確かめてください。

申告書は、自分の住所地を管轄する税務署に出します。税務署の窓口、郵送、e-Tax（インターネットで申告する仕組み）のどれでも出せます。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使うと、画面の案内に沿って入力して、申告書を作れます。

土地を売ってから、税金を納めるまでの流れ

土地を引き渡す（売った年）代金を受け取る。売買契約書や領収書を捨てずに保管する
書類をそろえる（売った年の暮れ〜翌年の春）登記事項証明書、売買契約書の写し、取得費や経費の資料など
確定申告をする（翌年2月16日〜3月15日が原則）税務署・郵送・e-Taxのどれかで提出する
税金を納める所得税は申告の期限までに。住民税は、申告の内容をもとに市区町村から案内が届く

所得税と住民税は、納めるタイミングが違う

所得税は申告と同じ時期、住民税は後から、というのが基本の流れです。所得税は、申告書を出す期限（納期限）までに納めます。住民税は、確定申告の内容が市区町村に伝わり、市区町村が税額を計算して、納付書や通知書を送ってきます。

土地を売ったときの税率は、所有期間が売った年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで変わります。5年を超える長期の場合は、所得税15％、復興特別所得税（所得税額の2.1％）、住民税5％です（国税庁タックスアンサーNo.3208）。5年以下の短期は、所得税30％（復興特別所得税が別に加わります）、住民税9％です（同No.3211）。税率は改正されることがあるので、売る年の内容は国税庁で確認してください。

住民税の通知がいつ届くか、どう納めるかは、住んでいる市区町村で違いがあります。住民票のある区役所や市役所の課税課（呼び名は自治体で違います）に、「土地を売って確定申告をした」と伝えて聞くのが確実です。

申告のあとには、国民健康保険料や介護保険料の通知が届くこともあります。特別控除を引く前か後かが区によって違うので、売った翌年の国保・介護保険料の確かめ方も見ておくと安心です。親や配偶者の扶養に入れている家族がいる場合は、保険料とは別に、扶養から外れないかも売る前に見ておきます。こちらは特別控除を引く前の利益で見られるので、土地を売ると親の扶養・配偶者控除から外れるかで確かめてください。

ここまでの税金の仕組みや、手取り額の出し方は、土地売却の税金と費用の内訳と見積もり手順にまとめています。この記事では、そこから先の「申告の実際」に絞って進めます。

確定申告に必要な書類の一覧

必要な書類は、大きく「申告書」「計算の資料」「本人確認」の3つに分けて考えると、集めやすくなります。細かい書類は、売った土地の状況や、使う特例で変わります。最終的な一覧は、国税庁の「申告書添付書類一覧（譲渡所得・山林所得関係）」で確かめてください。

区分	書類	手に入れる場所・メモ
申告書	確定申告書B、第三表（分離課税用）	税務署・国税庁サイト・確定申告書等作成コーナー
申告書	譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】	同上。売買契約ごとに1枚ずつ書く
売ったことの証明	売買契約書の写し	不動産会社から受け取った控えを探す
売ったことの証明	登記事項証明書（特例を使うときなどに求められることがあります）	法務局の窓口やオンラインで請求（費用は法務局で確認）
取得費の資料	買ったときの売買契約書、仲介手数料などの領収書	古い土地は見つからないことが多い（次のH2で対処法）
譲渡費用の資料	仲介手数料・印紙代・解体費などの領収書	売るために直接かかった費用。領収書は必ず保管する
本人確認	マイナンバーと、本人確認の書類	提出のしかたは国税庁で確認

特例（3,000万円控除など）を使うときは、さらに書類が増えます。何が要るかは、使う特例ごとに決まっているので、特例を使うかどうかを決めてから書類を集めると、二度手間になりません。

売却前に集める書類は、別の記事に一覧があります。売却の契約までに必要なものは土地売却に必要な書類一覧をご覧ください。

申告の前に手元にあるか確かめるもの

売買契約書の写し（売った時のもの）
仲介手数料・印紙代・解体費などの領収書
買ったときの契約書や領収書（あれば）
相続した土地なら、亡くなった方の取得に関する資料と、相続登記の資料
マイナンバーと本人確認の書類

買ったときの金額が分からないとき｜概算取得費5%の使い方

買ったときの金額が分からないときは、売った金額の5%を取得費にできます（国税庁タックスアンサーNo.3258）。取得費とは、土地を買ったときの代金など、利益の計算で差し引ける金額のことです。

たとえば、仮に土地を1,000万円で売ったとします。取得費が分からなければ、その5%の50万円を取得費として計算します。売った金額の大半が「利益」とみなされるわけです。ここが、古い土地ほど税金が重くなりやすい理由です。

5%取得費が分からないとき、売った金額に対して取得費とみなせる割合（国税庁 No.3258）

国税庁の説明では、実際の取得費が売った金額の5%を下回る場合も、5%で計算できます。反対に、実際の金額が分かって5%を上回るなら、実額のほうが利益を小さくできます。契約書がなくても、探せる資料はあります。

取得費の手がかりを探す場所

昔の売買契約書、領収書、通帳の振込の記録
購入時に不動産会社へ払った手数料の領収書
建物があったときは、建築請負契約書など（建物の分は、古さに応じた計算が必要）
売主だった不動産会社や、当時の仲介会社に、記録が残っていないか聞く

実額が見つかるかどうかで、税額がどのくらい変わりそうかは、売った金額や所有期間によって違います。個別の計算は、税務署か税理士に聞いてください。

仮の数字で、5%を使った場合の流れを見てみます（すべて仮の数字で、実際の税額とは違います）。

項目	仮の数字	説明
売った金額	1,000万円	売買契約書の金額
取得費（概算の5%）	50万円	買ったときの資料がない場合
譲渡費用	40万円	仲介手数料・印紙代などの領収書の合計
譲渡所得（利益）	910万円	1,000万円−50万円−40万円

この910万円に、所有期間に応じた税率を掛けて税額を出します。売った年の1月1日で所有期間が5年を超える長期の税率で単純に計算すると、約185万円になる計算です（これも仮の数字です）（所得税と復興特別所得税、住民税の合計。特例を使わない場合の例）。この額が大きいと感じたら、実額の資料をもう一度探す価値があります。

相続した土地を売ったときの申告｜取得費・所有期間と、取得費加算

相続した土地を売る場合も、申告の流れは同じです。違うのは、取得費や所有期間の考え方です。買ったのは亡くなった方なので、取得費や所有期間は、亡くなった方から引き継いで考えます。くわしい仕組みは相続した土地を売ったときの取得費・所有期間の引き継ぎで説明しています。

亡くなった方の契約書は、遺品の中から見つかることもありますが、ないことも多いものです。見つからなければ、前のH2の5%の扱いになります。

相続した土地に特有の特例に、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（取得費加算）があります。国税庁のタックスアンサー（No.3267）では、次の3つが要件とされています。

相続や遺贈で財産を取得した人であること
相続税が課されていること
相続の開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売っていること

この期限は、売る時期を決める目安になります。期限からの逆算や、相続税がかかっていない人が使えない点は、取得費加算の特例はいつまで？で整理しています。ほかにも要件があり、加算できる額には上限があります。使えるかどうかは、税務署か税理士に確認してください。

ここに注意：特例を使うなら、申告は必須

取得費加算などの特例は、確定申告をしないと使えません。相続税を払ったから自動で差し引かれる、ということはありません。申告には「取得費に加算される相続税の計算明細書」と譲渡所得の内訳書を添えます（国税庁 No.3267）。売る前に、相続税の申告書の控えを手元に残しておきましょう。

相続した空き家を売る場合は、別に「3,000万円の特別控除」を使える場合があります。条件は、相続した空き家の3,000万円控除で確かめられます。

実家を整理して売る流れ全体は、実家の売却｜相続・兄弟・税金にまとめています。

3,000万円控除を使わない小さな土地の場合

3,000万円の特別控除は、条件に当てはまる家と土地を売るときの特例で、すべての土地で使えるわけではありません。国税庁のタックスアンサー（No.3302）では、マイホーム（今住んでいる家、または住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家）を売る場合の特例として説明されています。家を取り壊して土地だけを売るときは、取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶことなどが条件です。ほかにも要件があるので、使えるかどうかは税務署か税理士に確認してください。

住んでいなかった実家の土地や、古い家を壊した後の土地は、この特例の対象外か、条件が細かく決まっていることが多いのが実情です。使えない場合や、使わない場合は、控除なしで計算します。

そのとき、確定申告で何をするのかは、次のとおりです。

特例を使うか使わないかで、申告はどう変わるか

特例を使う場合

確定申告は必須（利益が出なくても必要）
特例ごとに決まった書類を添える
要件を満たさないと使えない

特例を使わない場合

利益が出たら、申告して納税する
譲渡所得の内訳書で、取得費・費用を計算する
書類は少ない分、利益がそのまま課税される

利益から差し引ける費用（譲渡費用）をもれなく入れるのが、特例なしの場合の大切なポイントです。売るために直接かかった費用が対象で、仲介手数料、売主が負担する印紙代、売るために家を壊した場合の解体費用が例に挙げられています（国税庁 No.3255）。測量費が入るかどうかは、売買契約の内容で変わることがあるため、税務署か税理士に確認してください。仲介手数料の確かめ方は仲介手数料の上限は定価ではない、解体費用は木造の解体費用は何で決まる？をご覧ください。

赤字になったとき（売った金額が、買った金額より低いとき）

買ったときより安く売れて赤字でも、土地の売却は別の扱いになります。土地や建物の売却で出た損は、ほかの土地・建物を売った利益からは引けます。それでも引ききれない分を、給与など他の所得と合算して差し引くことは、原則としてできません（国税庁 No.3203）。土地や建物を売った所得は、ほかの所得と分けて計算する「分離課税」だからです（同 No.3202）。

そのため、赤字だった場合に確定申告をするかどうかは、使う特例があるかで決まります。

特例を使わず、利益も出ていない場合：この売却で納める税金は出ません。ただ、申告が必要かどうかは個別の事情で変わるので、税務署で確認してください
住んでいた家を売って損が出た場合に、他の所得と通算できる特例（買換え、住宅ローンが残る場合など）を使う場合：申告が必要です。使えるのは、5年を超えて持っていた家で、住宅ローンの条件があるなど、要件が細かく決まっています。国税庁のNo.3370・No.3390で確認してください

ポイント：「赤字だから何もしない」の前に、確かめること

赤字に見えても、取得費が分からず5%で計算した結果、利益が出てしまうことがあります。実際には赤字なのに、書類が見つからないせいで利益と計算されるのは、もったいない話です。契約書や通帳の記録を探してから、赤字かどうかを判断しましょう。

どの特例が使えるか、赤字を扱うかどうかは、個別の事情で変わります。税務署の相談窓口か、税理士に確認してください。

売る前の段階で、いくらで売れそうかを知っておくと、税金の見通しも立てやすくなります。まずは複数の会社の査定額を並べて、相場の幅をつかんでみてください。

よくある質問

Q. 土地を売ったら、必ず確定申告が必要ですか？

利益（譲渡所得）が出た場合や、3,000万円控除などの特例を使う場合は、確定申告が必要です。利益が出ていない場合は、この売却で納める税金は出ませんが、申告が必要かどうかは個別の事情で変わります。判断に迷うときは、税務署か税理士に確認してください。

Q. 確定申告の期限に間に合わなかったら、どうなりますか？

期限後でも申告はできますが、無申告加算税や延滞税がかかることがあります（国税庁 No.2024）。自分から早めに申告するほど、負担は軽くなる仕組みがあります。気づいた時点で、管轄の税務署に相談してください。

Q. 税金はいつ払いますか？住民税は別ですか？

所得税は、確定申告の期限までに納めます。住民税は、申告の内容をもとに、市区町村から納付書などが届きます。届く時期は自治体で違うため、住民票のある区役所・市役所で確認してください。

Q. 税理士に頼まず、自分で申告できますか？

自分で申告することも可能です。国税庁の確定申告書等作成コーナーで、画面の案内に沿って入力できます。取得費が不明な場合や、相続税が関係する場合、特例を使う場合は、税理士に相談したほうが安心なこともあります。

Q. 売却の費用は、いつまでの領収書を保管すればいいですか？

売ったあとの申告で使うので、申告が終わるまでは必ず保管してください。申告のあとに税務署から問い合わせが来ることもあるので、処分せずに残しておくと安心です。保管年数は、税務署に確認すると確実です。

まとめ

土地を売って利益が出たら、売った年の翌年に確定申告をする。原則は2月16日〜3月15日で、土日・祝日なら次の平日
申告書（B・第三表・譲渡所得の内訳書）と、売買契約書の写し、登記事項証明書、取得費・費用の資料が基本の書類
買ったときの金額が分からなければ、売った金額の5%を取得費にできる。ただし、実額の資料を探すほうが有利なことがある
相続した土地は、取得費と所有期間を引き継ぐ。取得費加算の期限は、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで
3,000万円控除を使うかどうか、赤字の扱いなど、個別の判断は税務署か税理士に確認する

売却までの全体の順番は、相談から引き渡しまでの流れと期間で確かめられます。

売ったあとの申告まで見通して進めたい方は、売却の進め方の整理から、お手伝いします。