境界が決まっていない土地は売れる？隣が協力しないときの進め方

古い土地を売ろうとして、境界標（境界の位置を示す杭やプレート）が見当たらないと気づく。隣との境目がはっきりしない。そんな方は少なくありません。親から相続した土地だと、どこまでが自分の土地なのか、家族の誰も分からないこともあります。

さらに困るのは、境界を確かめようにも「隣の人が立会いに応じてくれない」「そもそも連絡が取れない」というケースです。この記事では、境界が未確定のまま土地を売る方法、隣が協力しないときの進め方、境界標が見つからないときの対処を、買い取る会社の担当者の視点も交えて説明します。確定測量そのものの費用の決まり方や流れは、確定測量の費用は何で決まる？相場の目安と期間で詳しく説明しています。

結論
境界が決まっていなくても、買主の了承を得るか買取業者に相談することで、売却の道はあります。
隣の人が立会いに応じない・連絡がつかないときは、法務局の筆界特定制度という手段がありますが、所有権の争いそのものを解決する制度ではありません。
どちらの進め方でも、境界を確定させないまま売ると価格や契約の条件に影響しやすいと考えておきましょう。

境界が決まっていない土地は売れるのか

結論から言うと、境界が決まっていなくても、土地を売ること自体はできます。ただし、多くの買主や不動産会社は、境界のあいまいさをリスクとして見ます。

なぜ気にされるかというと、境界があいまいなままだと、次のことがはっきりしないからです。

• 登記簿に書かれた面積と、実際の面積が合っているか
• 隣の塀や屋根が、こちらの敷地にはみ出していないか
• 家を建て直したあと、隣と境界をめぐるもめごとにならないか

狭い土地ほど、この影響は大きくなります。境界が数十センチ動くだけで、建物の配置や駐車スペースの取り方が変わってしまうことがあるからです。通路の幅で建て替えできるかどうかが決まる旗竿地なら、なおさら見過ごせません。建物が境界ぎりぎりに建つ古家なら、境界線から50cmの古家を売るときの注意も確かめてください。

境界が未確定のまま売る3つの方法

境界が未確定の土地を売る方法は、大きく3つあります。そのまま売り出す、買取業者に相談する、先に確定測量をしてから売る。どれを選ぶかは、かけられる時間と費用しだいです。

そのまま売り出す（公簿売買）

境界が未確定のまま、登記簿の面積で価格を決めて売る方法を、公簿売買（こうぼばいばい）といいます。買主が境界未確定のリスクを承知したうえで契約する必要があるため、価格は相場より低めになりやすいものです。契約書には、境界が未確定であること、測量した結果と登記簿の面積が違っても代金を精算しないことなどを明記しておきます。

買取業者に相談する

買取業者の中には、境界が未確定のままでも買い取り、あとで自社の負担で測量する会社があります。一般の買主を探す仲介と違い、境界のリスクを引き受けやすいのです。ただし、そのぶん買取価格は下がる傾向があります。買取業者にはいくつか種類があり、得意な土地もそれぞれ違うので、買取業者の種類と見積もりで確認すべき5つの点を先に押さえておくと、比較しやすくなります。

先に確定測量をしてから売る

時間に余裕があるなら、確定測量を済ませてから売り出すのが、いちばん高く売れやすい方法です。ただし隣地の数や役所との境界確認の有無で、費用と期間は大きく変わります。費用の決まり方や、費用が上がる条件は確定測量の費用は何で決まる？相場の目安と期間にまとめているので、あわせてご覧ください。

境界標が見つからない・資料もないときにすること

境界標が見当たらない場合も、まずは慌てず家にある書類と、現地の杭やプレートを確かめましょう。土地家屋調査士に相談するときの材料になります。

こうした資料が見つからない、あるいは古くて内容が読み取れない場合でも、測量ができないわけではありません。土地家屋調査士は、法務局や役所に残る資料からも手がかりを探せます。

次のような事情は、測量のときに手間取りやすいものです。土地家屋調査士に最初に伝えておくと、調査がスムーズに進みます。

• 境界の上にブロック塀があり、どちらの持ち物か分からない
• 隣の家の屋根や室外機が、こちらの敷地に出ている
• 道路との境目に側溝があり、どこまでが道路か分からない
• 以前、隣と境界について話し合ったことがある

隣の人が立会いに応じない・連絡がつかないとき

確定測量でいちばん手間取りやすいのが、隣の人との立会いです。連絡が取れない、あるいは協力してもらえないときも、進め方の順番はあります。

まず試したいのは、土地家屋調査士から測量の目的と手順を、直接説明してもらうことです。書面や電話ではなく専門家からの説明で、応じてもらえることは少なくありません。

それでも難しいときに使えるのが筆界特定制度です。

法務局が公表している標準処理期間は、6か月〜9か月としているところが多いです（東京法務局は9か月）。事案が複雑だと、これを超えることもあります。窓口によって扱いが違うため、土地がある地域を管轄する法務局に確認してください。申請手数料は、争っている土地どうしの固定資産税評価額をもとに、法務局が定める表にあてはめて計算します。金額は土地によって変わるので、目安は申請前に窓口で確認しましょう。

筆界特定制度の申請のしかた、費用や時間の考え方、使わずに売る道との比べ方は、隣が境界の立会いに応じないとき｜筆界特定制度と売却への影響で詳しく整理しています。

隣の人と主張が真っ向から対立している場合は、筆界確定訴訟（境界確定訴訟）という裁判があります。裁判所に、登記上の筆界を判断してもらう方法です。ここで注意したいことがあります。筆界確定訴訟も、決まるのはあくまで筆界です。所有権がどこまで及ぶかという争いは別で、所有権確認訴訟という裁判が必要になります。自分のケースがどちらにあたるかは、弁護士に相談してください。

隣の持ち主が亡くなっていて、相続の手続きが終わっていない。相続人が誰か・連絡先も分からない。こうした事情も、立会いが進まない原因になります。この場合は、家庭裁判所に管理人を選んでもらう制度が使えることがあります。相続人が行方不明のときは不在者財産管理人、相続人が誰もいないときは相続財産清算人という制度です。2023年4月からは、土地そのものに管理人を選んでもらえる所有者不明土地管理制度もできました。どの制度にあたるかは事案ごとに要件が違うので、司法書士や弁護士に相談しましょう。この場合の進め方は、隣の所有者が分からないときの境界の考え方にまとめています。

隣の人が立会いに応じてくれない、境界の資料が見当たらない。そんなときにどう進めればいいか、状況を一緒に整理します。

越境があるときの注意点

境界を確かめる途中で、隣の屋根や塀がこちらの敷地に入り込んでいると分かることもあります。これを越境（えっきょう）といいますが、越境があっても土地を売ることはできます。

大切なのは、売り出す前に何がどれだけ越境しているかを確かめ、隣の人と覚書を交わしておくことです。屋根・塀・配管ごとの対処のしかたや、覚書に書く内容は越境がある土地の売却と覚書で詳しく説明しています。

境界が未確定のまま売った場合と、確定測量をしてから売った場合とで、査定額がどれくらい変わるか。複数の会社に聞いてみると、判断の材料になります。

よくある質問

Q. 境界が決まっていない土地でも、売買契約はできますか？

できます。ただ、「引き渡しまでに確定測量を行う」といった条件を付けることが多いです。測量が終わらないと決済が延びることもあるので、早めの準備が大切です。

Q. 公簿売買と実測売買はどう違いますか？

公簿売買は、登記簿の面積で価格を決める方法です。実測売買は、実際に測った面積で価格を決め、登記簿の面積との差を精算する方法です。狭い土地では、面積の差が価格に大きく響きます。

Q. 隣の人と一度も境界の話をしたことがありません。何から始めればいいですか？

まずは家にある地積測量図や境界確認書を探し、土地家屋調査士に相談してみてください。資料が無くても調査は可能です。隣への立会いの依頼は、いきなり本人ではなく専門家から連絡してもらうほうが、話がスムーズに進むことが多いです。

Q. 筆界特定制度を使えば、隣の同意がなくても境界は決まりますか？

登記上の境界（筆界）は、隣の同意がなくても法務局の判断で特定されます。ただし、所有権がどこまで及ぶかという争いまでは解決しません。それでも決着しない場合、裁判所に筆界を判断してもらう筆界確定訴訟（境界確定訴訟）という方法があります。ただしこれも、決まるのは筆界までです。所有権の範囲そのものでもめている場合は、所有権確認訴訟という別の裁判が必要になります。

Q. 境界の問題があるまま売ると、あとで責任を問われますか？

面積や越境について、説明と違う点があると、契約不適合責任を問われることがあります。個人間の売買では免責の特約を付けられる場合もありますが、知っていて伝えなかった問題までは免責されません。詳しくは契約不適合責任の免責とは？現状のまま売るときの注意点をご覧ください。

まとめ

• 境界が決まっていなくても、公簿売買や買取業者への相談で売却の道はあります。
• ただし境界を確定させないまま売ると、価格や契約の条件に影響しやすくなります。
• 隣の人が立会いに応じない・連絡がつかない場合は、専門家からの説明、筆界特定制度、境界確定訴訟の順で手段が広がります。
• 境界標が見つからないときは自分で動かさず、土地家屋調査士に相談しましょう。
• 越境がある場合は、覚書を交わしてから売り出すのが基本です。

境界が未確定の土地をどう売り出すか、何から手を付ければいいか迷っている場合は、状況を整理するお手伝いをします。