43条2項とは？旧ただし書きとの違いと売却のポイント

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不動産会社や区役所の窓口で「この家は43条ただし書きで建てられています」「43条2項の許可がいる土地です」と言われて、戸惑った方もいるのではないでしょうか。ふだん耳にしない言葉ですし、自分の土地の値打ちにどう関わるのかもピンときません。

ひと言でいえば、法律上の道路に接していない土地でも、条件を満たせば例外的に建築を認める制度のことです。この記事では、「認定」と「許可」の違い、建て替えのときに気をつけたい点、そして売るときに買い手が気にすることと、その準備の仕方を順番に説明します。

結論
43条2項は、法律上の道路に接していない土地に、例外として建築を認める制度です。
手続きの軽い「認定」（1号）と、建築審査会の同意がいる「許可」（2号）に分かれ、どちらも建て替えのたびに改めて受け直します。
売るときは、過去の許可・認定の記録と通路の権利関係を整理し、今の基準でも通りそうかを区に相談しておくと、買い手への説明がぐっとしやすくなります。

43条2項とは？旧「ただし書き」との関係

43条2項は、道路に接していない土地に例外として建築を認める制度です。以前は「ただし書き」と呼ばれていた規定が、名前と条文の位置を変えて今の形になりました。

家を建てる土地は、法律上の道路に2m以上接していないといけません（接道義務）。ただ、道路には接していなくても、敷地の周りに広い空き地があるなど、安全上の心配が少ない土地もあります。

こうした土地にも建築の道を残すため、以前は建築基準法の接道の規定に「ただし書き」という規定がありました。2018年の法改正で、この規定は同じ規定の2項に移り、「認定」と「許可」の2種類に分かれています。この改正（建築基準法施行規則の改正）は、2018年9月25日に施行されました。

接道義務そのものの説明は、道路に2m接していない土地の基本にまとめています。

認定（1号）と許可（2号）の違い

大きな違いは、建築審査会の同意がいるかどうかです。1号の認定はいらず、2号の許可には必要です。どちらも、特定行政庁（区長や都知事など）が判断し、建て替えのたびに改めて受け直します。

1号の認定は「延べ面積500㎡以内の一戸建て住宅」など、対象になる建物の条件が細かく決まっているぶん、当てはまれば建築審査会の同意なしに進められます。2号の許可は、この条件から外れる敷地を個別に審査する仕組みで、以前の「ただし書き」と同じく建築審査会の同意を経て許可されます。なお、1号の対象となる延べ面積の上限は、もとは200㎡でしたが、2023年12月の基準改正（建築基準法施行規則の改正）で500㎡に広がりました。細かい適用条件は自治体の運用にもよるため、区役所の建築指導課で確認してください。

包括同意基準とは

建築審査会は、「この条件を満たすものは、審査会にかけるまでもなく同意する」という基準をあらかじめ決めておくことができます。これが包括同意基準です。当てはまれば、個別に審査会へ諮る手続きを省ける分、許可までが早くなります。

基準の中身や、そもそも設けているかどうかは自治体ごとに違うので、区役所の建築指導課で「うちの土地は包括同意基準に当てはまりそうか」を聞いてみてください。

売却で気をつけたい3つのポイント

いちばん大事なのは、前回の許可が次の建て替えを保証しないという点です。買い手はここを気にします。

1. 許可・認定は建物ごと、計画ごと

建て替え時点の基準や、周りの状況しだいでは、前回と同じ結果になるとは限りません。買い取る会社の担当者が43条2項の土地を見るとき、真っ先に確認するのは「前の許可がいつ、どんな条件で下りたか」です。周りの空き地が家に変わっているなど、状況が変わっていれば、同じ条件では通らない可能性が出てきます。これが、43条2項の物件の評価が案件ごとに分かれる理由です。

2. 通路の所有者の同意がいることがある

2号の許可では、通路を今後も維持管理していくことを約束する誓約書などの提出を求められることがあります。以前は同意してくれた隣の方が、代替わりして応じてくれないというケースも起こりえます。通路の権利者が誰で、何人いるかは早めに調べておきたいところです。

3. 買い手の住宅ローン

43条2項の物件への融資に、慎重な金融機関があります。許可の見込みや担保としての評価の考え方が、金融機関ごとに違うためです。買い手がローンを使う予定なら、早い段階で金融機関に相談してもらう必要があります。

43条2項の物件が建て替えできるか、区の窓口で何を聞けばいいか分からない場合は、相談の手順を一緒に整理します。

自分の家が43条の許可で建ったか見分ける方法

持ち主自身が、家が許可を受けて建ったことを知らない場合もあります。確かめるには、区役所で過去の建築確認の記録を調べるのが確実です。

許可を受けていれば、記録に許可の番号や日付が残っていることがあります。区役所の建築指導課に行き、住所と地番を伝えて調べてもらいましょう。

反対に、許可も認定も受けずに建てられた可能性のある家もあります。その場合は、今の建物自体に法律上の問題があるかもしれません。建築士に調査を頼んでみてください。

売却前に準備しておきたいこと

準備の中心は、区で「今の基準で再び許可が取れそうか」を相談しておくことです。書類と相談の記録がそろえば、買い手に根拠を示せます。

そろえておきたい資料は、次の5つです。

1. 過去の許可・認定の通知書の写し：いつ、どんな計画で許可・認定されたか
2. 建築確認・検査済証：今の建物が許可・認定どおりに建てられたか
3. 通路の登記と所有者：通路が誰のものか、持分はあるか
4. 通路に関する取り決め：通路協定書や誓約書などがあるか
5. 区での事前相談の記録：今の基準で再度許可が受けられる見込み

相談したときは「いつ、どの課の誰に、何を聞いたか」をメモしておきましょう。それが買い手への説明の裏付けになります。審査会は自治体によって月1回程度しか開かれないところもあり、申請から許可までに数か月かかることも珍しくありません。開催の頻度や申請の締め切りは区ごとに違うので、早めに区役所の建築指導課で聞いておくと後の予定が立てやすくなります。

売却先の選び方

43条2項の物件は、再び許可が取れる見込みで評価が大きく変わります。見込みがはっきりしているほど、売り先の選択肢は広がります。

• 再度の許可が見込める：建売業者や、一般の買い手への仲介も検討できます。
• 見込みが不確か：買取業者や、隣地の所有者への売却が現実的です。
• 許可が難しい：再建築不可に近い扱いです。建て替えできない家の売り方を参考にしてください。

通路が私道の場合は、通行や掘削の承諾も確認が必要です。くわしくは通路の持分や承諾の状況を整理する方法で説明しています。

前回の許可から時間が経ち、周りの空地の状況が変わっている土地は、今の基準で再び通るかどうかが読みにくくなります。そうした「見込みが不確か」な段階の土地でも、訳あり物件に強い買取業者の見分け方を知っておくと、査定の依頼先を選びやすくなります。

再度の許可が読みにくい43条2項の物件は、通常の仲介ではじっくり時間をかけても買い手が決まらないことがあります。43条2項や旧ただし書きの物件を扱った経験がある買取会社なら、認定・許可の見込みがはっきりしない段階でも、今の状態のまま買取価格を提示してもらえることがあります。

よくある質問

Q. 43条2項の許可を受けた家は、再建築不可ですか？

再建築不可とは言い切れません。改めて許可を受ければ、建て替えはできます。ただ、許可が必ず出るとは限らないので、「建て替えに条件が付く物件」と考えるのが正確です。

Q. 許可の申請には、どのくらい時間がかかりますか？

事前相談から建築審査会の同意まで、数か月かかることがあります。審査会がいつ開かれるかで変わるので、区の窓口で確認してください。

Q. 認定と許可のどちらに当たるかは、どう調べますか？

区役所の建築指導課で、敷地と通路の状況を伝えて相談します。通路の幅や持ち主、建物の大きさによって、どちらの規定に当てはまるかが変わります。

Q. 以前の許可の記録が見つかりません。

区役所で、過去の建築確認や許可の記録を調べられる場合があります。記録がどこまで残っているかは区によって違うので、窓口で聞いてみましょう。

Q. 許可を受けるために、売主が準備することはありますか？

許可の申請は、ふつうは建て替えをする買い手が行います。ただ、売主が区で事前相談をして、通路の持ち主の同意が得られそうかを確かめておくと、買い手が安心して検討できます。

まとめ

• 43条2項は、道路に接していない土地に例外として建築を認める制度です。
• 建築審査会の同意がいらない1号の認定と、同意が必要な2号の許可があります。
• 許可・認定は建築計画ごとに受けるため、建て替えのたびに改めて申請します。
• 売却前に、過去の許可の記録と通路の権利関係を整理しましょう。
• 区で再度の許可の見込みを相談しておくと、買い手への説明の根拠になります。

43条2項の物件をどう売り出せばいいか迷ったら、書類の集め方と売り先の候補を一緒に整理します。