位置指定道路か二項道路か｜前の道の調べ方と売却への影響

不動産会社に「前の道が位置指定道路ですね」「ここは二項道路（2項道路）なので」と言われたものの、それが売るときにどう響くのか、いまひとつ分からない。そんな方は多いと思います。

道の名前そのものを覚える必要はありません。大事なのは、自分の土地の前の道がどの種類で、売るときにどこで買い手が立ち止まるかです。この記事では、種類の調べ方から先に説明します。そのあとで、道の種類ごとに売却で引っかかりやすい点を並べます。

結論
前の道の種類は、区役所の建築指導課などで「前面道路の種類」を聞けば分かります。
位置指定道路は「私道なので所有者や承諾が絡む」、二項道路は「建て替えのときに敷地が後ろへ下がる」、道路ではない通路は「そもそも建て替えできない」が、それぞれ売却での引っかかりどころです。
売りに出す前に種類が分かっていれば、買い手への説明も査定の根拠も、ぐっと出しやすくなります。

前の道の種類で、売りやすさが変わる理由

家を建てられる土地は、法律上の「道路」に一定の長さ以上接していないといけません（くわしくは接道義務の記事）。そして、見た目が道でも、法律上の道路とは限りません。ここが、道の種類で売りやすさが変わる出発点です。

買い手が気にするのは、結局この3点です。

• この土地に、建て替えができるか
• 水道やガスの工事、車の出入りで、もめごとが起きないか
• 建て替えたとき、使える敷地の広さはどうなるか

位置指定道路も二項道路も、どちらも「法律上の道路として認められた道」です。だから、どちらに面していても、原則として建て替えはできます。ただし、売るときに引っかかる場所がまったく違います。位置指定道路は私道ゆえの承諾、二項道路は敷地が下がること、道路ではない通路は建て替えそのもの、というのが大まかな分かれ目です。

現地では見分けがつかないことが多いので、次の手順で調べます。

自分の前の道の種類を調べる手順

道の種類は、現地を歩いても分かりません。区役所の窓口で、地番を伝えて「前面道路の種類」を聞くのが、いちばん確実です。

窓口で何を持って、何を聞くか

持っていくものは、住所と地番が分かる書類（登記事項証明書や固定資産税の通知書）、公図、家の前の道の写真です。課の名前は区によって違い、建築指導課のほか、建築課・指導調整課などもあります。迷ったら、区役所の代表窓口で「家を建てるときの道路の種類を調べたい」と伝えれば案内してもらえます。

聞くことは、次の4つです。

手数料や所要日数、閲覧できる資料の範囲は区で違うので、電話で先に聞いてから行くと二度手間を防げます。区によっては、道路の種類を地図で公開しているところもあります。

私道かどうかは、法務局で見る

「道路の種類」と「道の持ち主」は別の話です。位置指定道路は私道（個人や会社が持つ道）であることがほとんどなので、持ち主は法務局で確かめます。登記を見るときの手順は、私道持分と承諾書の記事に書いています。

自分の土地の前の道を役所で調べるとき、何をどう聞けばいいか分からない場合は、聞くことの順番を一緒に整理します。

道の種類ごとに、売却で引っかかるところ

道の種類が分かったら、売るときにどこで買い手が立ち止まるかを見ます。種類によって、先に確かめることが違います。

この表は、自分の行を見つけて、右の2列から先に潰していく使い方がおすすめです。

道路ではない通路の場合

前の道が法律上の道路でないと分かったら、売り方の考え方が変わります。建て替えできない土地として、隣地や専門の買取会社を含めて売り先を探すことになります。進め方は再建築不可の土地の売却で、袋地のように通行そのものが問題になる場合は袋地・無道路地の売却で説明しています。

位置指定道路に面した土地で、売る前に確かめること

位置指定道路は、民間の人が造った私道を、行政が「建築基準法上の道路」と認めたものです。分譲住宅地の奥にある行き止まりの道が、このタイプであることが多いです。道路として認められているので、建て替えはできます。売るときの焦点は、道が私道である点にあります。

位置指定道路と私道は、同じではない

検索すると「位置指定道路 私道 違い」という疑問をよく見かけます。整理すると、こうなります。

私道とは、国や自治体ではなく、個人や会社が持っている道のことです。位置指定道路は、その私道のなかで、行政から道路の指定を受けたものです。つまり、位置指定道路は私道の一種ですが、私道がすべて位置指定道路とは限りません。指定を受けていない私道は、法律上の道路ではなく、そこにしか面していない土地は建て替えできないおそれがあります。

売る前に確かめる3つのこと

1つめは、道の持ち主と持分です。 位置指定道路は私道なので、沿道の人たちで持ち合っていることが多いです。自分に持分があるのか、ないのか。持分がなければ、通行や水道工事の承諾がどうなっているか。この確かめ方と、承諾書の取り方は私道持分なしの土地の売却に任せます。ここでは、位置指定道路だと分かったら、そこを調べにいく、とだけ覚えてください。

2つめは、指定を受けたときの道の形と、今の道が合っているかです。 位置指定道路は、指定を受けたときの図面のとおりの道であることが前提です。道の一部に物が置かれていたり、塀が出ていたり、形が変わっていたりすると、買い手が「指定どおりか」を気にすることがあります。区役所で図面をもらい、現地と見比べておくと安心です。

3つめは、道を廃止・変更する話が出ていないかです。 位置指定道路は、沿道の人の都合で簡単にやめたり、形を変えたりはできません。手続きの要件や必要な書類は、自治体ごとに運用が違います。売る前に近所で道の話が出ているなら、区の窓口で手続きを確かめてください。廃止や変更を前提にした売り出しは、買い手の不安を大きくします。

二項道路（2項道路）に面した土地で、売る前に確かめること

二項道路は、幅が足りないまま昔から使われてきた道を、建築基準法で「道路とみなす」と決めたものです。「2項道路」と書かれることもありますが、同じ意味です。この記事では、以降「二項道路」で統一します。

古い住宅街や、昔の街道沿いなどに多い道です。道路として扱われるので、建て替えはできます。ただし、将来その道を広げるために、建て替えのときに敷地を道の中心から後ろへ下げることが求められるのが原則です。これがセットバックです。

売却で引っかかるのは、この「後ろへ下がる」部分です。下がった分の敷地は、建物も塀も作れず、使える面積が減ります。買い手は、減ったあとの面積で土地を評価します。

売主が先にやっておきたいのは、次の3つです。

下がる距離の決め方や面積の計算、価格への響き方は、セットバックの後退距離の計算と売却価格への影響で数字の例つきで説明しています。この記事では、そこまで踏み込みません。「二項道路なら、後退の話が出る」と覚えておけば十分です。

二項道路が私道のときは、後退の話に加えて、位置指定道路と同じように持ち主と承諾の話も出てきます。二項道路だから公道とは限らない、という点を押さえてください。

私道が絡むときは、承諾と持分を先に整理する

位置指定道路でも二項道路でも、道が私道なら、買い手は「通行や工事で困らないか」を気にします。ここは売却の成否を左右する部分なので、道の種類とは切り離して、別に準備します。

確認することは、私道の持ち主と持分、通行と工事（道を掘ること）の承諾、道の維持費の負担の3つです。調べ方と書類の取り方は、私道の承諾書の取り方と売却の進め方に詳しく書いています。道の種類がはっきりした段階で、そちらに進んでください。

道の種類が分からないまま売りに出すとどうなるか

前の道の種類が分からないまま売りに出すと、話が途中で止まりやすくなります。止まる場所は、だいたい決まっています。

まず、買い手側の不動産会社が、道路の種類を調べます。そこで「二項道路なので後退が必要」「位置指定道路で、持ち主の承諾が要る」と分かると、条件の見直しや価格の再交渉が始まります。売主が先に知っていれば、最初から条件に織り込んだ価格で出せますが、あとから分かると、契約の直前に話が崩れることもあります。

道の種類が分かったら、土地がいくらくらいで売れそうか、複数の会社の査定額を並べてみると、相場の幅がつかめます。道の種類が価格に与える響き方も、会社ごとの見方の違いとして見えてきます。

よくある質問

Q. 位置指定道路は私道ですか？

はい、位置指定道路は私道の一種です。民間の人が持っている道を、行政が建築基準法上の道路として指定したものです。ただし、私道のすべてが位置指定道路ではありません。指定を受けていない私道もあります。持ち主は法務局で、指定の有無は区役所で、それぞれ確かめます。

Q. 二項道路と位置指定道路では、どちらが売りやすいですか？

どちらが売りやすいとは言い切れません。二項道路は、建て替え時に敷地が下がるぶん、使える面積が減ります。位置指定道路は、私道の持ち主や承諾の問題が絡みます。自分の土地でどちらの影響が大きいかは、道の幅、持分の有無、土地の形で変わります。売り方の選択肢を比べるときは、道路以外も含めて土地が売れない原因を見分ける方法も目安になります。

Q. 位置指定道路を廃止することはできますか？

手続きの要件や必要な書類は、自治体ごとに運用が違います。沿道の人の都合で簡単にできるものではありません。廃止すると、道に面していた各土地が道路に接していない状態になるおそれもあるため、慎重な判断が必要です。まずは区の窓口で、手続きの流れと必要な書類を確かめてください。

Q. 前の道の種類は、役所で教えてもらえますか？

多くの区役所で、建築指導課などの窓口で教えてもらえます。住所と地番を伝えるとスムーズです。手数料や日数、閲覧できる資料の範囲は区によって違うので、先に電話で聞いておくと確実です。

まとめ

• 前の道の種類は、現地では分かりません。区役所で、地番を伝えて「前面道路の種類」を聞きます。
• 位置指定道路は、行政に道として指定された私道です。売るときは、持ち主・持分・承諾と、指定した道の形が今も保たれているかが引っかかりどころになります。
• 二項道路は、幅が足りないまま昔から使われてきた道です。建て替え時に敷地が下がるため、使える面積が減ります。
• 私道の承諾や持分は、道の種類とは別に、先に整理しておきます。
• 種類が分からないまま売りに出すと、契約の直前に条件が崩れることがあります。調べた結果はメモに残しておきましょう。

前の道の種類を調べたあと、売り方の選択肢をどう比べるか迷う場合は、状況に合わせて一緒に整理します。