土地の名義が亡くなった祖父のままだったら｜相続人が増えているときの確かめ方と、売るまでの順番

実家の土地の登記簿を取ってみたら、名義が亡くなった祖父のままだった。父はすでに亡くなっている。そんな状況で、売ろうと思ったときに最初にぶつかるのは「誰の了解を取ればいいのか分からない」という壁です。

名義が変わらないまま時間がたつと、相続人は世代ごとに増えていきます。顔も知らない親戚が、売る話の当事者になっていることもあります。

この記事では、登記の手続きそのものではなく、その手前の「相続人を洗い出す作業」を、売る人の目線で整理します。登記の費用や義務化は別の記事に任せ、ここでは人探しの順番と、売れるかどうかの見立て方を扱います。

結論
名義が祖父のままの土地は、祖父の相続人全員の合意がなければ売れません。亡くなった相続人がいれば、その人の相続人も話し合いに加わります。
まず戸籍で「今、誰が権利を持っているか」を確かめ、全員に連絡がつくかを見ます。連絡がつかない人がいる場合は、専門家に相談する道があります。人数と手間を見たうえで、売る・手放すを決めるのが順番です。

祖父名義のままだと、なぜ相続人が増えるのか（数次相続）

祖父の相続の手続きが終わらないうちに相続人が亡くなると、その人の分は、さらにその人の相続人に引き継がれます。これを数次相続（すうじそうぞく）といいます。

たとえば祖父が亡くなり、祖母は先に亡くなっていて、子が3人（長男・次男・長女）だったとします。このとき土地は、3人の相続人が引き継ぐのが出発点です。

ここで長男が、手続きの前に亡くなったとします。長男には妻と子2人がいたとすると、長男が持つはずだった分は、長男の妻と子2人が引き継ぎます。祖父の土地について話し合う人は、次男、長女、長男の妻、長男の子2人、と増えていきます。

似た言葉に代襲相続があります。祖父より先に父が亡くなっていた場合は、孫が父の代わりに祖父の相続人になります。祖父より後に父が亡くなった場合が、数次相続です。

亡くなった順番が違うだけで、話し合いに加わる人の顔ぶれは変わります。代襲相続なら、父の妻（孫の母）は祖父の相続人になりません。数次相続なら、父の妻も加わります。どちらにあたるかは、亡くなった日を戸籍で確かめるしか分かりません。

なお、期限を過ぎた相続登記の扱いや、過料の話は相続登記の義務化と、売る前にやることで説明しています。この記事では触れません。

相続人を洗い出す順番｜戸籍と登記簿で「今の持ち主」を確かめる

最初にやるのは、登記簿で名義を確かめ、戸籍で相続人を洗い出すことです。順番を守ると、無駄な作業が減ります。

1. 登記事項証明書で、名義と地番を確かめる

土地の登記事項証明書は、法務局の窓口で、地番（土地ごとの登記上の番号）を伝えれば取れます。持ち主でなくても取れます。名義人が祖父で、他の人の名前が一切ないことをここで確かめます。

固定資産税の納税通知書が手元にあれば、地番が書かれています。名義人が亡くなっていても、税金は、1月1日に実際にその土地を持っている人（相続人）にかかる決まりです。通知書は、その相続人のうち誰かに毎年届いているはずです。届いている人は、今その土地を管理している人の手がかりになります。

23区では、区ではなく東京都が固定資産税を課税し、窓口は土地のある区の都税事務所です。通知書の送り先が分からないときに、都税事務所に問い合わせて教えてもらえるかは、個人情報の扱いにより変わるため、窓口で確かめてください。通知書が届き続けるわけと、都税事務所に出す書類は、親の名義のままの土地の固定資産税は誰が払うかにまとめています。

2. 戸籍は、亡くなった人ごとに、生まれてから亡くなるまで集める

祖父の相続人を確かめるには、祖父が生まれてから亡くなるまでの戸籍を、順にたどります。次に、祖父の子が祖父より後に亡くなっていれば、その人についても同じことをします。

戸籍は、本籍地の市区町村の窓口で請求できます。本籍が転々としていると、集める役所が何か所にもなります。2024年3月1日から、本籍地以外の市区町村の窓口でもまとめて請求できる制度（広域交付）が始まりました。ただし、請求できるのは、戸籍に載っている本人と、その配偶者・父母や祖父母・子や孫に限られます。兄弟姉妹やおじ・おばの分は、広域交付では請求できません。本籍地の窓口で、理由を説明して請求できる場合もあるので、窓口で確かめてください。

戸籍を集める費用や、司法書士・行政書士に頼んだときの報酬は、地域や事務所、戸籍の数によって変わります。市区町村の窓口と、頼みたい専門家に、見積もりを聞いてください。

3. 全員が見えたら、一覧にして持分を確かめる

戸籍がそろったら、「祖父→子→孫」の関係と、亡くなった日、今の相続人を1枚の図にします。これが「法定相続情報一覧図」です。図は自分で作って、戸籍と一緒に登記所（法務局）へ出します。登記所が戸籍と見比べて内容を確かめ、認証の文言をつけた写しを交付してくれます。登記や銀行の手続きで、戸籍の束の代わりに使える書類です。出した戸籍などの原本は返してもらえるので、取り直す必要はありません。

申し出は、専門家に頼まなくても、相続人本人ができます。祖父の相続人だった子がすでに亡くなっている場合、その子の相続人である孫も、不動産登記規則で申し出られる人に入っています。出す先は、祖父の本籍地か最後の住所地、申出人（あなた）の住所地、祖父名義の土地の所在地のうち、どれかを受け持つ登記所です。行きやすいところを選んで大丈夫です。

人に頼むこともできますが、頼める相手は法律で決まっています。親族か、弁護士・司法書士・土地家屋調査士・税理士・社会保険労務士・弁理士・海事代理士・行政書士の8つの資格の人です。不動産会社や知り合いに、代わりに出してもらうことはできません。戸籍を集めるところから任せたいなら、相続を扱っている司法書士か弁護士に相談するのが近道です。

添えるものは、前の節で集めた戸籍が中心になります。祖父の生まれてから亡くなるまでの戸籍、祖父の最後の住所が分かる書類、相続人の戸籍、そして孫の場合は「子の相続人の立場を引き継いだ」と分かる書類です。あわせて、申出人の本人確認ができる公的な証明書も要ります。人に任せるなら委任状も必要です。数次相続のとき、亡くなった人ごとに別々の一覧図を作るのかどうかは、規則に書かれていない登記所の運用です。申し出る前に、窓口か電話で確かめておくと、出し直しを防げます。

売る前に必要になる書類の全体像は、土地売却の必要書類の全体像にまとめています。

戸籍集めや相続関係の図づくりは、司法書士や行政書士が仕事として引き受ける分野です。当サイトが代わりにやることはできません。自分で進めるか、頼むかを決めるときの材料として読んでください。

4. 祖父名義のほかの土地が残っていないか、一覧で確かめる

手元の登記簿は、あくまで「いま売ろうとしている1筆」の分です。祖父が持っていた土地がほかにもないかは、別の方法で調べます。見落としたくないのは、家の前の私道の持分や、手元の書類に出てこない細い土地です。

私道の持分は、自分の土地の前の道が、複数の人の共有になっているときに出てきます。持分がないと、売るときに通行や工事の承諾書が必要になることがあります。この話は、私道持分がない土地を売るときの承諾書の取り方で説明しています。

調べる方法は2つあります。

法務局で取る「所有不動産記録証明」

法務省の案内では、請求できるのは、所有権の登記名義人本人と、その相続人などです。祖父の相続人であれば、亡くなった祖父の分を請求できます。請求先は全国の法務局で、管轄は問われません。窓口か郵送、またはオンラインで請求します。

相続人として請求するときは、相続人であることを示す書類が要ります。代理人に頼む場合は委任状も要ります。何を添えるかは、法務省が請求書の記載例（自然人の相続人用）と委任状の例を出しているので、それを見て、請求する法務局に確かめてください。手数料がかかり、請求の仕方によって額が違います。金額と、交付までの日数は、請求する法務局の案内で確かめてください。

孫の立場で、祖父の分と、亡くなった父の分のどちらまで請求できるかは、法務省の案内に書かれていません。出す前に窓口で聞いておくと、出し直しを防げます。

注意したいのは、一覧に出ない土地があることです。法務省の案内によると、次の土地は拾われません。

• 検索に使った氏名・住所が、登記簿に載っている氏名・住所と合っていない土地（祖父が引っ越す前の古い住所のまま登記が残っていると、新しい住所で検索しても出てこない）
• 所有権の登記がなく、土地の形や面積など「表示の登記」しかない土地
• 登記簿がコンピュータ化されていない土地
• 検索の時点で、まだ審査中の登記申請

同じ名前の別人の土地が、混ざって出ることもあります。請求書には、過去の氏名・住所を書き添える記載例が用意されています。古い住所での登記が疑われるときは、書き方を窓口で聞いてください。証明書は検索条件ごとに出るので、条件を変えて何通りか請求する形になることがあります。

私道の共有持分が、この一覧に出るかどうかは、法務省・法務局の案内では確かめられませんでした。「一覧に出なかったから、私道の持分はない」と考えるのは避けてください。祖父が私道の持分を持っていたかもしれないときは、一覧とは別に、家の前の道の登記簿も取って確かめます。窓口では、見本を見ながら、持分が載るかを聞いてみてください。

都税事務所で取る「名寄帳」

もう1つが名寄帳です。固定資産税の側の帳簿なので、登記簿とは別の角度から、祖父名義の土地を確かめる材料になります。ただし、相続人が請求できるのは、祖父が1月1日時点の固定資産税の納税義務者（登記簿の所有者）だった年の分に限られます。祖父が亡くなってから年数がたっていると、その年の分は取れないことがあります。

23区内の名寄帳は、土地のある区の都税事務所の窓口で見られます。郵送は、東京都主税局の郵送申請の案内に名寄帳が入っていて、「都税証明郵送受付センター」で受け付けています。相続人が請求するときは、本人確認の書類のほか、法定相続情報一覧図の写しか、祖父が亡くなったことが分かる除籍謄本などと相続人の戸籍謄本が要ると、主税局の案内にあります。名寄帳は、納税通知書の宛名の人の名前で探す仕組みです。通知書がいま誰宛てに届いているかで、探し方が変わるので、都税事務所で、どの名前で請求すればよいか聞いてください。

私道などの非課税の土地が、名寄帳に載るかどうかは、確かめられた公式の案内がありませんでした。納税通知書の明細は、課税される土地だけが並ぶので、通知書だけを見て「これで全部」と考えないほうが安全です。都税事務所の窓口で、非課税の土地も載るかを聞いてください。

名寄帳は、同じ区市の分しか並びません。祖父が別の区や市に土地を持っていたかもしれないときは、その区市ごとに請求します。

2つを突き合わせると、見落としが減ります。見つかった土地が増えれば、相続登記と遺産分割協議の対象も増えます。売る土地とあわせて、誰が取るかを話し合うことになります。

固定資産税を、いま誰が払っているのか、払う人を変えるにはどうするかは、前に挙げた親の名義のままの土地の固定資産税は誰が払うかにあります。ここで扱うのは「何を持っていたか」を調べるほうです。

売るには全員の合意が要る｜人数が増えると何が止まるのか

土地を売るには、祖父の相続人全員の協力が必要です。1人でも反対すれば、土地全体は売れません。

名義が祖父のままなので、売る前に、まず相続人の名義に変える登記が必要です。その際、全員で「誰がこの土地を取るか」を決める遺産分割協議（話し合い）をします。相続人が増えるほど、次のことが起きやすくなります。

• 署名・押印（実印）と印鑑証明書を、全員分そろえなければならない
• 遠方や海外に住む人がいると、書類のやりとりに時間がかかる
• 話し合いの途中で、さらに相続人が亡くなると、人数が増える
• 1人でも「売りたくない」「話し合いたくない」となると、止まる

買い手や不動産会社の目線で言えば、名義が祖父のままで、相続人が何人いるか分からない土地は、「いつ売れるか読めない土地」です。契約日から引き渡し日までに、全員の書類をそろえ切れるかが見えないためです。人探しを先に済ませておくと、売り出すときの信頼度が上がります。

売ると決めたときの名義の決め方は、売る前提の遺産分割協議書｜共有名義か代表者名義かで、お金で分ける考え方は相続した土地を売ってお金で分ける流れと注意点で説明しています。

なお、相続から長い年月がたった土地の遺産分割では、2023年4月1日の民法の改正で、分け方の基準が変わりました（詳しくは相続から10年たった未分割の実家）。相続開始から10年を過ぎた遺産分割では、原則として、生前にもらった財産や、介護などの貢献を考えて分ける方法は使えず、法定相続分で分けます。10年を過ぎる前に家庭裁判所に分割を請求していた場合などは例外です。

2023年4月より前に始まった相続にも、この考え方は及びますが、猶予があります。相続開始から10年か、改正の施行から5年（2028年春ごろ）の、遅いほうまでは従来どおりです。祖父の相続が何十年も前なら、この期限が近いことがあります。自分の場合にどうなるかは、司法書士か弁護士に確認してください。

相続人の1人に認知症などで判断が難しい人がいる場合は、そのままでは協議に参加できません。使う制度は成年後見と家族信託の使い分けで説明しています。

連絡の取れない相続人がいるとき｜選べる道

連絡先が分からない人がいても、すぐに「売れない」と決まるわけではありません。探し方と、探しても見つからないときの道があります。

まず、住所を調べて手紙を送る

戸籍には、住所は書かれていません。本籍地の市区町村が戸籍と一緒に備えている「戸籍の附票」を取ると、住所の履歴が分かることがあります。

附票を請求できるのは、本人とその配偶者、父母・祖父母、子・孫です。それ以外の人は、相続人として権利を行使するために必要だなど、理由を申し出て、市区町村が認めた場合に限られます。遠い親戚の分は、認められるかどうかが窓口の判断になるため、事前に確かめてください。

手紙を送るときは、いきなり「売る」という話から入らず、「祖父の名義の土地をどうするか、相談したい」と、事情を書くのが無難です。相手が相続の話を知らないこともあります。

探しても見つからないとき、拒まれたとき

住所の手がかりがない、手紙が戻ってくる、返事がない。こうしたときは、自分で抱え込まず、弁護士や司法書士に相談するのが現実的です。選べる道の例です。

どの道も、時間と費用がかかります。費用は、事案ごとに大きく違います。ここでは金額を書かないので、相談先で見積もりを聞いてください。

共有になった土地で、売却に応じない人がいるときの選択肢は、共有物分割請求の進み方にまとめています。

相続人に海外在住の人・未成年の人がいるとき｜登記の書類が変わるところ

海外に住む相続人には、印鑑証明書の代わりになる書類があります。未成年の相続人がいるときは、家庭裁判所の手続が先に入ります。どちらも、遺産分割の話し合いの前に、書類の取り方を知っておくと日程が読めます。

海外に住んでいる相続人がいるとき

遺産分割協議書をつけて相続登記をするときは、協議書に押した実印の印鑑証明書を、相続人全員分そろえるのが原則です。日本に住民登録がない人は、印鑑証明書が取れません。

法務省の案内では、外国に住んでいて印鑑証明書が取れない場合は、日本の領事が作った署名証明（サイン証明）を代わりに付けることが認められています。署名証明は、書類の署名が本人のものであることを、大使館や領事館の担当者が証明するものです。在外公館から遠いなど、領事の証明を取りにくいときは、現地の公証人が作った署名証明でも認められるとされています。

署名証明をどこで、どんな手順で取るか（本人が在外公館に出向く必要があるか、郵送でよいか）は、法務省の案内には書かれていません。外務省と、相続人が住む国の在外公館の案内で、先に確かめてください。協議書を海外に送り、署名して戻してもらうまでの往復の日数は、売る日程に入れてください。

住所を示す書類も変わります。日本に住所がないので、住民票は取れません。代わりに、在外公館が出す在留証明などが候補になりますが、登記でどの書類が使えるか、取るのにどんな条件があるかは、この記事では確かめられていません。登記を頼む司法書士か法務局に、先に聞いてください。国籍が外国になっている相続人は、取る書類が変わるため、司法書士に相談してください。

未成年の相続人がいるとき

数次相続では、亡くなった人の子や孫に、未成年の人が入ることがあります。未成年の人は、自分では遺産分割の話し合いに加われません。ふつうは親権者（親）が代わりに参加します。

ただし、親も同じ相続の相続人であるときは、親と子の取り分が競い合う形になります。裁判所の案内では、たとえば父が亡くなり、母と未成年の子が遺産分割をする場合が、この例です。このとき親は子の代理人になれず、家庭裁判所に、子のための特別代理人を選んでもらう必要があります。民法の「利益相反行為」の規定がもとです。子が2人以上いて、その間でも取り分がぶつかるときは、一方のために別に特別代理人が要ります。

申立てには、遺産分割協議書の案などをつけます。つまり、協議の中身を先に決めたうえで、裁判所に出す流れになります。売る前提の分け方（土地を誰が取り、売ったお金をどう分けるか）も、案に反映させることになります。案の内容は、家庭裁判所が見ます。

売る日程には、この手続の期間が加わります。期間は家庭裁判所や事案によって違うので、申立先の家庭裁判所に聞いてください。

線引きもお伝えします。特別代理人の選任の申立てや、遺産分割協議書の案の作成は、司法書士や弁護士の仕事です。当サイトでは、「こういう場面で必要になる」ところまでを説明します。未成年の人が持分を持ったまま土地を売る場合の手続も、事案で変わるため、先に専門家へ確認してください。

人数と手間を見て、売るか手放すかを決める

相続人の人数と、土地の見込みの価値を並べて、手間に見合うかを見ます。ここまで調べたら、売るかどうかの判断材料がそろっています。

土地の価値が高く、相続人の数が数人なら、手間をかけても売る価値があります。逆に、価値が低い土地に、数十人の合意が要る場合は、売る以外の選択肢も比べたほうがいいことがあります。

売る以外の道には、国に引き取ってもらう制度（相続土地国庫帰属制度）や、いらない土地を相続したときの比較があります。ただし、条件があり、誰にでも使えるわけではありません。

売ると決めたら、売却の全体の流れは相続した土地を売る流れと税金に書いています。

専門家の選び方や、どの悩みでどこに相談するかは、名義・税金・境界・法律の専門家ごとの相談先で整理しています。

売る前提で、人探しの手間を見積もる段階では、土地の相場の幅も知っておくと判断しやすくなります。

よくある質問

Q. 祖父の名義のままでも、土地を売ることはできますか？

名義を変えないまま売ることはできません。先に、相続人の名義に変える登記が必要です。その前に、祖父の相続人全員で、誰が土地を取るかを決める話し合いが要ります。手続きの内容は、相続登記の義務化と、売る前にやることを見てください。

Q. 相続人のうち、1人だけ連絡が取れません。その人を外して進められますか？

外して進めることはできません。連絡がつかない相続人がいても、遺産分割には全員が必要です。住所を調べて手紙を送るか、見つからなければ弁護士や司法書士に相談してください。家庭裁判所を通す手続きもあります。

Q. 祖父の土地の相続人が、何十人にもなっていることはありますか？

あります。世代が重なるほど、相続人は増えます。ただ、実際の人数は戸籍をたどらないと分かりません。人数と土地の価値を比べて、売るか、ほかの道を選ぶかを決める判断材料になります。

Q. 戸籍を集めるのは、自分でできますか？

自分で請求できる戸籍は、自分の親族のものです。本籍地が遠い、戸籍の数が多い、といった場合は、司法書士や行政書士が代行している例があります。費用は事務所と戸籍の数によって違うため、見積もりを取ってください。

まとめ

• 名義が祖父のままの土地は、祖父の相続人全員の合意がないと売れません。亡くなった相続人がいれば、その人の相続人も加わります。
• 最初にやるのは、登記事項証明書で名義を確かめ、戸籍で相続人を洗い出すことです。
• 連絡のつかない人がいても、手紙・専門家・家庭裁判所の手続きなど、選べる道があります。
• 人数と土地の価値を並べて、手間に見合うかを見てから、売る・手放すを決めます。
• 戸籍集め・交渉・調停は司法書士や弁護士の分野です。当サイトでは相談先の整理までを扱います。

登記や売却の手続きの流れに進む前に、相続人の洗い出しと、売る方針の整理から始めたい方は、手順を一緒に整理します。