更地にすると固定資産税はどうなる？解体と売却の時期の決め方

古い家を壊して更地にすると、固定資産税が上がると聞いた。でも、いつ壊せばいいのか、壊してから売れるまでの間はどうなるのか。そこがよく分からず、解体の日が決められない方は多いと思います。

この記事は、税額の計算ではなく、「いつ壊して、いつ売るか」の時期を決めるための整理です。税の負担が変わる区切りの日、更地のまま持ち続けると起きること、先に壊す・買主が決まってから壊す・古家付きのまま売るという順番の違いを説明します。

結論
固定資産税の扱いは、毎年1月1日の土地の状態で決まります。壊す時期は、税の都合だけで決めず、「いつ売れそうか」と合わせて決めるのが基本です。
売れる時期が読めないときは、先に壊さず、古家付きのまま売り出して反応を見る。買主が決まってから壊す順番もあります。ご自分の土地の税額は、納税通知書と区役所・都税事務所の窓口で確かめてください。

税の負担が変わる区切りは、毎年1月1日

答えを先に書くと、前の年の12月31日に家が建っていても、1月1日に更地なら、その年は更地として扱われます。年の途中で壊しても、売っても、その年の扱いは1月1日の状態で決まるからです。

カレンダーで考えてみます。11月に家を壊したとします。その年の1月1日には家が建っていたので、その年の分は家がある状態のまま。ところが、次の1月1日には更地になっているので、翌年の分から更地として扱われます。

反対に、年が明けてすぐ（1月2日など）に壊すと、その年の1月1日にはまだ家が建っていたことになります。同じ家を壊すのでも、年内か年明けかで、次の1年の負担が分かれることがあるわけです。解体の工事を12月に入れるか、1月に入れるかで迷うのは、このためです。

なお、「家が建っていると税の負担が軽くなる仕組み」そのものの説明は、この記事では短くとどめます。住宅用地の特例の中身と、古家付きのまま売るか壊すかの比べ方は、古家付き土地の売却で詳しく扱っています。ここは「いつ」に絞ります。

更地にすると負担はどうなる？売れるまで持ち続けると起きること

ここも向きだけを押さえます。家を壊して更地になると、土地にかかる税の負担は重くなる向きに動きます。そのかわり、建物にかかっていた分はなくなります。

重くなる幅は、土地の評価額や広さ、自治体の運用で変わります。「何倍になる」という言い方を見かけますが、土地ごとに違うため、この記事では倍率も金額も書きません。

問題は、壊したあとです。壊してから買主が決まるまでの間は、更地のままの税を売主が払い続けます。起きやすいのは、次のようなことです。

• 1月1日をまたぐたびに、更地としての扱いで税がかかる。売れるのが遅れるほど、その回数が増える
• 草が伸びる、ごみを捨てられるなど、空き地の管理が要る。近所から連絡が来ることもある
• 一度壊した家は、元に戻せない

最後の点は大切です。建て替えできない土地（再建築不可）は、壊すと新しい家を建てられなくなることがあります。調べ方は再建築不可の土地を売る方法と接道義務の基本と、道路に接していない土地の売り方で説明しています。壊す前に、区役所の建築指導課などで、地番を伝えて確かめてください。

売るときは、1月1日をまたいだ年の税を、売主と買主で日割りで分ける（精算する）のが一般的です。ただ、精算できるのは売れたあと。売れる前の分は、売主の持ち出しです。精算のしかたは土地売却の税金と費用にも書いています。

解体と売却の順番は3通り｜どれを選ぶか

順番は、大きく分けて3つ。どれが正解ということはなく、「いつ売れそうか」で選びます。

先に壊すのは、売り出す前から更地にしておく順番です。土地の広さや形が伝わりやすい反面、買主が決まるまでは税も管理も売主の持ち出しで、解体費用も先に出します。費用の見方は木造の解体費用にまとめています。

買主が決まってから壊すのは、売買の契約を結び、引き渡しまでに売主が建物を壊して更地で渡す形です。更地を持つ期間がほとんどないので、先に壊す順番の心配（税と管理）を避けられます。その代わり、契約のあとで話が流れたときの扱い、工事が引き渡しに間に合わなかったときの扱いなど、決めておくことが増えます。契約書の内容は、不動産会社に確かめながら進めてください。

古家付きのまま売るのは、売主は何もせず、買主が壊す前提で売る形です。買主は解体費用を見込んで価格を出すことが多く、価格の交渉で調整されます。建売業者が土地を仕入れるときの見方は、建売業者に土地を売るにはに書いています。

売る時期が読めないときは、どちらに倒すか

売る時期がはっきりしないなら、先に壊さず、古家付きのまま売り出して反応を見るほうに倒すのが無難です。理由は3つあります。

• 壊さなければ、更地の税と管理の負担が始まらない
• 壊したあとは戻せないが、壊さなければ、あとからいつでも壊せる
• 買主が決まったときに、「買主が決まってから壊す」にも「古家付きのまま売る」にも進める

ただし、先に壊したほうが話が早いこともあります。

最後の控除は、要件が細かく、改正も入っています。使えるかどうかは、相続した空き家を売るときの控除で考え方を確かめたうえで、税務署か税理士に確認してください。また、老朽化した建物を壊すときに区の助成が使えることがあります。制度によっては、申請の順番や時期が決まっていて、工事の契約を先にすると使えなくなるおそれがあります。探し方は東京23区の解体助成金・補助金まとめで説明しています。

狭小地・旗竿地は、壊す費用と工期が読みにくい点にも気をつけてください。重機が敷地に入れないと、手作業が増えて、費用も工期も延びやすくなります。「12月に頼めば年内に更地になる」と思っていたのに、年を越してしまうこともあります。1月1日をまたぐかどうかが変わるので、工期は見積もりの段階で聞いておきましょう。

壊したあとは、登記簿に残る建物の記録を消す手続き（建物滅失登記）も要ります。売る前に済ませておかないと、決済の日程に響くおそれがあります。手順は建物滅失登記とはで説明しています。

壊す費用と工期の幅を、複数の業者の見積もりで並べておくと、1月1日との位置関係を考えやすくなります。

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ご自分の土地の税額は、どこで確かめるか

この記事では、税額も倍率も書いていません。税の扱いは自治体ごとに運用が違い、改正もあるからです。ご自分の土地の税額は、毎年届く納税通知書と、区役所の税の窓口で確かめてください。

1. 手元の納税通知書を出し、土地の所在地や課税の内訳が載っている欄を見る
2. 土地の地番を控える
3. 区役所の税の窓口、または土地を管轄する都税事務所に連絡する。どちらの窓口が担当かは、納税通知書の送り主（発行元）か、区役所の代表窓口で聞くと早い
4. 「今の建物を壊して更地にしたら、土地の税の扱いはどう変わるか」「壊す日によって、その年の扱いは変わるか」を聞く

税の扱いが分かったら、壊すかどうかを、売却の見通しと並べて決めます。迷うときは、複数の解体業者の見積もりを比べて、費用と工期の幅をつかむところから始めると、決めやすくなります。

壊すかどうかを決める前に、複数の解体業者の見積もりを並べて、費用と工期を比べておくと安心です。

よくある質問

Q. 更地にすると、固定資産税はいくら上がりますか？

土地ごとに違うため、ここで金額や倍率は言えません。土地の評価額や広さ、自治体の扱いで変わります。上がる向きだという点だけ押さえて、金額は納税通知書と、区役所・都税事務所の窓口で確かめてください。

Q. 12月に壊すのと、年明けに壊すのでは、どちらが得ですか？

その年の扱いは1月1日の状態で決まるので、年明けに壊せば、その年の分は家がある状態で決まります。ただ、得かどうかは、売る時期や工事の都合も含めて決まります。税だけで決めず、売却の予定と合わせて考えてください。

Q. 壊したあと、売れるまでの管理はどうすればよいですか？

草刈りやごみの管理は、売主の役目です。遠方に住んでいる場合は、管理を頼める業者や、地元の不動産会社に相談する方法もあります。管理の負担を考えると、買主が決まってから壊す順番が合う場合もあります。

Q. 買主から「壊してから渡して」と言われたら？

売買の契約を結んだあと、引き渡しまでに壊す形にするのが、売主の負担が少ない進め方です。契約の前に壊してしまうと、話が流れたときに、更地の税と管理だけが残ります。契約書の内容は、不動産会社に確かめてから進めてください。

まとめ

• 固定資産税の扱いは、毎年1月1日の土地の状態で決まる。壊す日が年内か年明けかで、次の1年の負担が分かれることがある
• 更地にすると、土地の税の負担は重くなる向きに動く。金額や倍率は土地ごとに違うので、納税通知書と窓口で確かめる
• 壊してから売れるまでの間は、更地の税と管理が売主の持ち出しになる。建て替えできない土地は、壊すと戻せない
• 順番は3通り。先に壊す、買主が決まってから壊す、古家付きのまま売る。時期が読めないなら、古家付きのまま売り出すほうに倒す
• 壊したら、売る前に建物の登記を消す手続き（建物滅失登記）も済ませる

壊す時期や売り方の順番を、建て替えできるかの確認も含めて、一緒に整理します。