旗竿地が売れない理由と売り方｜通路の幅で決まる評価

旗竿地（はたざおち）を相続した方や、建て替えをあきらめて手放そうと考えている方は、「旗竿地は売れないのでは」と不安に思うかもしれません。四角い土地に比べて、買い手が気にする点が多いのは確かです。ただ、条件さえ満たしていれば、旗竿地も売買の対象になります。

旗竿地は、道路から細い通路を通って奥の敷地に入る形の土地です。旗竿地の売却がうまくいくかどうかは、この通路の幅と長さでほぼ決まります。この記事では、通路のルール、旗竿地が売れないと言われる理由、売る前に測っておく所、高く売るための売り先の選び方を順に説明します。

結論
旗竿地は、通路部分の幅が接道義務と東京都の条例を満たしていれば、新しい家を建てられる土地として売り出せます。
「旗竿地は売れない」と言われるのは、建物の制限・駐車のしにくさ・日当たり・工事費など、価格が下がりやすい理由が重なっているからです。
通路の実際の幅を測ったうえで、建売業者・隣地の方など、旗竿地を評価できる相手に売るのが基本です。

旗竿地とは？通路（竿）の幅と長さのルール

旗竿地のルールで大事なのは、通路（竿）の幅です。一番狭い所で2m以上が、家を建てるための最低ラインです。東京都では、通路が長いと、さらに広い幅が求められます。

形は、竿の先に旗が付いたような土地です。家を建てるのは奥の「旗」の部分。道路に出るための細い通路が「竿」の部分です。

建築基準法の接道義務（2m）

家を建てる土地は、法律で決められた道路に2m以上接していないといけません。これを接道義務といいます（建築基準法の接道の規定）。

旗竿地で道路に接しているのは、竿の部分だけです。竿の幅が2mに満たないと、原則として新しい家は建てられません。これが「旗竿地は売れない」と言われる一番の理由です。このルールの中身は、道路に2m接していない土地の扱いでくわしく書いています。

東京都建築安全条例の路地状敷地の規定

東京都では、もう一段厳しいルールがあります。東京都建築安全条例が、竿の長さに応じて必要な幅を決めています。一般的な戸建て住宅の目安は、次の表のとおりです。

延べ面積が200㎡を超える大きな建物や、店舗・共同住宅などの特殊建築物を建てる場合は、必要な幅がさらに厳しくなることがあります（東京都建築安全条例）。区役所の建築指導課で確認しましょう。

竿の幅が4m未満だと、3階建て以上の建物には、耐火・準耐火などの構造の条件が付きます。狭い土地で木造3階建てを考える買い手には、建築費に響く大事な点です。

図面の数字ではなく、実際に現地で竿の幅をどこで測るか、通路部分の境界や越境をどう見るかは、測量の専門メディアの旗竿地を現地で見るときのポイントが詳しいです。

旗竿地が売れない・価格が下がると言われる4つの理由

旗竿地は、同じ地域の四角い土地と比べて、価格が下がる場合があります。下がり方は決まった数字ではなく、竿の幅・長さ、旗部分の広さ、周りの需要によって変わります。

価格に響く理由は、主に次の4つです。

1. 建てられる建物に制限がある

竿の幅や長さによって、建物の大きさや構造に条件が付きます。竿の部分は敷地面積には入りますが、家は建てられません。面積のわりに、家を置ける所が小さくなるわけです。

2. 車を停めにくい

竿の幅が2m程度だと、車は入っても乗り降りがしにくくなります。駐車場が欲しい買い手には選ばれにくいでしょう。反対に、竿が広くて縦に2台停められるような旗竿地は、評価が上がることもあります。

竿の入り口に歩道があるとき：歩道の切り下げ

竿の入り口が歩道に面していて、縁石（歩道と車道の段差）が高いままだと、車を乗り入れにくくなります。その段差を下げる工事を、歩道の切り下げといいます。道路管理者の承認を受けたうえで、工事は沿道の人が自分でお金を出して行うのが、東京都の案内に書かれている流れです。

承認を出すのは道路を管理している役所なので、まず前の道が区道か都道かを確かめます。区道なら区役所の道路を管理する担当課、都道なら東京都の建設事務所の管理課が窓口です。区の課の名前は区で違います。文京区は土木部管理課、杉並区は土木管理課（相談は土木事務所）と案内されていました。ほかの区は、編集部では確かめていません。区役所に「歩道の切り下げの申請はどこですか」と聞いてください。

東京都の案内では、新しく切り下げるときの申請者は、車庫などの所有者とされています。売る前に売主が工事をしておくかどうかは、売り出す会社に相談して決めましょう。

売る側にとっては、買い手の駐車計画に関わる点です。次の2つを調べて、売り出すときに伝えておくと話が早くなります。

• すでに切り下げ済みか（現地で、縁石が下がっているかを見る）
• 切り下げ済みでないとき、その場所に切り下げができそうか（東京都の案内には、交差点や横断歩道、バス停の近くなど、設けられない位置の決まりがあります。区道は区に聞いてください）

工事の費用は、場所と幅で変わります。額は書けませんので、買い手が工事を考えるときは窓口で事前に相談してもらいましょう。

3. 日当たりや風通しが周りの建物に左右される

旗の部分は、周りを隣の家に囲まれている場合があります。日当たりや眺めは、周りの建ち方しだい。その代わり、道路から離れているので静かで、人目も気になりにくい。これは旗竿地ならではの長所です。

4. 解体・建築工事の費用がかかりやすい

竿が細いと、重機やトラックが奥まで入れません。古家の解体も新築の工事も、手作業や小さな機械が増えます。そのぶん費用が上がりやすく、買い手は工事費の上乗せ分を土地の価格から差し引いて考えます。

何割ほど下がるかは、編集部で確かめられていないため、この記事では書いていません。会社によって見方も違います。

買い手が実際にどこで後悔しやすいのかは、旗竿地を買った人が後悔する点で、売る側の目線から整理しています。

売る前に確認しておきたい5つのこと

旗竿地は、事前の調べ方で価格と売れやすさが変わります。特に大事なのは、竿の一番狭い所の実際の幅です。

道路の種類は、区役所の建築指導課で聞けます。住所と地番を伝え、「前の道は建築基準法上の道路ですか」と聞けば答えてもらえます。公図や住宅地図のコピーがあると話が早いでしょう。竿部分の登記は、法務局で登記事項証明書を取って確かめます。竿の部分が私道になっていて、持分がない・共有になっている場合は、私道持分なしの土地は売れる？も合わせて確認してください。

境界のはっきりさせ方は、確定測量の流れと費用を参考にしてください。誰に相談すればよいか迷う場合は、旗竿地・再建築不可の土地はどこから相談するかで窓口ごとの違いを整理しています。

旗竿地が建て替えできるか、役所で何を聞けばいいか分からない場合は、調べる順番を一緒に整理します。

旗竿地を売るときの売り先の選び方

高く売るコツは、旗竿地を評価できる相手を選ぶことです。建売業者や隣の土地の持ち主は、一般の買い手とは違う目で旗竿地を見てくれます。

旗竿地を評価できる相手に売る

旗竿地は、買い手によって評価が大きく変わります。個人の買い手は、住宅ローンや駐車場のことを気にします。建売業者は「どんな家が何棟建つか」で価格を決めます。業者がどこを見ているかは、建売業者が買う土地・買わない土地の違いで説明しています。

買い手の住宅ローンで話が止まらないようにする

個人の買い手に売るなら、買い手が住宅ローンを組めるかどうかが、売れるかどうかを左右します。ローンの審査は、買い手の収入や勤め先だけでなく、買う土地と建物を担保（返せなくなったときの備え）として、金融機関がどう見るかでも決まるからです。

旗竿地だから通りにくいのか、編集部では確かめられていません。審査の中身は金融機関が決めるもので、各行の基準も、編集部では確かめていません。

売る側にできるのは、聞かれたときに出せる資料を、手元に探しておくことまでです。どの資料を求められるかは、金融機関と買い手の事情で変わります。測量や書類の取り直しには費用と時間がかかるので、先回りして全部そろえる必要はありません。まずは、すでに持っているものを探してみてください。

• 測量図や境界の確認書（境界がどこかを確かめた書類）
• 建築確認済証や検査済証のコピー（建物が、確認を受けた図面どおりに建ったことを示す書類）
• 竿の一番狭い所の幅を測った記録（測ってある場合）
• 前の道の種類（区役所の建築指導課で聞いた内容）

ない書類を新しく作るかどうかは、売り出す会社に聞いてから決めましょう。
買い手が「ローンが通るか分からない」と迷ったら、売り出す会社を通して、どの金融機関に事前に相談できるかを聞いてもらいます。売買契約のあとにローンが通らなかったときの扱いは、契約後に買主が解除を言ってきたときで整理しています。

隣地の所有者に声をかける

隣の人にとっては、旗竿地を合わせると自分の土地が広くなり、形も良くなることがあります。そのため、一般の市場より高く評価してくれる場合があります。ただ、ご近所との価格の話はこじれやすいもの。声をかける前に、こちらで確かめておくことがあります。

• 名義：登記簿の名義人は、いま売ろうとしている人本人か。亡くなった親のままなら、先に相続登記が必要です（相続登記の期限と進め方）。共有名義なら、全員の同意が要ります
• ローンの残り：抵当権（ローンの担保）が付いたままだと、その分を片づけないと渡せません（抵当権抹消の順番）
• 境界：隣とのあいだで、境界の位置をそろえて確認しているか。ここが曖昧だと、価格の話より先に境界でもめます
• 竿の使われ方：隣の家の人が、竿の通路を通っていないか。通行や配管の取り決めがあるかも、あわせて確認します（旗竿地の通路を通る権利の調べ方）
• 売る範囲：旗竿地を丸ごと売るのか、竿の一部だけを渡すのか。竿の一部を渡すと、残った竿の幅が足りなくなるおそれがあります。分ける前に、区役所の建築指導課で確かめてください

価格の話では、根拠のない金額を口にしないほうが安全です。不動産会社の査定や、近くの取引の例など、第三者の数字を手元に置いてから話します。一度の話し合いで決めようとせず、持ち帰って考えてもらう時間をとりましょう。決まった内容は、口約束で終わらせず書面に残します。

親族や隣に安く売るとき：贈与とみなされることがある

身内や隣の人に、相場よりかなり安い値段で売る場合は、売買ではなく贈与とみなされて、買った側に贈与税がかかることがあります。国税庁のタックスアンサー「個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」には、財産の時価と支払った代金との差額が、贈与により取得したものとみなされる、と書かれています。土地の時価は、通常の取引価額が基準です。「著しく低い」かどうかは、個々の具体的な事案で判断する、とも書かれています。

どのくらい安いと「著しく低い」にあたるのか、税額がいくらになるのかは、土地の条件で変わるため、この記事では書きません。値段を決める前に、税理士か管轄の税務署に相談してください。売買契約の前に聞いておくのが、いちばん安全です。

竿の幅を広げる、または隣地と一緒に売る

竿の幅が足りないときは、隣から細長い土地を買う、借りるといった方法を考える余地があります。借りるだけで条件を満たすと見てもらえるかは、区役所の建築指導課で確かめてください。隣地と同時に売り出して、ひとつの土地としてまとめて売る方法（一体売却）もあります。どちらも、隣の方の協力があってこその方法です。

隣と話を進める順番の例です。編集部で整理したもので、決まった手順ではありません。

境界の確定や、土地を分ける分筆の手続きが要るときは、土地家屋調査士に頼みます。費用の見方は分筆して売るときの費用と手順にまとめました。

片方だけ売る場合と、一体で売る場合の違いを、考え方として整理しました。自分の土地で当てはまるかは、役所や不動産会社に聞いて確かめてください。

一体で売ると形が良くなるかどうかは、隣の土地の形と、道路への接し方しだいです。隣を足しても条件が変わらないなら、一体にする意味は薄くなります。先に、不動産会社に「一体なら建てられる建物が変わるか」を聞いてみるとよいでしょう。

売却先ごとの特徴

早く現金にしたい、古家や荷物が多いといった場合は、買取業者も選択肢です。ただし、仲介で売るより価格は低くなりやすいと考えておきましょう。狭小地の買取そのもののしくみは、狭小地の買取とは？で仲介との違いをまとめています。

どこに売るのがよいかは、土地の条件で変わります。いくつかの方法で査定を取り、比べてから決めるのが確実です。査定で見られる点は、査定額に差が出る7つのポイントにまとめました。

竿の幅や建てられる建物の条件が確かめられたら、複数の会社の査定額を比べてみましょう。旗竿地は会社によって評価の差が出やすい土地です。

よくある質問

Q. 旗竿地は住宅ローンが通りにくいのですか？

旗竿地だからローンが通りにくいのかどうかは、編集部では確かめられていません。審査は、買い手の収入と、買う土地・建物の両方を見て、金融機関が決めます。各行の基準も、編集部では確かめていません。

売る側は、聞かれたときに出せる資料（測量図、境界の確認書、建築確認済証や検査済証、前の道の種類）を、手元に探しておきましょう。新しく作るかどうかは、売り出す会社に聞いてから決めてください。どの金融機関なら使えそうかも、売り出す会社に聞けます。くわしくは、売り先の選び方の節に書きました。

Q. 竿の幅が1.9mしかありません。売れますか？

原則として新しい家が建てられない「再建築不可」の土地になります。売れないわけではありませんが、買い手が限られ、価格は大きく下がります。隣から土地の一部を買う・借りるといった方法もあります。くわしくは再建築不可の土地・家を売る方法をご覧ください。通路すら自分の土地ではない「袋地」の場合は、袋地の売り方と通行の権利を参考にしてください。

Q. 竿の部分が隣の家との共有になっています。問題はありますか？

共有の通路でも、接道の条件を満たしていれば建築はできます。ただ、共有者との間で通行や工事のルールが決まっていないと、買い手は不安を感じます。覚書などの取り決めがあるか、確認しておきましょう。

Q. 旗竿地は価格がどのくらい下がりますか？

四角い土地より下がるかどうか、下がるならどのくらいかは、土地の条件しだいです。竿の幅・長さ、旗部分の広さ、周辺の需要で差が出ます。何割下がるという数字は、編集部では確かめられていません。目安を知りたいときは、複数の会社に査定を依頼し、出てきた金額の幅を比べるのが確実です。

Q. 古家は解体してから売るべきですか？

旗竿地は解体費が高くなりやすい土地です。まずは古家付きのまま査定を取り、解体した場合と比べてみてください。古家付きのまま買う建売業者や買取業者もいます。

まとめ

• 旗竿地は、竿の幅が接道義務（2m以上）と東京都建築安全条例の幅を満たせば、新しい家を建てられる土地として売り出せます。「売れない」と決まっているわけではありません。
• 竿の幅が4m未満だと、3階建てには耐火・準耐火などの構造の条件が付きます。
• 価格に響きやすい理由は、建物の制限・駐車・日当たり・工事費の4つ。どれがどのくらい効くかは、土地ごとに違います。
• 売る前に、竿の実際の幅と長さ、道路の種類、権利関係、境界を確認しましょう。
• 建売業者や隣地の所有者など、旗竿地を評価できる相手に売ることが高く売る近道です。

旗竿地を誰に売るのがよいか迷っている場合は、売り先ごとの進め方を一緒に比べてみましょう。

出典：国税庁タックスアンサー No.4423「個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」（令和8年4月1日現在法令等）／東京都第五建設事務所「道路工事（自費工事）施行承認手続き」（令和3年10月、1・4・6ページ）／文京区「道路工事施行承認申請の手続きについて」（2023年3月30日更新）／杉並区「道路工事施行承認申請の手引き」（全3ページ）