既存不適格建築物とは？建ぺい率・容積率オーバーの家の売り方

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「この家、容積率オーバーですね」。査定や住宅診断でそう言われて、初めて聞く言葉に戸惑った方もいるでしょう。売れるのか、住宅ローンは組めるのか、気になりますよね。

建ぺい率や容積率を超えている家には、実は2つの種類があります。建てた後にルールが変わっただけの「既存不適格建築物」と、最初から法律に合っていない「違反建築物」です。どちらに当たるかで、売り方はかなり変わってきます。この記事では、両者の見分け方と、売るときに気をつけたいこと、売り方の選択肢を順番に説明します。

結論
建てた当時は合法で、その後の法改正や都市計画の変更で合わなくなった家が「既存不適格建築物」です。違法ではありません。
無断の増築などで最初から合っていない「違反建築物」とは別物で、住み続けることはできます。ただし建て替えると今より小さくなることが多く、住宅ローンの審査にも影響します。
検査済証や区役所の記録で当時の状態を確認したうえで、古家付き土地・中古住宅・買取から売り方を選びましょう。

既存不適格建築物とは？違反建築物との違い

既存不適格建築物とは、建てた当時は合法だったのに、その後のルール変更で今の基準に合わなくなった建物のことです。分かれ目は、建てた当時に適法だったかどうか。ここさえ押さえれば、違反建築物と混同することはありません。

先に用語を確認しておきます。建ぺい率は、敷地の面積に対して建物を建てられる面積の割合。容積率は、敷地の面積に対する延べ床面積の割合です。どちらも用途地域ごとに、都市計画で数字が決まっています。

買い取る会社の担当者が容積率オーバーの土地を見るとき、最初に確かめるのは「建てた当時からオーバーしていたのか、後からルールが変わったのか」です。同じ「オーバー」でも、この一点で査定の出し方が変わってきます。既存不適格建築物になる理由と、違反建築物になる例を、それぞれ見ていきましょう。

既存不適格建築物になる主な理由

よくあるのは、都市計画の見直しで建ぺい率・容積率が引き下げられたケースです。高度地区や防火地域が新しく指定された場合も当てはまります。前面道路の幅で容積率を制限するルールに合わなくなった、というケースもあります。都市計画では、将来道路になる予定の土地が決まっていることもあり、その売り方は都市計画道路の予定地の売り方と確認先で整理しています。

違反建築物になる主な例

• 建築確認を取らずに増築した（2階に部屋を増やした、ベランダを部屋にしたなど）
• 車庫や物置として確認を取った部分を、部屋に変えた
• 確認の図面と違う大きさで建てた

自分の家が既存不適格建築物か調べる方法

一番の手がかりは、検査済証です。見当たらなくても、区役所で記録を調べられることがあります。順番に確認していきましょう。

区役所の窓口では、住所と地番、建てたおおよその年を伝えると話が早く進みます。記録を見れば、確認や検査を受けたかどうかが分かります。窓口の名前（建築指導課など）や記録が残る年数は、区によって違います。まず区役所の代表電話で「建築計画概要書を見たい」と伝えれば、担当の課に回してもらえます。

登記の床面積が確認の記録より大きいなら、確認の後に増築した可能性があります。逆に、増築したのに登記していない場合もあるので、現地の様子とあわせて見てください。既存不適格建築物かどうかは、建てた当時の建ぺい率・容積率と比べて判断します。判断が難しいときは、建築士に調査を頼むのが確実です。

検査済証がない場合の調査

検査済証がない建物について、国土交通省は建築士や指定確認検査機関が図面と現地を調べ、報告書にまとめる調査手順を定めています。増築・改築・大規模な修繕をする際、建築基準法にどこまで合っているかを調べる方法として使われています。調査結果は、買い手や金融機関への説明資料として使える場合があります。

ただ、図面が残っていない、壁の中が確認できないといった場合は、調査が難しいこともあります。費用もかかるので、売却価格への効果と比べて決めましょう。

容積率オーバーの家がどちらに当たるか、区役所でどう調べるか迷ったら、調べる手順を一緒に確認します。

既存不適格建築物を売るときに注意したいこと

買い手が気にするのは、ローンが使えるか、建て替えたらどれくらいの家になるか、の2点です。どちらも正直に説明することが、トラブルを防ぐ一番の方法です。

買い手の住宅ローン

金融機関は、担保になる建物が法律に合っているかを重く見ます。違反建築物だと住宅ローンが使えず、現金で買える人に限られることが多くなります。既存不適格建築物でも、金融機関によっては評価が下がります。

建て替えると今より小さくなる

既存不適格建築物を建て替えるときは、今のルールに合わせる必要があります。つまり、今より小さい家しか建てられないことがあるのです。買い手は、この点を価格に反映させます。

増改築にも条件がある

既存不適格の建物を大きく増改築する場合、原則は建物全体を今の基準に合わせなければなりません。ただし建築基準法の既存不適格の緩和の規定には、増改築の特例があります（国土交通省「既存建築物の緩和措置に関する解説集」）。条件を満たせば、既存部分は今のままで、増築する部分だけ基準に合わせれば済むこともあります。ただし、どこまで増やせるかは増築の内容によって細かく変わります。区役所の建築指導課か建築士に、増築できる範囲を具体的に確認してください。

似た言葉に「再建築不可」がありますが、原因が違います。再建築不可は、道路に2m以上接していないなど接道義務を満たさず、建て替えそのものができない土地です。既存不適格建築物は建て替えはできますが、今より小さくなることがある、という違いです。再建築不可の土地・家の売り方も、あわせて見比べてみてください。

正直に伝える

建ぺい率・容積率オーバーかどうかは、買い手の判断を大きく左右します。知っていることを伝えずに売ると、あとでトラブルになるおそれがあります。売主の責任の範囲は、売った後に問われる責任の解説をご覧ください。

建ぺい率・容積率オーバーの家、売り方は3つ

売り方は、古家付き土地・中古住宅・買取の3つから選びます。建物の状態と、違反があるかどうかで向き不向きが決まります。

古家付き土地として売る

建物の価値をあまり見込まず、土地として売る方法です。買い手は建て替えを前提に、土地の価値で判断します。壊してから売るか、そのまま売るかの考え方は、古家を残すか解体するかの判断のしかたで説明しています。

中古住宅として売る

既存不適格建築物で建物の状態が良ければ、中古住宅としての価値が残ります。特に23区の木造3階建ては、建て替えると同じ大きさが建たないこともあります。その場合、今の建物そのものが強みになります。中古で評価される点は木造3階建ての狭小住宅を売るときのポイントにまとめました。

買取業者に売る

違反建築物で住宅ローンが使いにくいなら、買取業者が現実的な選択肢になります。業者によって評価が違うので、何社かの見積もりを比べましょう。比べ方は買取業者の選び方を参考にしてください。

買い取る側の目線で言うと、既存不適格建築物は「今の建物を活かせるかどうか」で評価がまったく変わります。建て替え前提なら土地値中心の査定になりますが、木造3階建てのように今の規模がもう建たない家は、建物にも値段が付くことがあります。査定の理由を聞くときは、土地としての評価か、建物込みの評価かを分けて確認すると、話が早いです。

建ぺい率・容積率をオーバーした家は、金融機関の融資がつきにくく、ふつうの仲介では買い手が見つかるまで時間がかかることがあります。訳あり物件を専門に扱う買取会社なら、既存不適格・違反建築物の状態も踏まえたうえで、現状のまま買取価格を提示してもらえます。

申し込みのときは、物件の種類を選ぶ欄があります。選択肢は、共有持分・再建築不可・事故物件・借地・底地・空き家・その他です。いちばん近いものを選び、合うものがなければ「その他」を選んでください。状況は、画面の案内に従って伝えます。

よくある質問

Q. 既存不適格建築物は、住んでいて違法になりませんか？

建てた当時に適法なら、既存不適格建築物は違法ではありません。そのまま住み続けられます。ただ、建て替えや大きな増改築のときには、今のルールに合わせる必要があります。

Q. 違反部分を撤去してから売るべきですか？

増築部分を取り除いて適法な状態に戻すと、ローンが使いやすくなる場合があります。ただ、工事費に見合うかどうかは物件しだいです。建築士に相談し、査定と比べて決めましょう。

Q. 検査済証がない家は売れますか？

売ることはできます。ただ、完成時に適法だったと示しにくいため、評価が下がることがあります。区役所で記録を調べ、分かったことを買い手に伝えましょう。

Q. 容積率オーバーかどうか、自分で計算できますか？

延べ床面積を敷地面積で割れば、おおよその数字は出ます。ただし容積率の計算には、地下室や車庫などの床面積を除く特例があります。正確な判断は建築士に頼んでください。

まとめ

• 建ぺい率・容積率オーバーの家には、既存不適格建築物と違反建築物の2種類があります。
• 既存不適格建築物は違法ではありませんが、建て替えると小さくなることがあります。
• 違反建築物は住宅ローンが通りにくく、買い手が限られます。
• 検査済証や区役所の記録で、当時の状態を確認しましょう。
• 状態に合わせて、古家付き土地・中古住宅・買取から売り方を選びます。

容積率オーバーと言われて、どの売り方が合うか迷っている場合は、書類の確かめ方から一緒に整理します。