実家に兄弟や親族が無償で住んでいるとき｜売る前に確かめる3つと、出てもらう順番

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親から相続した実家に、弟が住んでいる。あるいは、叔父が長年、家賃も払わずに住んでいる。売りたいけれど、「住んでいる人を追い出すようで切り出せない」「そもそも、出てもらえるのか分からない」と、手が止まっていませんか。

この記事では、家賃を取らずに親族が住んでいる家を売るとき、まず自分の状況がどれにあたるかを見分ける方法と、売る順番を書きました。気持ちの面の話し方は実家の売却｜相続・兄弟・税金と、後悔しない進め方で扱っています。ここでは、法律上の位置づけと、手続きの順番に絞ります。

結論
家賃をもらわずに親族が住んでいる状態は、法律では使用貸借（無償の貸し借り）と呼ばれます。売れるかどうかは、①家賃を受け取っているか、②住んでいる人が共有者か、③期間や目的を決めた約束があるかの3つで変わります。この3つを確かめてから、出てもらうのか、住んだまま売るのかを選びます。

まず、自分の状況がどれか｜3つの質問で見分ける

答えから言うと、住んでいる人が「借りている人」なのか「持ち主の一人」なのかで、話が別物になります。ここを取り違えると、あとの手順がすべてずれます。

専門用語を先に一つ。

見分けるための質問は3つです。

3つ目に当てはまるのは、例えばこんな形です。親の存命中から、叔父が親の家に無償で住んでいた。親が亡くなって、相続で自分の名義になった。そこに叔父が住み続けている。

兄弟の場合は注意が要ります。親が亡くなって、遺産分割（相続人どうしで財産の分け方を決める話し合い）がまだなら、住んでいる兄弟も、その家の持ち主の一人です。この場合は借主ではないので、「出てもらう」という言い方が当てはまりません。名義と話し合いの状況は、法務局で登記事項証明書（土地・建物の名義が載った書類）を取って確かめます。法務局で請求できます。名義がまだ親のままなら、売る前に相続登記の義務化とは？期限・過料と、売る前にやることの手続きが先です。

固定資産税の分だけ受け取っている、といった場合は、使用貸借なのか賃貸借なのか、この記事では決められません。民法には、借りた物の通常の必要費は借主が負担する、という定めがあります。ただ、固定資産税の分を受け取ることがどちらの貸し借りになるのかは、条文からは読み取れません。受け取りがあるときは、金額と名目が分かる通帳やメモを持って、弁護士に確認してください。

使用貸借は、どうやって終わるのか｜民法の決まり

使用貸借が終わるタイミングは、約束の中身（期間を決めたか、目的を決めたか）で変わります。民法には、次の形で書かれています。

もう一つ、借主（住んでいる人）が亡くなったときは、使用貸借は終わります。叔父が亡くなったあと、叔父の家族がそのまま住み続けたいなら、改めて貸し借りの約束を結ぶ話になります。

反対に、貸主（持ち主）が亡くなったときは、民法に「終わる」とは書かれていません。終わると書かれているのは、借主の死亡のときだけです。

一方で、相続人は、亡くなった人の財産にあった権利や義務を引き継ぎます。ただし、その人だけのもの（一身専属）は引き継ぎません。使用貸借の貸主の立場が、この例外にあたると書いた条文は見当たりませんでした。そこで、親が貸していた家を相続した場合は、相続した人が貸主の立場を引き継ぎ、貸し借りは続いていると考えて進めます。

ただし、これをはっきり定めた条文は見当たりません。「親が亡くなった時点で終わっている」と考えて動く前に、弁護士に見てもらってください。

自分の約束がどれにあたるかは、次の順で確かめます。

1. 契約書、メール、手紙を探す（親の遺品の書類、貸金庫、パソコンの中も）
2. 見つからなければ、住んでいる本人に「最初にどういう約束で住み始めたか」を聞く。聞くときは、売る話とは切り離して、まず事実だけを確かめる
3. ほかの兄弟や親戚にも、親が何か言っていなかったかを聞いておく

「死ぬまで住んでいていいよ」という親の言葉が出てきたときは、期間か目的を決めた約束にあたるのか、解釈が分かれます。ここは自分で決めつけず、書面とやり取りを持って弁護士に見てもらう場面です。

売るときに壁になること｜買主は「出ていってもらえるか」を気にする

住んでいる人がいる家は、売主が売ることはできても、買主がすぐに使えないことが壁になります。

民法では、不動産の賃貸借は、登記をすれば、あとから所有者になった人にも主張できます。建物の賃貸借は、借地借家法に、引き渡しを受けて住んでいれば、買った人にも主張できるという定めがあります。どちらも、賃料を払う貸し借りの規定です。

使用貸借には、民法の使用貸借の規定を見る限り、同じ定めは見当たりません。借地借家法も、建物の賃貸借と、建物を建てるための土地の貸し借りについて書いた法律で、無償の使用貸借は書かれていません。

裁判所の判決では、1961年（昭和36年）の最高裁判所の判決に、使用貸借を、土地の所有者に主張することはできない、という趣旨の記述があります（最高裁第三小法廷 昭和36年7月25日判決、集民53号321頁）。土地の事案で、使用貸借の点は短く触れているだけです。建物に住んでいる場合に同じ扱いになるのか、いまの民法のもとでどうなのかは、この判決からは分かりません。

ここから言えるのは、使用貸借で住んでいる人は、買主に「住み続ける権利」をはっきりとは主張しにくい、というところまでです。買主が実際に出ていってもらうには、話し合いや裁判所の手続きを踏むことになり、時間も手間もかかります。結論は個別の事情で変わるので、売る前に弁護士に確認してください。

そのため、買主側は次のどれかを考えます。

• 売主が引き渡しまでに出てもらう約束をしてくれるなら買う
• 住んでいる人がいる分を見込んで、価格を下げる
• 手間がかかるので、買わない

住んでいる人に出てもらう段取りが何も決まっていない家は、買う人に敬遠されることがあります。売主が「引き渡しまでに空けます」と言える状態にしておくことが、売れる条件になると考えておいてください。

出てもらってから売る場合の順番

出てもらってから売るなら、話し合い、書面、引っ越しの準備の手助け、の順で進めます。最初から内容証明郵便（郵便局が、送った内容と日付を証明する郵便）を送るのは、関係がこじれるおそれがあるので、順番が逆です。

3番目の「引っ越し費用」は、立退料や明渡料と呼ばれる形で話に出ることがあります。民法の使用貸借の規定には、貸主が借主にこうしたお金を払うべきだという定めは見当たりません。借地借家法に立退料の考え方が出てきますが、これは建物の賃貸借の定めです。払うかどうか、払うならいくらかは、住んでいる年数、年齢、次の住まいの探しやすさなど、事情を見て話し合いで決めることになります。この記事では目安の金額は書きません。

話し合いがまとまりにくいときの進め方も、順番に並べておきます。

1. 親族どうしでの話し合い（ほかの兄弟や親戚に間に入ってもらう形も含む）
2. 書面での通知（内容証明郵便など）。出す前に、弁護士に文面を見てもらう
3. 裁判所での調停や訴訟。弁護士を通じて進める

2番目以降は、売主が自分で相手と交渉するのではなく、弁護士に任せる線にしてください。当サイトも、親族との交渉を代わりに引き受けることはしません。弁護士に相談する前に、次の3つを持っていくと話が早く進みます。

• 登記事項証明書（名義の確認）
• 約束の中身が分かる書類や、やり取りのメモ（いつから住んでいるか、誰が許したか）
• 売る事情（相続税の納付、固定資産税の負担、空き家の管理費など）

弁護士の探し方が分からないときは、お住まいの区役所の区民相談が入口になります。例えば墨田区は、すみだ区民相談室（区役所1階）で弁護士の法律・人権相談を無料で行っています（予約制、区内在住・在勤・在学の方が対象）。世田谷区も、各総合支所の区民相談室で弁護士相談を予約制で行っています（区内在住・在勤・在学の方が対象）。ほかの区は実施の有無や条件が違うので、区役所に「法律相談はありますか」と聞いてください。区の相談では、相手との交渉まではしてもらえません。

住んだまま売る場合｜買主が見つかる条件

住んでいる人に出てもらうのが難しいときは、住んだまま売る道も残っています。ただし、買主の幅はせまくなります。

住んだまま売る場合に、買主の側から確認される点は、次のとおりです。

• 住んでいる人は誰で、何の約束で住んでいるか（書面があるか）
• 引き渡しの日までに出てもらえるのか、それとも買主が引き継いで交渉するのか
• 売買契約書に、居住者の扱いをどう書くか

居住者がいる状態のまま買い取ってもらえるかどうかは、会社ごとに違います。買取の窓口に相談するときは、申し込む前に「親族が無償で住んでいる」と伝えて、対象になるか、価格にどう影響するかを聞いてください。買取価格は仲介で売るより低くなりやすいこと、申し込むと電話やメールが来ることも、頭に入れておきます。

買取と仲介の違いは、土地の買取業者の選び方と種類別の売り方と買取の使いどころで整理しています。

名義や建物の状態で、先に片づけておくこと

売る前に、名義と建物の状態をそろえておくと、買主に説明しやすくなります。

親の名義のままなら、先に相続登記が要ります。相続人が複数いて話し合いが終わっていないなら、相続した土地を売る前の名義と話し合いの手順で流れを確認してください。兄弟が共有者の場合は、全員の同意がそろわないと売れません。くわしくは共有名義の土地を売るにはを読んでください。

建物が古いなら、解体するかどうかも決めます。住んでいる人がいる間は解体できないので、空いたあとに、そのまま売るか、解体して売るかを選ぶ順番になります。判断のしかたは古家付き土地の売却で書いています。

住んでいる人が使っていた間に、水道光熱費の未払い、荷物、庭木などが残ることもあります。引き渡しの前に、残置物（置いていかれた荷物）をどうするかを、住んでいる人と先に決めておきます。決め方は、①本人が片づける日を決める、②本人が片づけられないなら、費用を誰が出すかを書面にする、の2段階です。

民法には、借主が借りたあとに付け足した物は、使用貸借が終わるときに借主が取り外す、という定めがあります。ただし、取り外せない物や、取り外すのに多くの費用がかかる物は別です。借りたあとにできた傷も、借主の責任でないものを除いて、借主が元に戻す義務があります。

実際の増築や設備が、この「取り外せない」「多くの費用がかかる」のどちらにあたるかは、条文だけでは決まりません。住んでいる人が建物に手を入れているときは、写真を撮って、弁護士に見てもらってください。

気持ちの面で行き詰まったとき

法律の手順が分かっても、気持ちの面で動けなくなることがあります。相手が親族だと、なおさらです。

動けないときは、次のように分けてみてください。

• 法律の確認（名義、約束の中身）は、自分一人でも進められる
• 住んでいる人への連絡は、ほかの親族に先に相談してから決める
• 交渉が必要になった段階で、弁護士に任せる

自分の状況をどう整理すればいいか、手順の面で迷ったら、一緒に整理します。

居住者がいる家は、ふつうの仲介では買い手が見つかりにくいことがあります。訳ありの不動産を専門に買い取る会社に相談する道も、選択肢の一つです。居住者がいる状態で対象になるかは会社ごとに違うので、申し込む前に条件を確かめてください。

よくある質問

Q. 兄弟が家賃なしで住んでいる実家は、勝手に売れますか？

名義が自分だけなら、売ること自体はできます。ただし、遺産分割が終わっていない場合、兄弟もその家の持ち主の一人なので、全員の同意が要ります。まず登記事項証明書で名義を確かめてください。

Q. 叔父が長年住んでいますが、出てもらう期限は決められますか？

約束の中身で変わります。期間や目的を決めていなければ、貸主はいつでも解除できる、というのが民法の定めです。ただし、実際の通知の仕方は、弁護士に見てもらってから進めると安全です。

Q. 立退料は必ず払わないといけませんか？

民法の使用貸借の規定には、貸主が立退料を払うという定めは見当たりません。ただし、話し合いを早く進めるために費用を出す提案をするかどうかは、事情によって変わります。金額も含めて、弁護士に確認してください。

Q. 住んでいる人に黙って売れますか？

売買契約を結ぶこと自体はできても、内覧や測量、引き渡しのときに住んでいる人と必ず顔を合わせます。トラブルを避けるには、売ることを先に本人へ伝えておく必要があります。

Q. 住んでいる人が亡くなったら、どうなりますか？

借主が亡くなると、使用貸借は終わるのが民法の定めです。家族がそのまま住みたい場合は、改めて貸し借りの約束を結ぶ話になります。

まとめ

• 家賃を取らずに親族が住んでいる状態は、使用貸借。まず、家賃の有無・名義・約束の中身の3つで、自分の状況を見分ける。
• 遺産分割が終わっていないなら、住んでいる兄弟は借主ではなく、持ち主の一人。共有名義の話になる。
• 終わり方は、期間を決めたか、目的を決めたかで変わる。何も決めていなければ、貸主はいつでも解除できる。
• 買主は「出てもらえるか」を気にする。引き渡しまでに空ける段取りがあると売りやすい。
• 話し合いがまとまらないときは、売主が自分で交渉せず、弁護士に任せる。

出典：e-Gov 法令検索「民法」（使用貸借・賃貸借・不動産賃貸借の対抗力・相続の効力の各規定）、「借地借家法」（趣旨・定義・建物賃貸借の更新拒絶の要件・建物賃貸借の対抗力の各規定）。裁判所「裁判例検索」最高裁判所第三小法廷 昭和36年7月25日判決（昭和35年(オ)第1348号）。