借家人がいる古い貸家を相続したら｜そのまま売るか、出てもらってから売るか
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親が持っていた古い貸家を相続した。借家人さんが、もう何十年も住んでいる。空き家なら解体して更地にすればいいけれど、人が住んでいる家はどうしたらいいのか。売るとき、出ていってもらわないといけないのか。そんな戸惑いを抱えている方は、意外と多いと思います。
家を人に貸して、賃料をもらうことを賃貸（ちんたい）、貸している側を貸主（家主）、借りて住んでいる人を借家人といいます。この記事は、借家人がいる家を持っている売主の判断に絞って書きました。投資用マンションの売り方ではなく、相続した古い貸家をどう扱うか、という話です。 なお、建物ではなく、土地を駐車場として貸している場合は話が変わります。借主との契約の見方は、駐車場として貸している土地を売るときの伝え方と引き継ぎで分けて書きました。家賃をもらわずに兄弟や親族が住んでいる実家は、貸家とは扱いが違います。その場合は実家に親族が無償で住んでいるときの売却を先に読んでください。
結論
借家人がいても、そのままの状態で売ることはできます。買った人が、貸主の立場をそのまま引き継ぎます。ただし、買い手は限られ、価格は下がりやすいです。
一方、売主から借家人に出てもらうのは、家主の都合だけでは認められにくいのが現実です。まず賃貸借契約書を確かめ、「そのまま売る」「話し合って出てもらう」のどちらが合うかを比べてください。
借家人がいても、そのまま売れる（オーナーチェンジ）
借家人が住んだままで家を売ることは、ふつうにできます。買った人は、貸主の立場と、借家人との契約をそのまま引き継ぐからです。借家人は、これまでどおり住み続けられます。
人が住んでいる状態のまま、貸主だけが入れ替わる売り方を、不動産の世界ではオーナーチェンジ（賃貸中のまま売ること）と呼びます。「賃貸中の物件」「入居者付き」と書かれていることもあります。
こと
家を買った人が、売主に代わって貸主になることです。賃料を受け取る権利と、借家人に住まわせる義務が、買った人に移ります。借家人が建物の引渡しを受けて住んでいれば、借家人の同意は原則いりません（民法の賃貸借の規定、借地借家法）。ただし、買った人が貸主だと借家人に主張するには、建物の所有権移転登記を済ませておく必要があります。
つまり、売主が借家人に出ていってもらう必要は、売るための条件ではありません。出てもらうかどうかは、「売れるか」ではなく、「いくらで、誰に売れるか」の話になります。
なお、相続した家の売却全体の流れは相続した土地を売る流れと税金にまとめています。ここでは、貸家ならではの部分だけを扱います。
売る前に、賃貸借契約書で確かめる5つのこと
最初にやることは、借家人との賃貸借契約書を探して読むことです。親が貸していた場合、契約書が見つからないこともあります。そのときは、借家人本人、管理を頼んでいた不動産会社、親の家の書類や通帳（毎月の賃料の入金）から手がかりを探します。
契約書で
- 契約の種類：ふつうの賃貸借（更新あり）か、期間が来たら終わる定期借家か
- 賃料と、敷金の預かりの有無：毎月いくらか、いくら預かっているか
- 契約の期間と更新：いつから、いつまでか。更新を重ねていないか
- 管理会社の有無：賃料の集金や連絡を頼んでいる会社があるか
- 賃料の滞納・修繕の約束：滞りや、直す約束をしたままのところがないか
特に大事なのは、一番上の「契約の種類」です。期間が来たら終わる「定期借家」なら、満了を待って空き家にして売る道があります。ただし、期間が1年以上なら、家主は満了の1年前から6か月前までの間に「終了します」と借家人に通知する必要があります。契約が定期借家として有効かどうかも、書面の内容しだいなので、弁護士に確認すると安心です。ふつうの賃貸借だと、そう簡単には終わりません（後ほど説明します）。
契約書が見つからず、口約束で貸していたような場合は、条件があいまいになります。買い手も嫌がるので、借家人と話して、今の賃料や契約の内容を、書面に残しておくと話が進みます。
貸家を相続してから売るまでの確認の流れ
- 契約書と賃料の入金を確認契約の種類・賃料・敷金・期間を、書類で確かめる
- 名義と賃料の受け取りを整える相続登記をして、賃料の受け取り先を相続人に変える
- 売り方を決めるそのまま売るか、話し合って出てもらうかを比べる
- 売買契約・引き渡し敷金は買い手に引き継ぎ、代金で精算するのが一般的
相続した直後の、賃料と名義の整え方
相続したあとも、借家人との賃貸借契約はそのまま続いています。貸主の立場も、相続人に引き継がれます。借家人に、貸主が亡くなったこと、今後の賃料の振込先を伝えるところから始めます。
相続人が複数いる場合は、注意が必要です。遺産分割で誰が貸家を継ぐか決まるまでの間の賃料は、各相続人が、相続分に応じて受け取ると考えるのが一般的です（最高裁の判決で示された考え方）。ただし、個別の扱いは事情で変わるので、弁護士・税理士に確認してください。
そして、売るなら建物と土地の相続登記が先に必要です。登記の期限と手続きは相続登記の義務化とは？期限・過料と、売る前にやることで説明しています。相続人が複数いて売るなら、全員の同意も要ります。
売り方の比較｜そのまま売るか、出てもらってから売るか
借家人がいる家の売り方は、大きく2つです。貸したままで売る（オーナーチェンジ）か、話し合って出てもらい、空き家にして売るかです。
借家人がいる家の売り方（一般的な傾向）
そのまま売る
- 借家人と話し合わなくてよい
- 買い手は、賃料を目当てにする人が中心
- 空き家より、価格は下がりやすい
- 借家人は、住み続けられる
出てもらってから売る
- 買い手の幅が広がる（建て替え目的の業者・自分で住む人）
- 立ち退きの話し合いと、費用がかかる
- 借家人が同意しないと進まない
- 時間がかかることがある
どちらが得かは、建物の古さ、賃料の額、借家人の事情で変わります。例えば賃料が月3万円ほどの古い貸家（仮の数字）だと、賃料を目当てに買う人にとっては魅力が小さく、買い手を探しにくくなります。反対に、借家人が出ていく気持ちを持っているなら、空き家にして売るほうが話が早いこともあります。
それぞれを、もう少し細かく見ましょう。
| 比べる点 | そのまま売る | 出てもらってから売る |
|---|---|---|
| 主な買い手 | 賃料収入を目当てにする人、訳あり物件の買取会社 | 建て替え目的の業者、自分で住む人 |
| 売主の手間 | 少ない（契約書と賃料の資料を揃える） | 多い（話し合い・立ち退き費用） |
| 売るまでの期間 | 買い手が見つかれば早い | 話し合いの結果しだい |
| 価格の傾向 | 空き家より下がりやすい | 建物の状態によるが、買い手は増える |
| 向いている場合 | 借家人が長く住み、出る意思がない | 借家人が引っ越しを考えている、建物がかなり古い |
古い家の売り方については、古家付き土地の売却で、建物を残すか解体するかの判断を整理しています。ただ、借家人がいると、解体の判断すらできません。まず借家人の話がついてからです。
借家人に出てもらうには｜正当事由と立退料
ここが一番つまずきやすいところです。家主が「売るから出てください」と言っても、借家人は出ていく必要がありません。借地借家法では、借家人が強く守られているからです。期間の定めがない契約でも、家主が解約を申し入れて6か月で終わるのは、正当事由があるときだけです。
家主の側から契約を終わらせるには、「正当事由（せいとうじゆう）」が必要です。家主が自分で住む必要がある、建物が古くて危険、といった事情と、立退料（引っ越しの費用などを補う金銭）を合わせて、裁判所が総合的に判断します。
こと
家主が、借家人に契約の終了を求めるときに必要な「もっともな理由」のことです（借地借家法）。「家を売りたいから」だけでは、足りないとされるのが一般的です。建物の老朽化の程度、家主と借家人それぞれの事情、立退料などを、あわせて見ます。
実際には、裁判になる前に、借家人と話し合って、合意のうえで契約を終わらせる形（合意解約）が多いです。引っ越し先を探す手伝いや、引っ越し費用の負担、立退料の支払いなどで折り合いをつけます。
ここに
立退料は、法律で決まった金額はありません。借家人の事情、家賃の安さ、住んだ年数、建物の状態で変わります。ネットの目安を見て先に金額を決めたり、借家人に鍵を替えるなどの強引な手を使うと、トラブルになります。話し合いが難しそうなら、弁護士に相談してください。
古い貸家で、借家人が高齢の場合は、なおさら時間がかかります。引っ越し先が見つからなかったり、思い出のある家を離れたくなかったりするからです。「出てもらえば、高く売れる」と急ぐより、貸したままの価格と、出てもらう費用と手間を、並べて比べるほうが、あとで後悔しにくいです。
買い手は誰か｜価格が下がる理由と、売り先の選び方
貸家を買う人は、おおむね次の3タイプです。どのタイプに売るかで、価格も手続きも変わります。
買い手の1つ目は、賃料を目当てにする人です。いまの賃料が、買う値段に対してどれくらいの収入になるかを見ます。古くて賃料の低い貸家だと、収入が小さいので、高い値段はつきにくいです。
2つ目は、建物を壊して建て直したい業者です。ただ、借家人が住んでいる間は、壊せません。「出てもらうのが済んでから」を条件にすることがほとんどで、そのままでは買い手になりにくいです。
3つ目は、訳ありの物件を専門に買い取る会社です。借家人付きの物件を、今の状態のまま買い取れる会社もあります。ただし、対象の物件や地域は、会社によって違います。
買い
買う側が最初に見るのは、賃貸借契約の中身と、賃料の入金が続いているかです。契約書が整っていて、賃料の滞納がなく、敷金の額がはっきりしている物件は、評価しやすくなります。逆に、口約束で、いくら預かっているかもあいまいな物件は、値段が下がるか、そもそも断られます。売る前に書類を揃えておくことが、そのまま価格の守りになります。
建物が古く、再建築ができない土地に建っている貸家なら、買い手はさらに限られます。そのときは再建築不可の土地は買取できる？も参考になります。また、売り先の探し方は空き家の買取と土地の買取業者の選び方で、見積もりで確認する点まで説明しています。
貸家のまま売るときの契約には、建物の傷みについて売主が負う責任（契約不適合責任）をどうするかも出てきます。古い家は、現状のまま売る形にして、責任を免除する合意が一般的です。注意点は契約不適合責任の免責とは？にまとめました。
税金と、貸したまま持ち続けるときの注意
貸家を売ったときの税金は、住んでいた家とは扱いが違うことがあります。ここでは、迷いやすい点だけ触れます。個別の税額は、税務署か税理士で確認してください。
まず、居住用の家を売ったときの3,000万円の特別控除は、人に貸している家には使えないのが基本です（国税庁タックスアンサー No.3302）。相続した空き家の3,000万円控除も、亡くなった方が住んでいた家が対象で、相続の時から売るときまで人に貸していないことが要件に入っています。貸していた家は外れる、と考えてください（国税庁タックスアンサー No.3306）。ほかにも要件があり、改正で変わるので、空き家の3,000万円控除を読んだうえで、税務署か税理士に確認してください。
一方、相続税を払った人が使える取得費加算の特例は、貸家でも関係してきます。使えるのは、相続税がかかった人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内などに売った場合です（国税庁タックスアンサー No.3267）。期限は日付で決まるので、早めに税務署か税理士に聞いてください。
また、貸したまま売るまでの間も、賃料は不動産所得として、確定申告の対象になります。相続のあとの賃料を、誰がいくら申告するかは、相続人が複数いるときに特にややこしくなります。税理士に早めに相談するのが安心です。
もう1つ。貸家を持ち続けて、修繕や管理をしないまま古くなると、建物の傷みで借家人とトラブルになったり、周りに迷惑をかけたりします。放置の危険は特定空家とは？で説明しています。ただ、人が住んでいる家は、空き家とは違うので、そのまま当てはまるわけではありません。
訳ありの不動産を専門に買い取る会社なら、借家人がいる状態でも、今のまま買取価格を出してもらえることがあります。ただし、買取は仲介より価格が低くなりやすく、会社によって対応できる物件も違います。申し込むと、電話やメールが来ることもあります。そのうえで、「貸したままで、いくらになりそうか」を知っておくと、出てもらうか、そのまま売るかの比較ができます。
よくある質問
Q. 借家人がいる家は、そのまま売れますか？
売れます。買った人が貸主の立場を引き継ぎ、借家人はそのまま住み続けられます。ただし、買い手は賃料を目当てにする人などに限られ、空き家より価格が下がりやすい傾向があります。
Q. 家を売るので、借家人に出ていってもらえますか？
「売るから」だけでは、借家人に出てもらう理由として足りないのが一般的です。家主の側から契約を終わらせるには、正当事由が要ります。話し合いで合意して、引っ越しの費用などを負担する形が多いです。
Q. 立退料はいくら払えばいいですか？
法律で決まった金額はなく、借家人の事情や家賃の水準、建物の状態で変わります。話し合いが難しいときは、弁護士に相談してください。
Q. 賃貸借契約書が見つかりません。売れますか？
売れないわけではありませんが、買い手が条件を確かめられず、価格が下がったり、断られたりしやすくなります。借家人本人や管理会社、賃料の入金の記録から、契約の内容を確かめて、書面に残しておくと話が進みます。
Q. 兄弟3人で相続した貸家です。1人の判断で売れますか？
売れません。共有名義の建物と土地を売るには、共有者全員の同意が必要です。進め方は共有名義の土地を売る手順で説明しています。
まとめ
- 借家人がいても、貸したまま売れる。買い手が貸主の立場を引き継ぐ。ただし買い手は限られ、価格は下がりやすい。
- 売主の都合だけで、借家人に出てもらうことはできない。正当事由が要り、話し合いでの合意と立退料が現実的な道になる。
- 最初に、賃貸借契約書で、契約の種類・賃料・敷金・期間・管理会社を確かめる。
- 相続登記と賃料の受け取り先の変更を済ませる。相続人が複数なら、全員の同意が要る。
- 貸していた家は3,000万円の特別控除の対象外が基本。税金は税務署か税理士に確認する。
どちらの売り方が合うかは、建物の古さと借家人の事情しだいです。判断に迷うなら、状況を一緒に整理します。