底地の売却｜借地人・専門買取業者に売る方法と価格の決まり方
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親から相続した土地に、他人の家が建っている。地代は入ってくるけれど、正直あまり手をかけられず、そろそろ手放したい――。そう考える地主の方は少なくありません。
この記事は、土地を貸している地主の方向けです。土地を借りて家を建てている側（借地人）の売却は、借地権付きの家の売却方法で扱っています。
底地は、ふつうの所有権の土地とは売り方も価格の決まり方も違います。誰に売るのが向いているか、なぜ安くなりやすいのか、地主として売る前に押さえておきたい実務まで、順番に整理します。
結論
底地の売り先は、「借地人」「専門の買取業者」「借地人と共同での同時売却」の3通りです。いちばん高く売れやすいのは借地人への売却ですが、相手に買う意思と資金がなければ実現しません。
買取業者に売れば早く確実に現金化できますが、価格は借地人に売るより下がりやすいのが実情です。
底地を売る前に、地主として確認しておきたいこと
底地の売却は、「契約書」「地代の入金履歴」「残りの契約期間」の3つを確かめておくと、その後の話がぐっと進めやすくなります。買取業者に相談するときも、借地人に切り出すときも、まずここからです。
底地・借地権という言葉そのものの意味は、借地権の売却を借主側から解説した記事で詳しく説明しています。ここでは、地主として売る前に手元でチェックしておきたい点に絞って見ていきます。
こと
人に貸している土地について、貸している側（地主）が持つ権利のことです。同じ1つの土地に、借りている人の権利（借地権）と、貸している人の権利（底地）が重なっています。底地の売却は、この「地主としての権利」を手放す取引です。
底地を
- 賃貸借契約書の内容（契約の種類・期間・特約）
- 地代の入金履歴（滞納がないか、いつから借りているか）
- 契約の残存期間と、更新の時期
- 借地人との関係（連絡が取れるか、トラブルの有無）
契約書が見当たらないこともあるでしょう。その場合も、地代の通帳の記録やこれまでのやり取りから、契約の中身をある程度たどれます。
契約の種類で、その後の見通しが変わる
いつ契約したかによって、旧法の借地権か、借地借家法による借地権かが分かれます。普通借地権か定期借地権かで、期間が来たときの扱いがまったく違うため、契約書の該当箇所は必ず確認しておきましょう。定期借地権なら期間満了で土地が戻ってくる分、底地としての評価のされ方も変わってきます。
底地が安くなりやすい3つの理由
底地は、同じ広さの更地に比べてずっと安く評価されがちです。理由は主に3つあります。
1つ目は、地代が相場より低いことが多い点です。長年据え置かれたままの地代では、買った側の実質的な利回りが低くなります。
2つ目は、簡単に土地を返してもらえない点。借地権は法律で強く守られており、地主の都合だけで契約を終わらせることはできません。契約を終えるには、正当な理由が必要とされています。
3つ目は、担保価値の低さです。金融機関は、底地を担保にした融資に慎重になりがちです。買った本人がすぐ住めるわけでも、自由に建て替えられるわけでもない土地だからです。
この3つが重なるほど、底地の評価は下がりやすくなります。逆に、地代が周辺相場に近く、借地人との関係も良好なら、評価はそれほど落ちません。
底地の売り先は3つ｜借地人・専門買取業者・同時売却
底地の売り先は、大きく分けて「借地人」「専門の買取業者」「借地人と共同での同時売却」の3通りです。どれを選ぶかで、価格も手間も実現しやすさも変わります。
底地の売り先の比較
借地人に売る
- いちばん高く売れやすい
- 相手に買う意思と資金が必要
- 断られることも多い
専門の買取業者に売る
- 早く、確実に現金化できる
- 価格は借地人に売るより下がりやすい
- 借地人との交渉を任せられることがある
借地人と同時売却
- 完全な所有権として売れる
- 買い手の層が広がる
- 借地人との合意と調整に時間がかかる
| 売り先 | 価格の傾向 | 実現しやすさ |
|---|---|---|
| 借地人に売る | 高くなりやすい | 相手の事情次第（断られることも多い） |
| 専門の買取業者に売る | 借地人に売るより下がりやすい | 比較的実現しやすい |
| 借地人と同時売却 | 単独で売るより高くなりやすい | 借地人の協力が前提 |
借地人に売る
底地をいちばん高く買ってくれる可能性があるのは、実は借地人本人です。借地人にとっては、底地を手に入れれば土地・建物とも完全な自分の所有物になり、地代の支払いも今後なくなります。このメリットの大きさが、価格に反映されやすいのです。
ただし、借地人に買う意思や資金があるとは限りません。「今のままでよい」と断られることも珍しくなく、関係がこじれていれば話を切り出すこと自体が難しい場合もあります。
専門の買取業者に売る
借地人との交渉が難しい、早く現金化したいという場合は、底地を専門に扱う買取業者という選択肢があります。地代の集金や借地人とのやり取りごと引き受けてくれる業者もあり、地主の手間はぐっと減ります。
ただし正直なところ、買取価格は借地人に売る場合より低めになりやすいのが実情です。業者は、今後見込める地代収入や、将来借地人に買い取ってもらえる可能性まで含めて価格を計算するためです。
借地人と共同で同時売却する
借地人も「土地を手放してもいい」と考えているなら、底地と借地権をあわせて第三者に売る道もあります。買い手から見ればふつうの所有権の土地になるため、単独で売るよりも買い手の層が広がり、条件がよくなりやすい売り方です。
代金の分け方は、地主と借地人の話し合いで決めます。この方法も、借地人との関係と合意形成が前提になる点は変わりません。
買い
買い取る会社が、値段の話より先に聞くのは「借地人さんとは今、どんな関係ですか」という一言です。関係が良好なら、借地人への売却や同時売却という選択肢が現実味を帯びてきます。連絡すら取りづらい状態なら、専門業者に相談したほうが話が早く進むことが多いです。
底地の売却相場はどう決まる？「決まった割合」はない
底地の売却価格に、「更地価格の何割」という決まった基準はありません。ネット上では「1〜2割」「3〜5割」など様々な数字を見かけますが、国や公的機関が公表している統計ではなく、不動産会社の経験則にとどまるものがほとんどです。この記事でも、どの数字も編集部では確かめられていないため、目安としては使えません。
ここに
「底地は更地価格の◯割」という数字を紹介しているサイトは多いですが、売り先や条件によって開きが大きく、一律にあてはまるものではありません。提示された金額が妥当かどうかは、複数の業者に見積もりを頼んで比べるのがいちばん確実です。
価格に効いてくるのは、主に次のような点です。
- 地代の水準（周辺相場に近いか、低いままか）
- 契約の残存期間と種類（普通借地権か、定期借地権か）
- 借地人との関係（買い取ってもらえる見込みがあるか）
- 更新料・承諾料など、今後見込める収入
売り先によって、値段のつき方そのものが違います。相場を見るときは、誰に売る場合の話なのかを先に確かめてください。
| 比べる点 | 借地人に売る場合 | 専門買取業者に売る場合 |
|---|---|---|
| 値段のつき方 | 借地人が「土地を自分のものにする価値」をどう見るかで決まる | 今後の地代収入と、将来の転売・借地人への売却の見込みから計算される |
| 価格に効きやすい点 | 借地人の資金力、買う意思、地主との関係 | 地代の水準、契約の残り期間、借地人との関係 |
| 相場の調べ方 | 借地人と直接話し合う。地主側の希望だけでは決まらない | 複数の業者に同じ資料を出して、見積もりを並べる |
| 注意したい点 | 断られることもある。話し合いに時間がかかる | 業者ごとに評価の仕方が違い、金額に開きが出る |
ネットで見かける「◯割」という数字は、出どころや時点が分からないものがほとんどです。相場は「あなたの底地の条件」で決まると考え、実際の見積もりで確かめるのが近道です。
国税庁の路線価図に出てくる借地権割合（土地ごとにA〜Gの記号で示された割合）を使って、大まかな目安を考える方法もあります。ただしこれは相続税などを計算するための割合で、実際に売れる値段とは一致しません。この割合の考え方は借地権割合をもとにした価格の目安で紹介しています。
提示された価格が妥当か、自分では判断しにくいものです。借地人にどう切り出せばいいかも含めて、進め方を一緒に整理します。
地主として知っておきたい実務｜地代の改定・更新料・承諾料
底地を持ち続けるにしても売るにしても、地代・更新料・承諾料という3つのお金の動きを知っておくと、判断がしやすくなります。買取業者も、この3つの見込みを踏まえて価格を出しています。
地代の改定
地代が周辺の相場と比べて不相応になったときは、借地借家法の地代等の増減請求の規定にもとづき、地主・借地人のどちらからでも地代の増減を請求できます。ただし話し合いがまとまらなければ調停や裁判に進むこともあり、実際に増額できるかどうかはケースバイケースです。
更新料
契約の更新にあわせて、借地人から更新料を受け取る慣行が広い地域で見られます。ただしこれは法律で定められた義務ではありません。契約書に定めがあればそれに従い、定めがなければ話し合いになります。もらえるかどうか、いくらになるかを事前に決めつけないほうが安全です。
承諾料
借地人が借地権を人に譲る、あるいは建て替えるといった場面では、地主として承諾料を受け取るのが一般的です。承諾料の目安の考え方は、借りる側の視点から借地権を売るときの承諾料の考え方にまとめています。底地を買う業者は、こうした将来の承諾料も含めて底地の価値を見ています。
買い
底地を買い取る側が最初に見るのは、いまの地代が周辺相場と比べて高いか低いかです。低いまま何年も据え置かれている底地は、買取価格が伸びにくい典型的なパターンです。地代の改定をしてこなかった経緯があるなら、売る前に一度整理しておく価値があります。
底地の売り方の流れと、相続で引き継いだときの注意点
底地を売る手順は、ふつうの土地とそう大きくは変わりません。ただし最初に契約内容を整理し、借地人に意向を確認するステップが入る点が違います。
底地を売るまでの流れ
- 契約内容を整理する契約書・地代の入金履歴・残りの契約期間を確認
- 借地人に意向を伝える買い取る意思があるか、まず聞いてみる
- 売り先を決める借地人／専門買取業者／同時売却を比べる
- 契約・引き渡し代金を受け取り、名義を変更する
親や祖父母から底地を相続するケースも多くあります。相続そのものに借地人の承諾は要りません。契約はそのまま相続人に引き継がれます。逆に、借地人側が借地権を相続したときにやるべきことは、借地権を相続した人が、地主へ連絡して売るまでの流れで説明しています。
ただし売るには、相続登記を済ませ、名義を自分に変えておく必要があります。相続登記には期限があります。
相続登記の手続きや期限の詳しい説明は相続登記の義務化と売却の関係、底地を含めた相続全体の進め方は相続した土地を売る流れにまとめています。あわせてご覧ください。
底地の売却でも、利益が出れば譲渡所得税がかかります。計算の考え方は土地売却の税金と費用を参考にしてください。個別の判断は税理士に確認しましょう。
底地は、借地人との関係や契約の中身によって、ふつうの仲介ではなかなか買い手が見つからないことがあります。訳ありの不動産を専門に買い取る会社なら、借地人との交渉を含めて、今の状態のまま買取価格を出してもらえることがあります。
よくある質問
Q. 底地は借地人以外にも売れますか？
売れます。専門の買取業者に売る方法、借地人と共同で第三者に同時売却する方法があります。借地人に断られた場合や、関係があまり良くない場合でも、これらの方法で売却を進められます。
Q. 底地を買取業者に売ると、借地人との関係はどうなりますか？
契約は買取業者にそのまま引き継がれ、借地人は今まで通り住み続けられます。地代の振込先が変わるくらいで、借地人の生活が大きく変わるわけではありません。
Q. 更新料や承諾料は必ずもらえますか？
法律で定められた義務ではないため、必ずもらえるとは限りません。契約書に定めがあればそれに従い、なければ借地人との話し合いで決まります。
Q. 底地を売っても、借地人に何も知らせなくてよいですか？
地主が変わること自体に借地人の承諾は要りませんが、実務上は事前に伝えておいたほうがトラブルを防げます。借地人に買い取る意思がないか確認する段階でもあるので、早めの相談が望ましいです。
Q. 相続した底地でも、今の借地人にそのまま貸し続けて大丈夫ですか？
大丈夫です。相続によって契約内容が変わるわけではなく、借地人の承諾も不要です。ただし売却するには、先に相続登記を済ませて名義を自分に変えておく必要があります。
まとめ
- 底地の売り先は「借地人」「専門の買取業者」「借地人と共同での同時売却」の3通り
- 底地が安くなりやすいのは、地代の低さ・簡単に返してもらえないこと・担保価値の低さが理由
- 「更地価格の◯割」という決まった基準はなく、価格は地代や残存期間、借地人との関係で変わる
- 地代の改定・更新料・承諾料という3つのお金の動きが、底地の評価に影響する
- 相続した底地も、売るには相続登記を済ませてから
底地のほかにも、借地権・再建築不可・共有持分など、売りにくい理由を種類別に整理した記事があります。訳あり不動産・訳あり土地とは？種類別の売り方と買取の使いどころから、自分の状況に近いものを探せます。
底地をどう売るか、借地人にどう切り出すか。決めかねている場合は、状況を整理するところから一緒に進めます。