火事で焼けた家の土地を売る｜罹災証明・解体・滅失登記の順番と買い手への伝え方

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自分の家、あるいは相続した実家が火事で焼けてしまった。気持ちの整理もつかないうちに、「この土地は、もう売るしかないのか」「焼けた家は壊さないと売れないのか」と考え始めている方もいると思います。

まず、いちばん先にお伝えします。消防署の火災調査が終わるまでは、焼けた現場に入らず、片付けも解体もしないでください。

この記事は、すでに焼けた家がある土地を売る方に向けて、動く順番を整理したものです。罹災証明を取るところから、解体するか焼けたまま売るかの判断、建物の登記、買い手に伝えること、税金と保険で気をつけることまでを書きます。

結論
最初にやるのは、消防署の調査が終わるまで現場に手を付けないことと、保険会社に連絡することです。そのうえで罹災証明を取り、解体するか焼けたまま売るかを決め、建物の登記を閉じてから、買い手に火事のことを伝えて売り出します。
保険金の請求、税金の減免、火事の原因による責任は、それぞれ保険会社・税務署と都税事務所・弁護士の領分です。この記事では「どこに聞くか」までを書きます。

火事で亡くなった方がいる場合は、この記事の外の話が加わります。事故物件の売却・買取で、国の考え方を説明しています。

全体の順番｜現場に手を付ける前に決めておくこと

焼けた家の土地を売る順番は、「調べる、取る、決める、閉じる、伝える」の5段階です。先にやってしまうと戻せないのは、解体と片付けです。

東京消防庁の狛江消防署の案内には、火災調査が終わるまで現場に立ち入らないこと、焼けたものの片付けは調査が終わってからにすることが書かれています。これは1つの署の案内の例です。管轄の消防署でも、同じ点を確かめてください。解体を急ぐ前に、まず消防署に「調査はいつ終わるか」を聞いてください。

3番と4番は、焼け方によって前後する可能性があります。跡形もなく焼けたのか、焼け残りがあるのかで、登記を閉じる時期が変わるかもしれません。どちらになるかは、法務局に確かめます。くわしくは「建物の登記を閉じる」の節に書きました。登記されていない建物が焼けた場合は、未登記建物を相続したらが近い内容です。期限と、自分でやるか調査士に頼むかの選び方は、建物滅失登記とはに書いてあります。

最初に取るもの｜罹災証明は消防署に申請する

火事のときの罹災証明（り災証明書）は、消防署に申請します。区役所ではなく、火災を調べた消防署が窓口です。

東京消防庁の案内には、「火災の『り災証明書』は消防署で発行しています」とあり、申請の前に問い合わせるよう書かれています。同じページに、り災申告書という書類があります。不動産・動産（家財）・車両の3種類があり、受け付けてもらえるのは、火災で被害が出たと消防が確認した物件に限られます。

ここで1つ、名前の紛らわしさに触れておきます。災害対策基本法という法律には、市町村長が被災者の申請を受けて罹災証明書を交付する決まりがあります。ただし、その「災害」に火事が入るのは「大規模な火事」です。ふつうの住宅1軒の火事は、東京消防庁の案内のとおり、消防署に聞くのが入り口になります。

申請のしかたは、署によって違うことがあります。たとえば東京消防庁の狛江消防署の案内では、申請できるのは平日の日中で、本人か親族が直接行き、親族以外の代理人なら委任状が要る、となっています。これはその署の案内であって、すべての署の決まりではありません。

自分のところの消防署でやることは、次の3つです。

• 火災調査の担当者に、り災申告書をもらい、提出の期限を聞く
• 罹災証明の申請に必要なものと、受け取れる日を聞く
• 証明書が何通必要か、使い道を整理して数を決める（保険会社、税務署、法務局などで求められるかを、それぞれに確かめる）

区役所でも確かめました。世田谷区は「火災による罹災証明書は管轄の消防署が発行する」、杉並区は「火災による被害は管轄の消防署へ」、墨田区は「火災によるり災証明書は消防署で受け付ける」と案内しています。区役所の窓口は、風水害などの火事以外の災害の担当です。ほかの区の窓口は確かめられていないので、お住まいの区は、消防署か区役所の防災の担当課に電話で聞いてください。

罹災証明書は、固定資産税の手続きでも使います。次の「税金と保険」の節で触れます。

売却のために罹災証明が必須かどうかは、確かめられていません。売却を相談する不動産会社や買取会社に、「この書類は要りますか」と聞くのが早いと思います。

焼けた家の土地を、解体の前後でどう売るか迷っている場合は、選択肢の比べ方を一緒に整理します。

焼けたまま売るか、解体してから売るか

解体するかどうかは、費用を誰が先に出すかと、買い手が見つかる見込みで比べます。どちらが正解という答えはなく、焼け方と土地の状況で変わります。

焼けたまま売るときに気をつけること

焼けた建物は、崩れたり、燃えかすが飛んだりする危険があります。そのために他人にけがをさせたり、物を壊したりしたとき、建物の持ち主が責任を問われる場合があります。民法には、土地の工作物（建物など）に欠陥があって他人に損害が出たとき、占有している人が責任を負い、その人が必要な注意をしていたら所有者が責任を負う、という規定があります。

具体的にどこまで責任を負うかは、個別の事情で変わります。ここは弁護士に聞く領域です。売り出すまでの間は、ロープやフェンスで立ち入りを防ぐこと、近所に連絡先を伝えておくことなど、危険を減らす工夫をしておきましょう。空き家の管理全般は、遠方の空き家を売るまでの管理にまとめています。

焼けたまま売るなら、契約で「契約不適合責任（引き渡したものが契約の内容と違ったときに、売主が負う責任）」をどう扱うかも決める必要があります。個人の売主は、特約で免責にできる場合があります。その考え方は、契約不適合責任の免責で説明しています。

解体するときに聞くこと

解体するなら、見積もりは2〜3社から取ります。焼けた建物の解体は、ふつうの古家と同じ見積もりになるとは限りません。次の点を、見積もりのときに聞いてください。

• 焼けた木材や燃えかすの処分は、ふつうの解体と費用が違うか
• 地中に焼けた残骸が残っていないか、どこまで掘って確認するか
• 解体したことを示す書類（滅失登記に使うもの）を出してもらえるか

費用の見方は、木造の解体費用は何で決まる？で説明しています。自治体の解体助成が、火事で焼けた建物に使えるかどうかは、区によって違います。区役所で確かめてください。区の解体助成には、地震のときの延焼を防ぐために、古い建物を対象にしているものがあります。墨田区など数区の案内を調べましたが、火災で焼けた建物を対象にするかは書かれていませんでした。区の建築や不燃化の担当課に、焼けた建物でも使えるかを聞いてください。

古家付きのまま売るか、更地にするかの基本の比べ方は、古家付き土地の売却に書いています。この記事は、その判断に「火事の調査が終わるまで壊せない」という順番の条件が加わった場合の話です。

建物の登記を閉じる｜焼けても登記は自動では消えない

建物が焼けても、法務局の登記簿から建物の記録は自動では消えません。登記簿の名義人が、滅失登記を申請して、閉じる手続きが要ります。

不動産登記法には、建物が滅失したときは、表題部所有者か所有権の登記名義人が、期限内に滅失の登記を申請しなければならない、という規定があります。ここでは、火事の場合に変わるところだけ書きます。

大規模な火災では、法務局が職権（申請を待たずに自分たちで）で滅失の登記をした例があります。大分地方法務局が出した被災者向けの案内では、その火災で焼けた建物は法務局が職権で登記し、所有者に通知を送る、急ぐ人は自分で申請もできる、とされていました。これは大規模火災での扱いです。住宅1軒の火事で同じ扱いになるかは分かりません。通知を待つ前に、法務局に問い合わせてください。

名義人が亡くなっている家が焼けた場合は、先に相続の手続きが必要になることがあります。相続した土地を売る流れを見てください。

買い手に何を伝えるか｜告知書に書くこと

売主が知っている火事のことは、告知書に書いて買い手に渡します。書く内容は、買い手が土地の状態を判断するのに必要な事実です。

告知書（物件状況等報告書）は、売主が知っている土地と建物の状況を買い手に伝える書面です。書き方は契約不適合責任の免責の「告知書の書き方」の節にあります。火事のあとの土地では、次の項目を意識してください。

地中の残骸は、とくに大事です。解体の過程で燃えかすや廃材が土に混ざっていると、買い手が建物を建てるときに、撤去の費用が出るかもしれません。分かっていることを先に伝えておけば、あとで「聞いていない」という話になりにくくなります。

火事の原因については、消防署が調べた内容のうち、売主が知っている範囲を伝えます。ただし、失火なのか、放火なのか、隣家から燃え移ったのかによって、誰がどんな責任を負うかは変わります。この責任の話は弁護士の領域なので、この記事では踏み込みません。近隣に被害が出ていて話し合いの途中なら、その状況も買い手に関わる事実になりえます。何をどこまで伝えるかは、弁護士に確かめるのが安心です。

告知書に何を書けばよいか、手元の書類で足りるかが分からないときも、手順から整理します。

税金と保険｜この記事で書かないこと、聞く先

保険金の請求と税金の減免は、この記事では手順を書きません。保険会社ごと、税の種類ごとに決まりが違い、個別の事情で結果が変わるからです。聞く先を整理します。

保険は、保険会社に先に連絡する

火災保険の請求のしかたは、保険会社と契約の種類で違います。このサイトは保険の代理店ではないため、手順は書きません。解体や片付けに手を付ける前に、契約している保険会社か代理店に電話で連絡するところまでが、この記事の範囲です。

住宅ローンが残っている場合は、金融機関にも事情を伝えてください。売却の代金をどうローンの返済に充てるかは、不動産会社と金融機関に相談する話です。

固定資産税は、1月1日の状態で決まる

固定資産税は、毎年1月1日の土地と家屋の持ち主にかかります。東京都主税局のページによると、家屋が滅失すると、滅失した日の属する年の翌年度から、その家屋の固定資産税と都市計画税はかからなくなります。一方で、滅失した家屋が住宅だったときは、土地にかかっていた住宅用地の軽減が外れ、翌年度の土地の税額が上がることがあります。ただし火事などの災害で住宅が焼けた場合は、軽減を続けられる特例があります（下の表）。

その仕組みは、更地にすると固定資産税はどうなる？で詳しく説明しています。

火事のあとの土地には、そのほかに次のような制度があります。要件や期限は、制度ごとに違うため、ここには書きません。

被災住宅用地の特例は、東京都主税局のページでは「震災等」と書かれています。主税局の申告書のリーフレットには、対象の災害として「火災、爆発、事故等の自己の責によらない人為的な災害」が挙がっており、火事は含まれています。自分で火をつけた場合などは対象外と書かれています。申告は、土地のある区の都税事務所に出し、罹災証明書の写し（なければ現地の写真）を添えます。期間や申告の期限、被害の程度の条件は、都税事務所で確かめてください。

居住用の3,000万円控除は、国税庁のタックスアンサー「マイホームを売ったときの特例」に、災害で滅失した家屋の敷地を一定の期限までに売る場合が対象に含まれる、と書かれています。火事がこの「災害」に当たるかは、税務署か税理士に確かめてください。くわしい要件は、空き家の3,000万円控除の入口と、税務署への確認で確かめます。

解体のタイミングを、年末と年明けのどちらにするかは、焼け方によって選べない場合もあります。選べるなら、更地にすると固定資産税はどうなる？の「解体と売却の順番」の節が役立ちます。

売り出し方を決める｜仲介か、買取か

焼けた家の土地は、仲介と買取のどちらも選べます。ただし、焼けたまま売るのか更地にするのかで、話の進み方が変わります。

仲介は、不動産会社に買い手を探してもらう売り方で、買い手が見つかれば、買取より高く売れる可能性があります。そのぶん、買い手が決まるまでの期間は読みにくくなります。買取は、買取会社に直接買ってもらう売り方で、早く現金化できますが、価格は仲介より低くなりやすい売り方です。焼けた建物を片付けずに引き取ってもらえるかは、会社に聞かないと分かりません。

訳あり物件の考え方は訳あり不動産・訳あり土地とは、空き家の買取は空き家の買取に書いています。会社を選ぶときの確認点は、土地の買取業者の見積もりで見る5つの点を使ってください。

焼けた建物がある土地は、ふつうの仲介では買い手が見つかりにくいことがあります。訳ありの不動産を専門に買い取る会社なら、焼けた状態のまま買取価格を出してもらえることがあります。ただし買取は仲介より価格が低くなりやすく、申し込むと電話やメールが来ます。対象の土地や地域も会社ごとに違うので、複数の会社を比べてください。

よくある質問

Q. 火事で全焼したら、建物の登記は自動で消えますか？

自動では消えません。登記簿の名義人が滅失登記を申請して閉じるのが基本です。大規模な火災で、法務局が職権で登記した例もありますが、1軒の火事で同じとは限りません。法務局に問い合わせてください。手続きの詳細は建物滅失登記とはに書いています。

Q. 罹災証明がないと、土地は売れませんか？

売却そのものに必須かどうかは、確かめられていません。ただし、保険、税金、登記などの手続きで求められる場合があります。取れる書類は取っておいたほうが、あとで困りません。

Q. 隣の家から燃え移った火事です。売る前に何をすればよいですか？

売る手順はこの記事のとおりです。責任がどちらにあるかの話は、別に進めます。原因による責任の整理は弁護士の領域なので、売却とは別に弁護士に相談してください。買い手に伝えるときも、どこまで伝えるかを弁護士に確かめておくと安心です。

Q. 火事で親が亡くなった家を相続しました。そのまま売れますか？

土地の売却には、まず相続登記が必要です。相続した土地を売る流れを見てください。亡くなった方が家の中にいた火事では、国土交通省のガイドラインが関わります。事故物件の売却・買取に書いています。

Q. 火災保険と税金の減免は、売る前に済ませるべきですか？

順番は、制度と状況で変わります。この記事では、保険は保険会社、税金は税務署か都税事務所、と聞く先を書くにとどめました。売る日が決まってから聞くより、解体や売却の前に聞いておくほうが安全です。

まとめ

• 火事のあとは、消防署の調査が終わるまで現場に手を付けず、保険会社に連絡する
• 火事の罹災証明は消防署に申請する。区役所の罹災証明とは窓口が違う場合がある
• 解体するか焼けたまま売るかは、費用を先に出すかと、買い手が見つかる見込みで比べる
• 建物の登記は自動では消えない。滅失登記は、建物滅失登記とはに従って閉じる
• 買い手には、火事の時期・解体の有無・地中の残骸など、知っていることを告知書に書く
• 保険金、税金の減免、火事の原因による責任は、それぞれ保険会社・税務署と都税事務所・弁護士に聞く

焼けたあとの土地を、いつ何から動けばよいか迷っているときは、順番の整理からお手伝いします。

出典：東京消防庁「り災証明書・り災申告書」「火災に遭われた方へ」（狛江消防署の案内を含む）／災害対策基本法（法令ID 336AC0000000223、版 336AC0000000223_20260916_508AC0000000043、施行 2026-09-16）の罹災証明書の交付の規定と災害の定義／不動産登記法（法令ID 416AC0000000123、版 416AC0000000123_20260624_508AC0000000046、施行 2026-06-24）の建物の滅失の登記の申請の規定／民法（法令ID 129AC0000000089、版 129AC0000000089_20260624_508AC0000000045、施行 2026-06-24）の土地の工作物等の占有者及び所有者の責任の規定／災害被害者に対する租税の減免、徴収猶予等に関する法律（法令ID 322AC0000000175、版 322AC0000000175_20220101_503AC0000000011、施行 2022-01-01）／東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」「固定資産税の被災住宅用地等申告書について」（リーフレット）／東京都主税局「都税Q&A」／世田谷区・杉並区・墨田区の罹災証明の案内／国税庁タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」／大分地方法務局「被災された方へのお知らせ」