特定空家とは？空き家を放置するリスクと固定資産税が上がる流れ

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相続した実家が、誰も住まないまま何年も経っている。遠くに住んでいて、なかなか様子を見に行けない。そんな方は少なくありません。

ニュースなどで「特定空家」という言葉を見かけて、うちの実家は大丈夫だろうかと、漠然とした不安を感じている方もいるでしょう。空き家をそのままにしておくと、税金・近所とのトラブル・賠償責任といったリスクが、少しずつ積み重なっていきます。

この記事では、特定空家とは何かを説明します。2023年の法改正でできた「管理不全空家」との違い、放置によって起こり得るリスク、今日からできる対策も順番に見ていきましょう。

結論
空き家を放置して「特定空家」や、その一歩手前の「管理不全空家」として区から勧告を受けると、固定資産税を軽くする住宅用地の特例が外れます。土地分の税額を計算するもとの金額は最大6倍になることがある一方、建物分の税額は変わりません。
税金だけでなく、近隣トラブルや資産価値の低下といったリスクも重なっていくので、管理を続けるのが難しいなら、早めに活用や売却の方針を決めておくのが確実な対策です。

特定空家とは？管理不全空家との違い

特定空家とは、そのまま放っておくと倒壊のおそれがあったり、衛生上有害だったりする空き家として、区市町村が指定するものです。根拠になっているのは「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律で、2015年から全国で運用されています。

区が特定空家と判断する目安は、次の4つのどれかに当てはまるかどうかです。

• そのまま放っておくと倒壊するなど、著しく保安上危険な状態
• 著しく衛生上有害となるおそれがある状態
• 適切な管理が行われず、著しく景観を損なっている状態
• そのほか、周辺の生活環境を守るために、放置することが不適切な状態

どこまで傷んでいれば当てはまるかは、国のガイドライン（国土交通省・総務省）が目安です。ただし、実際に指定するかどうかは区が個別に判断します。同じような傷み方でも運用が区によって異なることがあるため、気になる場合は区の空き家担当課に相談してください。

ここで押さえておきたいのが、特定空家に指定される前の段階にも、区の目が届くようになったという点です。2023年12月13日に施行された改正空家法で、「管理不全空家」という区分が新しくできました。放っておくと特定空家になりそうな空き家を、より早い段階で見つけて指導するための仕組みです。

どちらの区分になっても、「勧告」を受けた時点で税金の話が変わってきます。空き家の税金を、持っている間・相続のとき・売ったときの3つに分けて見たい方は、相続した空き家にかかる税金の一覧も参考にしてください。次で、その仕組みを見ていきましょう。

固定資産税が上がると言われる理由｜「6倍」の意味

空き家そのものに、特別な税金がかかるわけではありません。区から勧告を受けると、土地にかかっている税の軽減が外れるため、結果として税額が上がるのです。

ここで誤解しやすいのが「6倍」という数字の範囲です。6倍になり得るのは、あくまで土地分の固定資産税を計算するもとの金額です。建物にかかる固定資産税は特例と関係がなく、変わりません。都市計画税は軽減の割合がもともと3分の1なので、外れても増え方は最大3倍にとどまります。土地と建物を合わせた納税額の総額で見れば、6倍よりゆるやかな増え方になるのが実際のところです。実際に何円上がるかは、土地と建物の評価額の内訳で変わります。正確な金額を知りたい場合は、区の資産税課（固定資産税を扱う窓口）に確認してください。

勧告は、ある日突然出るものではありません。まず区から指導があり、それでも改善しないときに勧告へ進みます。

放置のリスク①近所への損害と賠償責任

空き家の屋根瓦や外壁が落ちて、通りがかりの人がけがをする。ブロック塀が倒れて、隣の家を壊す。こうした場合、持ち主が損害を賠償する責任を負う可能性があります（民法の工作物責任の規定）。

23区の住宅地は家が密集しています。1軒の空き家の傷みが、周りに影響しやすい環境です。次のような状態は、早めに手当てしましょう。

• 屋根瓦のずれ、外壁のひび割れやはがれ
• ブロック塀の傾きやひび
• 庭木が伸びて、隣の土地や道路にはみ出している
• 雨どいが外れかけている

庭木が隣に伸びている場合や、境界の問題は、屋根や枝が隣にはみ出しているときの対処も参考にしてください。

放置のリスク②防犯・衛生と資産価値の低下

人の出入りがない家は、狙われやすくなります。不法侵入、ごみの不法投棄、放火。人の気配がない家は、こうした被害の標的になりがちです。換気されない家は湿気やカビで傷みが早く進み、害虫や害獣が住みつくこともあります。

建物が傷むほど、買い手から見た価値も下がっていきます。放置の期間が長いほど、売るときの値段も下がりやすいのが現実です。建物に値段がつかず、解体費用の分だけ価格が下がる。そんなことも起こり得ます。

空き家の管理を続けるのが難しく、売ることも考え始めた方は、どの順番で進めればよいかを一緒に整理します。

放置のリスク③相続でさらに複雑になる

放っている間に持ち主が亡くなると、相続人が増え、売るための合意が取りにくくなります。3人の相続人なら3人全員の意思がそろわないと、売却も大がかりな修繕も進みません。

名義が亡くなった方のままなら、2024年4月から義務になった相続登記の問題も出てきます。手続きの流れと期限は相続登記の義務化とは？期限・過料と、売る前にやることで解説しています。相続してから土地を売るまでの手順全体は、相続した土地の売却手順にまとめました。

「そもそも、この実家を相続すべきかどうか迷っている」という段階の方もいるでしょう。相続放棄には管理の負担から離れられるとは限らないという見落としやすい注意点もあるので、相続放棄・売却・国庫帰属を比べる記事もあわせて確認してみてください。

特定空家にしないための対策

対策は、管理する・相談する・使う・売るの4つです。管理を続けられないなら、売ることが根本的な解決策になります。

定期的に管理する

自分で通えるなら、月に1回くらいを目安に様子を見に行きましょう。

通えない場合は、空き家管理サービスを使う方法もあります。売ると決めている場合の管理の段取りは、遠方の空き家を売るまでの水道・郵便・火災保険の段取りにまとめています。

区の空き家相談窓口を使う

23区の多くの区には、空き家の相談窓口があります。管理のしかた、活用、解体の助成などを相談できることがあります。

窓口の名前や相談できる中身は、区によって違います。区の代表電話で「空き家の相談窓口はどこですか」と聞いてみてください。

貸す・使うなど活用する

建物の状態がよければ、賃貸に出したり、家族が使ったりする方法もあります。ただ、貸すには修繕費がかかることが多く、住んでいる人がいる間は売りにくくなります。借家人が住んでいる貸家を相続した場合の売り方は、借家人がいる古い貸家を相続したらで整理しています。

もう1つ大事な点があります。相続した空き家は、貸したり使ったりすると、次に紹介する3,000万円控除に影響することがあります。活用か売却かは、建物の状態と今後の予定をあわせて考えましょう。

売却を考える

使う予定がなく、管理の負担が大きい。それなら、売ることで悩みそのものがなくなります。

まだ親が元気なうちなら、空き家になる前に売るという選択肢もあります。売るタイミングごとの違いは実家の売却｜相続・兄弟・税金と、後悔しない進め方で整理しています。

すでに相続した空き家で条件を満たせば、空き家の3,000万円控除｜使えるかどうかの確かめ方と相談先を使える可能性もあります。この特例は要件が細かく、改正も入っています。そのため、この記事では条件や期限を書いていません。使えるかどうかは、税務署か税理士に確認してください。

古家付きのまま売るか、解体して売るかは、古家付き土地の売却｜相場・注意点と解体するかの判断基準で解説しています。解体を選ぶ場合の費用の決まり方は、木造の解体費用は何で決まる？見積もりの取り方と狭小地の注意を参考にしてください。

片付けが大変だったり、遠方で管理が難しかったりして、そのまま業者に引き取ってほしい場合は、空き家の買取｜仲介で売れない家を業者に買ってもらう方法と価格の目安も参考にしてください。

どうしても買い手が見つからず、管理も続けられないという最終局面では、国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」という道もあります。ただし建物があるままでは使えないなど、条件は厳しめです。中身は空き家のある土地を国に返すまでの順番にまとめています。

売るかどうかを家族で話し合う前に、複数の会社の査定額を並べておくと、判断の材料になります。

PR壊して更地にする場合、いくらかかるかを知っておく：解体工事比較ナビで、地域の解体業者へ、無料で一括見積もり。

よくある質問

Q. 空き家というだけで固定資産税が上がりますか？

いいえ。空き家というだけで住宅用地特例が外れるわけではありません。外れるのは、特定空家や管理不全空家として区から勧告を受けた場合です。

Q. 特定空家に指定されると、すぐに勧告や命令が来ますか？

いきなり最終段階に進むわけではありません。まず助言・指導があり、それでも改善が見られないときに勧告、さらに応じない場合に命令へと段階を踏んで進みます。指導の段階で対応すれば、それ以上は進みません。

Q. 区から指導の通知が来ました。どうすればよいですか？

通知の中身を確かめ、指摘された箇所の修繕や草木の手入れをします。そのうえで、区の担当課に連絡してください。直せば、勧告に進まずに済む可能性があります。

Q. 空き家を解体すれば問題は解決しますか？

倒壊などのリスクはなくなります。ただ、1月1日に更地になっていると住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が上がります。壊す前に、解体費用の目安を確認し、売るか使うかの方針を決めておくのがおすすめです。

Q. 空き家の火災保険はそのままで大丈夫ですか？

住む人がいなくなると、保険の契約内容を変える必要があることがあります。保険会社や代理店に、空き家になったことを伝えて確かめてください。

まとめ

• 特定空家とは、放っておくと危険・衛生上有害などと区が指定する空き家。2023年の法改正で、その手前の「管理不全空家」もできた。
• どちらの区分でも、勧告を受けると住宅用地特例が外れ、土地分の税額を計算するもとの金額が最大6倍になることがある。建物分の税額は変わらない。
• 屋根や塀が落ちたり倒れたりして人に損害を与えると、持ち主が賠償責任を負う可能性がある。
• 放っている間に相続が重なると、相続人が増えて売りにくくなる。
• 管理を続けられないなら、区の窓口を使ったり、売ることを早めに考えたりする。

空き家を持ち続けるか売るかで迷っているなら、管理の手間・税金・売り方を並べて、判断材料を一緒にそろえます。